愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

僕なりの新築戦略。~2. これまでの、そしてこれからの賃貸市況を考える。~

こんばんは。

リーマン業は相変わらず多忙ですが、アクティブに動き回れるのでそれなりに充実してます。時間を創っては、新築アパート戦略を考えては、ウーム。と唸る日々です。


充実してます。


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※結構、楽しいっす。性に合ってるかも。ツイッター


こんな感じでてきとーにつぶやいておりますので、ゆるーく絡んでくださいませ(笑)


さて、今日は、これまでの、そしてこれからの賃貸市況について簡単にまとめておきます。
新築戦略では最も最初に考えるべきところだったかもしれませんね。

1. 賃貸市況のこれまで


僕が賃貸経営を2007年に始めてから、はや13年経過しようとしてます。
開始当初から、すでに諸先輩方は、「この先、日本の人口形成と、社会の成熟度を鑑みると、より難しかじ取りがもとめられるであろう。」とおっしゃっていました。


あれから13年経過しました。


当初5年くらいまでは、そんなでもなかったのですが、7年目(ちょうど最初の区分バルク物件の出口をとったあたりから)、異常なまでの新築アパートの供給が始まり、とくに首都圏はこれがより激しくなった、、という印象、かつ、実態もそうであると考えます。


国の政策に支えられてのジャブジャブの融資背景あり、というのが要因と考えられますが、サラリーマン投資家への不動産投資へのハードルが(諸先輩方の活躍が書籍・ネットで入手できるということもあり)下がったことも一つの要因となったようですね。


結果、大して賃貸需要も期待できない、かつ、大した個性もない金太郎飴の新築物件が巷にあふれかえったわけですが、これを今、新参の投資家の方々がもって「あれ、おもったより儲かんねーな」とかんじはじめている、、というのが実情ではないでしょうか?


神奈川では超有名な狭小新築アパート、、、もう、川崎の東側エリアでは、すごいことになっていますもんね。石投げればその物件にあたる、、、的な。(苦笑)


相応の価格で売り出してあればよいのですが、当時の売出し価格も7%とか場合によっては6%とかで売りに出てて、、、(あの立地の悪い条件で、、)
でも飛ぶように売れていたそうな。


購入された方の行く末が、他人事ながら非常に気になるところではありますが、、
まぁ、ちょっと高い(いや、高すぎかもですが)授業料払ったと思って、挽回に努めてほしいものです。そこから得られるものもありますからね。


と、話がずれました。
整理すると、不当に高い物件が、大量に市場に投入されて、数年前に「ここなら結構儲かるかも」と言われていた賃貸需要の高いエリアの賃料が危うい状況にある、、


というのが、こと、神奈川の賃貸事情なかなろうかと考えています。他は正直わかんないのですが、大勢という意味では差異はないと僕は考えます。


まだ、賃料という意味では、新築アパートは「プレミアム」が乗っかっていますから、今は、本質的な価値を有する物件と、よーく見ていくとメッキがはがれてしまう物件の間に大きな差はないのですが、そろそろ新築のメッキがはがれる時期、
ある意味、戦国時代到来となるのかもしれません。

1. 賃貸市況のこれから


こういった現状認識を踏まえ、これからの5年(10年と言いたいが、正直わからんので)を考えてみます。


5年。。これまでの5年くらいを見ると足掛け10年。仮に2年前(一番、融資がヒーハーなじきですかね)に新築(大した物件的力のないもの、としてますよ)を買った人たちは、最初の入居者が一巡して2巡目、3巡目となろうか、、という時期に差し掛かろうとしているわけですよね。


先ほどいった、「メッキ」がはがれる時期が重なります。
ここから、「中古物件」として市場のお客様はみてきます。立地的に弱いうえに、当時のイケイケ相場で創られた、「とっとと作ってまえー」として世に供給された物件は、横並びの面白みのない物件であるはずです。


ここから、いよいよ本当の「戦国時代」に入っていくと考えます。


すべての管理を、管理会社に言われるがままな人たちは、早々に手じまいを要求されることになるでしょう。
まずは、こういった物件から市場に売り出しが始まると考えます。
正直この物件は買わない方がいいかもしれませんね。よほど安くない限り。(だって、物件に力がないんだから)


