こんばんは。
今日は軽く近況報告を。
ちょっと前に、「そろそろ世界・日本経済ともにヤバそうという話が世間を賑わせている」という体の話をしたかと思います。
#これだったかな？
kanaloa.hatenablog.com
NYダウ、日経平均を見ていると何度も売りを仕掛けているのかしらと思われる下げがありますが、しっかりどこかで買い支えられている様に見えますね。（しかし、株ってのは難しい。）
そんな中、不動産賃貸経営者として、なんかわかりやすいベンチマークねーかなーって探していましたが、
僕ら不動産投資（経営）をしているものとして、
よく見ているのは、メールで飛んでくる物件情報ですよね？
まぁ、様々なサイトがあると思いますが、そのメールで、「値下げ」という言葉がだいぶ目立つようになってきています。
メールのサブジェクトに「値下げ」とわかりやすく書いて送ってくれるところといえば、僕は以下を使ってます。
別に変なキックバックとかもらってませんから（笑）。
単に、メールのお題に「値下げ」って書いてあるのと、それなりに情報量もあって悪くないからとうまく活用させてもらってます。
＃あ、登録して、資料請求すると、もれなく営業さんから電話かかってきます。ま、それはビジネスなんでうまく対応してください。
こういったサイトのネガティブな言葉がだいぶ目立つようになってきているので、まぁ、確実に渋い司教になってきているんだろうなとは思いますが、
まだ、こう、「ガツーン！！」という超暴落市況ではないため、「これまで明らかに値付け間違えしていた物件が正しい価格に落ち着いてきている」というようなふうに読めます。
そういう意味では大歓迎です。（ちょっと売主さん側が勘違いしているようなんで、正しい方向に向けてあげるべきなんでしょう）
そんなこんなで、週末ごとに物件をいろいろ見に行っていますが、どうにも実際に見てみると「こりゃ、この価格でも合わんわ。。。」という残念な物件が多く、いやはや、まだまだ難しい状況です。（要はまだ、高いってことです）
土地もいくつか紹介受けますが、高すぎ。
しばらくは市場との根比べが続きそうです。
＃かんたんに自分のものさしを変えないよう、肝に銘じているところです。
また、先日ちょいと紹介した、品川物件の「明らかに安く値付けで貸し出していた部屋」が、今月末でようやく解約となります（ようやくという言い方も変ですけどね。ｗ）
僕は明らかに本来稼げる相場で誤った値付けで貸し出していたため、その分の儲けが失われている状況であったことと、毎度支払いが遅れがちで管理会社の方が奔走していたこと（まぁ、仕事だからしょうがないでしょ。という見方もありますが、もともと彼らが客付けしたお客でないので申し訳ないという僕なりの思いがあるのです。）もあり、
ちょうど、この入居者の仕事がなくなったらしいという話を聞いて、「更に危うい状況（リスク）を放置はやめよう」という話になり、
今月末の退去になったようです。（無論、強制はしていません。きちんと現況を聞いて、今後どうしていくのか、家賃は払えるのか？という話をしていますよ。）
早速この部屋を６年ぶりにリニューアルします。
品川物件は、１Rｘ５＋メゾネット３LDKの物件で、１Rの中で最も広い部屋（１８平米ですけども）です。
この部屋を綺麗にしようと思います。
今、５５０００円で貸出中ですが、「正しい賃料は、６万以上（同年代の鉄骨物件では７万近くしている物件もあるのです。ハヒ）」以下に値付けを間違えているのか（ちくしょー、あん時のサブリース業者と戦ったときに押し切っていれば、、、ま、しょうがない）がわかりますよね。
しかも、同じ物件がその駅界隈でたった４件しか貸し出ししてません。
このエリアでは、１Rは３点ユニットでも十分勝機があるのです。
ちょっと日当たりではビハインドですが、他の条件はほぼ問題なし。（なんせ、業者仕様の宅配ボックスもあるもんねー）
てことで、強気に参ります。
一方、今日見に行った、某温泉接続系私鉄の某ターミナル駅隣のえきから１０分の物件。
利回り１０％近くでやすかったから見に行きましたが、
２段階発射の上り坂を超えた丘の上（ストリートビューでなんとなく想像ついてましたが実際に歩くと死ぬ）。
「あ、その物件しってます、昔担当してましたから。ぶっちゃけ、やめたほうがいいっす。僕ものすごく客付け苦労して決められなかったんす」
と言われ、２DKでも、５万行くかどうかだったそうです。
１LDKにコンバートしても行けて６万程度、、、
GPIは、８％未満になりました。こんなの買ったらリスクだけ背負って何やったかわかんない。
確実なエリアの新築７％のほうがよっぽど信憑性ありますよね。（笑）
速攻マイソクはゴミ箱（用の我が家のデータベースに）行きです。（こうやって、だめだった物件もデータにとって、後で振り返ると思い白いですし、判断材料にも使えますんで、データは取っておいたほうがいいです）
ちゅうことで、
今のこの相場では、
- やるとしても小ぶりで
- 値付けは超絶厳しく（バカ扱いされても、論理的鬼指をして）
- その指値が通ったら買う！！
- 市場との会話を続ける。
です。
あなたも、「すんげーほしーけど、クソ高くて買う気しねーけど欲しー！！」という想いに駆られると思いますが、
とにかく、勇み足にならんよう、細心の注意をはらってこの相場を進んでまいりましょう！！！
＃なんか、日本の株もやばいとう話。（孫さん、頑張って〜。でも、不動産投資的には、歓迎〜、なので、とても複雑。^^;
ソフトバンク倒産か？【WeWork問題1兆2000億円は超ヤバい】日経平均株価の大暴落とみずほ銀行危機、ウィーワークとウーバー
どうなるか、ホントわからないですが、以前も話題に上げたとおり、８月１４日の短期・長期金利の逆転で、最大２年以内に経済は大きく下振れするというのが、これまでの世界経済の歴史です。
繰り返すのはほぼ確実だとして、問題は度のタイミング化、、ですね。
ではでは。
