愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

僕なりの新築戦略。~1. 勝負するエリアを考える~

こんばんは。
良い週末でしたでしょうか?

僕は、近所の散歩(爺さんか(笑))と、新築アパート建築の戦略立案にいそしんでおりました。


新築アパートについては、いくつかパタンがありますが、(建売購入、土地+物件パックで購入、土地・建物をそれぞれ自力で作り上げる)僕はあえて難しい道、土地・建物をそれぞれ自力で仕入れて作り上げる方式でチャレンジしようと考えています。


前回の記事では、
kanaloa.hatenablog.com


設計事務所や建築会社をしらみつぶしにあたっていく、という話を書いたかと思います。
この工程で、なかなかしっかりした考え方をお持ちの設計事務所の方を見つけることができました。


早速3月に面談に向かう予定です。この辺の話は追って共有します。


今日は、それまでに僕が整理しておかないといけない「戦略」についてこれから何回かに分けて整理していきたいと思います。


今日はその1の「勝負するエリアを考える」です。


土地を仕入れるといっても、むやみやたらと探していてはおそらく的外れの作業が増えてしまい時間だけが過ぎていくと思っています。
そうではなく、まずは、自分が勝負すべきエリア、できれば、「勝負しないで、一人勝ちできるエリア」を見つけたい。と。


勝負しない=戦わずして勝つ=他の市況に巻き込まれないで独自の価格設定が可能となる。ということです。

それが可能となるエリアを探しています。


その一環が、ツイッターで上げた、


という作業です。このデータは、国勢調査が中心となっていますが、僕が勝負しようと思っている神奈川エリアの、人口、人口密度、地価、所得などといったマクロベースでの数値を拾うことができます。


これら情報から、「世の人々が見落としがちな、意外と儲かりそうなゾーン」をうまく拾い上げられないかなということをしておりました。


理想は、「地価が安いが、所得が高く、人口密度が高いエリア=すなわち、土地の仕入れ値が安いが、賃料は比較的高めにとれるエリア」を探すことです。


もちろん、マクロ視点なので、相対比較として「ざっくり」せいりするのが限界の調査です。最初はこんなんで何かわかるもんかなぁ、、と自分で考えておきながら半信半疑でしたが、、、


意外と、面白い結果がでました。(といっても、そんなにトリッキーではないのですけども)


やはり、皆が「よい」と思うエリアは、当然ながら「地価も高い(仕入れ値も高い)」わけですが、意外なのは、他のエリアと比較して「そんなに家賃が高くとれていない、下手するとそんなに人気のないエリアとほぼ同等」という事実がわかったりしました。


おそらく、この事象が発生しているのは、人気エリアゆえに、昨今の融資ゆるゆる&過去からの物件の積み上げにより、完全に供給過多となってしまい、売れ残りが発生し、結果として本来の価値よりも安い物件が出てきてしまっている。ということかも。
→入居者側には超ラッキーエリア、ということになるのかもしれませんね。


逆に、「このエリアは、人口も下落傾向だからこれからの賃貸は厳しい」と思われているゾーンでは、「地価が安いが、賃料は高くはないが、意外と人気エリアと比較しても極端に低くはない」ことが見えてきたりします。


これは上記データからだけではうかがい知れないのですが、おそらくは、下落傾向でも生産年齢人口でもとりわけ若い世代が、「あれ?このエリア、実は生活しやすくね?」と考えてて、結果、その世代だけを切り取ってみると「増加傾向」にあるんじゃないかと。


僕は一か所はすでにそのエリアとして認識している場所があります。ただ、これもミクロにドメインを決めており、そのゾーンであれば、「意外といける(かもしれない)」と考えている程度です。
そのくらい、最近の賃貸の「いけそうな」市場を見つけるのは簡単ではないのです。


他に、いままで、「いやー、このエリアは、投資対象外ですわ」と決めかかっていたエリアでも、よーく見ると「あれ、地価が相対的に低いけど、賃料はそれなりにとれるな、、、(( ̄ー ̄)ニヤリ)」というところも2,3か所見つけることができています。


ただ、このエリアについては、数値比較だけですので、実際に現場(その地域の主要駅)にいって、肌身で市況をとらえてみないと何とも。


僕が愛読している以下の本(過去に何度も紹介してます、僕の不動産賃貸経営の行動の源はこの本と言っても過言じゃないくらい。)

高橋宣行の発想ノート

高橋宣行の発想ノート

言葉をかりますと、

定量、定性、合理性、非合理性に関連する「客観的事実」と「主観的真実」について、「客観的事実は、もう表に出たもの。過去のものです。ここにとどまっている限り、後追いです。しかし、人を洞察することによって発見するものは「主観的な真実」であり、一人ひとり、コミュニケーションする一番のポイントです。
平均的な結果や現象からみるのではなく、事実の中から真実を発見する・・・だからオリジナルな発想へとつながります。


ですので、データだけで物事は反出せず、ぼくは、必ず現場(現地)に足を運んで、周囲の街を見渡し、人の流れ、人の色(タイプとでもいいますかね)、空気感(活気ともいう)他人様の物件を可能な範囲で見続けます。嫁さんと。


で、二人であれこれ討議するわけです(カフェとかで。(笑))
その中で、自分たちならどういう部屋に仕立て上げるな!と、上記でいうオリジナルを作り出していってます。


んま、これだけやっても、先日のように、値付けミスでの長期の空室ということもあるので難しいのですけども(;^_^A


この考え方は、勝負するエリアを決める場合においても同じことと考えます。
人が「ここはいい」というから、「俺もそこでやる」のではなく、
少なくとも、「賃貸経営者=ひとりの起業家」であるならば、
自分の「目」「鼻」「口」「耳」「肌」で感じたことから、頭をつかって、「これから面白くなるかもしれないエリア、中・長期でもそんなに賃料が下落しないエリア」を創造したうえでエリアを決めていく、


そうしていかないとまずいかなと考えています。


そのうえで、商品である「建物」で圧倒的な差をつけさえすれば、、、


僕の狙う「戦う必要がない不動産賃貸経営」が確立できると思っています。


こういった考え方を自分なりに今まとめています。


不動産賃貸経営は、「立地が成否の相当な割合を占めている」は僕は事実だと考えています。そのうえで大事なのは、「立地が良いとは具体的にどういうことか?」という点を改めて考えてみてはどうでしょうか?


都内だから大丈夫。では、短絡的すぎますし、地方は危ない、、では素人根性丸出しです(かつての僕のように(笑))、
多分「立地が良い」とは、即ち、


『賃貸経営において、常に自分の物件がビジネス的に優位性を保てることができる場所』


ということだと思います。
つまりは、物理的なエリアに加えて、その上にいる人、インフラ、文化等を踏まえて上記に結びつく場所を探すこと、これがまず第一ではないかと。


3月の設計事務所の方と話すときに、僕なりの戦略をぶつけてみたいと思います。
それだけの考え方をお持ちの設計者みたいですので、楽しみです。


#物件価格が踊り場な雰囲気です。ボリンジャーバンドだと幅がぐっと狭まりつつあるような、そんな雰囲気。いつかどちらかにドーンと動き始めると思います。僕はドーンと下げるにかけたい。ま、いずれにせよもう少し時間があるので、こんな時には現有物件の価値向上、自己資金積み増しと併せて、こういった賃貸経営戦略を頭と手と足を使って整理してみることをお勧めします。


ではでは~。