試されるのは、立地はそこそこ良くて、当初高値で物件を買ってしまった方々。
ここで踏ん張ることができるかできないかで、賃貸経営者としての資格が得られるかえられないかが決まると思います。


リフォームで他と差別化するのか?もしくは、コミュニティー重視の運営にきりかえるのか?(これには相応のセンスが必要になります)。
金融機関は経営者である彼らの手腕を見ているはずです。
ここで滑れば、上記の物件群と同じく、安く売りに出すしかないと思います。
→この物件なら値段次第で欲しいかもしれません。


こういった状況に、現在、世界的に僕が知る限りで以下の下落リスクが満載です。

  • ブレクジット後のユーロ圏経済
  • CLO爆買いの日本の金融機関(農林中央金庫やゆうちょ銀行をはじめとする、結構な金融機関が手を出しているといいます)の破綻リスク
  • 昨年の8月14日の逆イールド発生


などなど、まだまだありそうですが。これらのリスクを具現化するかもしれない最後の引き金が、今、巷で大変なことになっている、新型コロナウィルスの問題。


これらの事実をみて、「まだ景気は大丈夫」と言える方、僕にその根拠をわかりやすく教えてください。


とてもじゃないけどあの株価上昇は僕には理解できない。


常識的に考えて、悪い報告に向かうと考える方が合理的です。
そして、いろいろあっても、世界的な景気は最終的には大きく後退すると考えることもまた合理的。


そうした中で、我々零細賃貸経営者がとっていくべきビジネス的なかじ取りは以下かと考えます。


  • まずは、自分の所有物件の稼働率確保!!(年間稼働率を少なくとも90%以上!)
  • 原価率、財務体質の改善!!(自己資金比率を30~40%以上!これならリセッション時にも耐えられるといいますよ。)
  • これらの根拠となる保有物件の価値向上!!
  • 規模は小さめでもよいので、顧客本位の目線での商品(物件)づくり!!


、、、ま、ビジネスの基本と言われればそれまでですが(笑)。
でも、とっても大事なことです。ビジネスをまじめにやっている(ただ、お金をもらおうとして会社に行っているだけでないちゃんとしたリーマンである)あなたならすぐわかる話。


そうなんです。
今、まさにリーマン業で上司から口を酸っぱくして言われていることを愚直に不動産賃貸経営でも体現していくこと。


これが、これからの「戦国・大リセッション時代に勝ち残るための」賃貸経営になると考えています。


僕は上記の最後の商品づくりを今一生懸命頑張ってます。
これからの入居想定者がどういったコミュニティに属して生きていくのか?
そのコミュニティは、これからの時代、どういったものが増えていくのか?
このコミュニティが、これからの時代にどういった影響を与えていくのか?
そうしたコミュニティにどのような「空間づくり」で貢献していくべきなのか?
そもそも、こういったコミュニティを僕ら賃貸経営者がどうかかわっていくべきなのか?


当初は、どのエリアにどの間取りの物件を創って、、、と考えていましたが、最近はそれは結果論でしかないので、キーワードとなる上記「コミュニティ」を強く意識した商品づくりを考えていくべきと頭をほぐしなおしておる次第です。


多分、これからの5年、いや、読めないといっている10年は、賃貸経営者の我々と入居者とのかかわりあいは大きく変わっていくことと思います。


正直僕もここはまだわかりません。感覚的にはこんなもんかなーとぼんやりしたイメージは持っているのですが、言語化ができないという感じ。


上記を意識した商品づくりができれば、ある程度のエリアであれば、そこにどれだけ大量の金太郎飴物件が供給されていたとしても、「一人勝ち」ができることであろう、と信じて新築戦略を考えていきます。


うーむ。かっこよすぎることを言ってしまった。( ̄ー ̄)ニヤリ
でも、これ、結構マジです。
これから行動で示していくしかないですね。頑張りまーす。


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そして、ゆくゆくは、ワイハでリゾートとしたいところです(笑)。