湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

品川物件のワンルームの修繕に50万円強!?

こんばんは。
今日も朝から夕刻まで物件巡りの一日。
先ほど風呂からあがったら布団で気を失って寝ておりました。


今日の物件は神奈川のJRターミナル駅から徒歩10分圏内の物件。
ファミリー物件で、結構買う気あります。
あとは値段ですね。僕の希望は2割引き。一応、元付をなんとか見つけ出したので交渉に入ってもらっています。


さて、本題。
品川物件のワンルーム、先日6年間住んでいた人が退去しました。
この部屋、ワンルームで、3点ユニット18㎡と、品川物件のワンルームでは一番広い部屋なのですが、周辺相場が6万後半~下手すると7万取れるエリア(築30年程度でです)なんですが、うちの物件は、5万5千円でかしだしており、

仮に6万3千円で貸し出せたとしたら、この6年で、なんと576000円も失っていた計算となります。実に悔しい。


この入居者は前のサブリース会社(結構、新築のサブリースの賃料査定するとでてくる有名どころですよ)が客付けをしていて、価格設定も彼らのアドバイスに従ったたため、今思えばこれが失敗の原因と猛省しているところです。
#賃料設定では結構この会社とバトルしたんですが、、、押し切られた形。無念。


てことで、新しい管理会社に切り替えたのですが、この入居者は、定職に就かず、毎度家賃の振り込みがおくれて、担当の方がその都度「説教部屋」で賃料が入るまでフォローしてくれるという大変なご苦労を敷いていたのです。これが管理業務の仕事とはいえ、自ら客付けしたわけではなかったので、心苦しい限りでした。(でも、文句ひとつ言わず、頑張っていただいていました。)


今回ようやく、退去ということで(結構いろいろ大変だったのです)、
担当の方と「よし!これで相応の入居者さんをつけましょう!」ということで張り切って修繕にはいろうとうことになりました。


しかし、修繕額を聞いてびっくり。


「kanaloaさん、この部屋の床がブカブカしているんですが、床材が腐っているようで根太からやり直す必要があって、、、床だけで40万くらいかかると、どうしましょ?」


と。


『ぎょえー、マジですか?てことは、これに振るリフォームかけると+20万以上かかりますがな。60万以上ですよね?』


「多分そうですね。。数件相見積もりを取っていただいて結構なので、それで安いところで考えてみてください。」


てことで、相見積もりを取ってみました。
やはり、軒並み床の直しがものすごくお金がかかるみたい。曰く「完全に床が腐ってます。」と。

(´;ω;`)


しかも、ミニキッチンも完全にボロがきてまして、、、


『こうなりゃ、”再商品化”ってことで、きっちりやろう!!!』


と判断し、総額40数万で床・ミニキッチンの交換までやっちまおうということに。
基本的に、廉価版での、再商品化は、うちでは1年分の家賃以下ということで考えています。


仮に63000円であれば、756000円。
ま、十分範囲内ですわなと。


さすがに築30年を超えると、あれこれ痛むものです。
これを見越して修繕費は積み立てているのでまぁ、痛いとはいえ致命傷ではないのですが、


でもワンルーム50万弱は泣けてきますねー。


しかし、今回の修繕できっちり床を補修して、ミニキッチンも新しくして(シングルレバーものに変えました!!)


1年弱で回収、益転させます。


修繕の状況は、改めて共有しますねー。


#さぁて、目指す賃料になるかなー。ちょいとしたチャレンジであります。燃えてきたぜぃ。