こんばんは。
土曜日のすばらしいセミナーの余韻が残ったままです。
がんばんぞー。o(・ω・´o)
日曜は、
『てめー、一人だけ土曜にセミナーで盛り上がってきたんだろーがぁ』
『今日は働けヤァ~!!(- - #)』
と、愛する嫁さんが言うものですから、横須賀物件の掃除に行ってきました。
隣の家(引きこもり君が住んでて全然周りの掃除しないんですよね)から伸びてきているツタをガンガン切り落としていきました。
(自衛隊ギャルズが半年とか家を空けるものだから、庭がもう天空の城ラピュタ状態で、ようやく昨日きれいになったところ。ふいーつかれました。)
さて、話は土曜の極東船長さんセミナーの中でも出ていた言葉。
いつでもお金は足りない。
について。
ま、その人の不動産投資のステージで若干ニュアンスは異なると思いますが、
僕も同感です。
一応、今、「本当に良い物件であれば、想定する金額の2割の頭金は用意できる」状況ではあります。
ですが、それを使ってしまうと、余剰資金以外の次の「投資の種銭」が枯渇するんですよね。。
僕と状況は違うにせよ、各ステージの投資家、、、もとい、事業家さんも同じような悩みを抱えていらっしゃると思います。
今回は、「1,2棟の物件をお持ちで、効率よく物件を増やしていくためにどうやってその資金を増やしていくか」のノウハウにあたる、と信じている話を僕から。
※実現可能かは、わかりません。まだ、僕自身が実践していないので。
例えばここに、購入してから5年越えの物件があったとします。
ある程度残債が減った物件で、こいつを活用して「次の投資の為の資金をねん出していくという手法」です。
決して違法ではありません。グレーでもない。
(多法人スキームのようなことではないのですよ)
経理上の合理性はあると僕は理解しました。
僕の言葉で説明するのは「実践していない」という意味でよろしくないので、この情報のソース(出元)を共有します。
この本をじっくり読んでみてください。答えは必ずあります。
僕は年明けにはこの手法を取り入れて、虎の子の自己資金を徹底的に効率的に使っていこうともいます。
できれば毎年1、2棟以上は購入したい。そうすることが僕の人生プランの「成功」につながるからです。そして、「絶対に、市場から退場しないこと。」つまりは継続的に不動産賃貸事業にかかわっていくことがい、僕の場合の「成功」につながります。
このブログを読んでいただいてるあなたにも通じることでもあります。
投資を始めたばかりのあなた。
僕のスタートは、自己資金350万くらいだったかな、これを諸費用に充てた、川崎物件へのフルローン。
2007年当時はこういったオラオラの融資が可能だった時代。
残念ながら今は違います。でもね、、
「時代が違うからなぁ、、」
とは決して言わないで。もしかしたら、当時不勉強だった僕は場合によっては、思うようにCFが上がらず、市場から退場していたかもしれないのです。
それなりに、リスクをしょった最初の投資だったためです。
資金がショートどころか、場合によっては、不足分を何かしらの手法で穴埋めするか、それこそ「破産」の憂き目にあっていたかもしれない。
何度振り返っても、「ちと、おっかねー投資してたなぁ。。(勝つ自信はあったけども)」
今は、こういったハイレバ投資はさすがに難しいかもしれない。(利回りも低いし)
逆に築古の戸建からコツコツ積み上げていく。この中で一つ一つ不動産賃貸経営のイロハを学ぶことができます。
虎の子の自己資金(例えば300万~500万)をつかいきってしまう可能性があります。あっという間になくなっちゃいますが、、、(ね、すぐショートしてしまう)
でも、そこで得られる経験値、実績はその資金に見合うものが積みあがるはず。
頑張って運営していれば数年のうちに、その資金の大部分は回収できるし、その間のさらなる自己資金の増額で次の投資の礎ができます。
今の僕のステージ、また、僕よりはるかに物件をお持ちのステージの方々も、ひとしく常に資金が不足気味であることには変わりがないのだと思います。
それでも成功する人が買い進めることができるのは、
- 徹底した売り上げ確保
- 徹底した経費削減
- ファイナンス勉強
- 税法の勉強
これらを絶え間なく続けているから。その結果、物件の継続的な購入が可能になると考えています。
僕は、最近自分で持っている購入のための条件が厳しすぎるのではと考えていますが、それは自己資金が上記のとおりショートしてしまうことを恐れすぎているのかもしれません。
良い物件ならば、がっつり自己資金をいれて、自分の考えるCFを確保する(この場合のCFは、早いペースで自分の資産に積みあがっていきますし。)。
この考え方で、良いエリアの物件をうまく購入していこうかと思います。
そして上記の手法もうまく組み合わせて短期間で自己資金を積み上げ、次の物件・次の物件と加速させていければいいかなと。
そして、僕よりさらに上のステージの方の資金ショートの悩みと戦えるようになりたいものですね。
今日ご紹介した本は、これから投資をされるあなたにもきっとよい知見を与えてくれます。
是非とも購入して、ゴリゴリ勉強してみてください。
なんか、計算ツールもおまけであるみたいですしね。(僕は自分でアレンジしたものがあるから使うかどうかわかりませんが、結構緻密なツールっぽいっす。本の代金だけでこれがついてくるんですから、うまく活用してみてください)
あと、これと併せて、この本も頑張って読んでみてください。多分この2冊で、少なくとも変な物件はつかまさせられないのじゃないかな。
※少々難しいですが、でも読みやすいですから、頑張ってみて。