愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

新築だからって儲かる時代じゃない。~コンセプト・アイディア・あなたの価値観で成否が決まる~

こんばんは~。
ちと、副業のサラリーマンでミラクルトラブル連発で、四方からローソクを垂らされるようにいじめられております。(´;ω;`)


迷惑をかけたとき、トラブルが起きたときほど人の真価が問われます。
誠実に、誠実に。(でも、もういやだー!!!)


ストレス発散完了。


さて、お題ですが、
あ、言っときますが、新築を否定するもんじゃないす。僕も新築やりたくて今いろいろ苦労して駆逐されまくりですから。


今いくつか並行して物件の検討が進んでおり、(で、論理的指値で撃墜されております。^^;)
その中で業者さんと話す機会が多くなってます。

そこで聞いた話を総括したものです。

これからの時代、新築だからと言って安泰、はあり得ない。

これは、神奈川の東部で活動する僕がこのエリアの業者さんと話していて共通項としてあがってくる話です。
「最近融資が厳しくなりましたが、御社のまわりでは、状況どうです?」という問いを必ずしています。


『えぇ、ほんと厳しいですね。あと、最近は周辺で新築を持ち切れずに売り相談にくる人が結構出始めています』


こんな話がちらほらと出ています。(事実です、ホラ吹かないっすよ。ぼかぁ)


ヒアリングを進めるうちに、こういった売り物件についての共通項が整理できています。

1.建売業者が立てる杓子定規な1ルーム狭小物件は半数以上が50%の空きがある

売り物件に出てくる物件は大半が建売業者が「型にはまるからつくちゃえー、ヒーハー」って感じで作ってしまった物件なんだそうです。当然ながら、杓子定規な間取り、ファシリティで、狭い。他に似たような物件があるなかで、そんなもの作ってどうすんの?というものばかりだそうです。

特に、神奈川県東部、かの横浜エリアでさえも同様の状況。(僕が先週末聞いた業者さんがある場所は、横浜駅から本の数駅のそれなりのターミナル駅に近い駅でした。それでもこの状況です。怖いっすね)

2.買わされたのは、若い投資家である。

「どんな人が買ってるんですか?」って聞くと、ほとんどが若い投資家なんだそうです。業者にそそのかされて「今が買い時」「金利が安いからお金をもらっているも同然」とか、「あなたの属性だから購入できる」というトークにそそのかされて買わされているという構図が目に浮かびます。

まぁ、不勉強である本人にも責任がありますが、(何度も何度も言いますが、ちゃんと市場分析して、計算すれば、「こりゃダメだわ」となる物件がほとんどですから。そこから自分で再商品化するとか、交渉で値下げするとか、そういった部分で勝負していかないといけないのに、安易に買っちゃうからこうなるんですよね。。。)

これが数百万~1千万とかだったら「ちょっと高い授業料払って、地域へのボランティア(居住空間を設けなしで提供する)と不動産事業家としての勉強をさせてもらう」という体に切り替えて失敗を成功の糧にすることが可能ですが、

数千万の借金を負って、雀の涙程度のCFを得ようというのですから、、、ウーム。です。

3.そもそもその物件は立地的に問題がある。

でもって極めつけはこれ。不動産賃貸事業って最もリスクが低い事業の一つと僕は考えますが、唯一の致命的な問題があるとすればそれは「立地」です。
極論をいえば、「砂漠のど真ん中に、新規店舗開店!!!」といって、どんだけ人が集まるか?
これを考えれば、立地を無視した不動産賃貸経営が如何に危険か、わかると思います。

僕はどんだけ利回りが良くても(まー、リスクの裏返しですけども)、立地が悪い、即ちマーケティング的にあり得ない場所には絶対手を出しません。

一見立地的に微妙に思われる(例えば駅から10分以上はなれてる、、とか、駅の乗降客数が1万人未満、、とか)ところでもそのエリアを斜め上から見たら違う需要があるな、とか、その地域で特徴があり、サスティナブルな市場が予測できるならば、小さい額で「検証かつ、トレーニングを兼ねて」その相場に入ります。
(横須賀の物件がそれです。現在ずーっと満室でござい、ピチピチギャルズの家となってます。ムフフ。)

別に新築こだわらんでもいいと思う(無論、ポートフォリオを考えてバランスはとってね)

だから、新築にひかれて何でも買わんほうがいいという話です。
僕自身結果的に中古・築古の物件ばかりしか持っていませんが、新築自体を否定しているわけななく、「多分ここだったら少なくとも失敗はしない、あわよくばキャピタル狙ったる」という物件がいまのポートフォリオということなんです。

そりゃ新築は欲しいですが、そもそも、本質的に

お客の心に「バシッツ」とハマる物件であること。


これが成立しない物件は、新しかろうが古かろうが、「早晩失敗の憂き目にあう」ということをお伝えしたいのです。


現在の市況は、「決して焦って高額物件に手を出す時期ではない」と言えます。株式の動きもホント怪しいですから。(全然つじつまが合わないでしょ?きっと何か起こりますって。)


下手すると今は「不動産投資はやるべき時期ではない」ということかもしれません。
ただ、物件を探す活動は決して辞めないで頑張りましょ。
不動産投資は相対取引なので、市況と関係なく良い物件は出てくるかもしれないので(確率は低いっす ^^;)


で、その間、あなた、僕は以下を継続して頑張っていきましょう。

  • 物件をできるだけ現地に見に行く。
  • 物件を見たら、その物件を借りてくれる層を具体的なマーケティング結果か予測する。
  • そもそも貸せない市場であれば、軽やかに「物件購入を見送る」
  • 買うに値する物件があれば、マーケティング結果から、想定した客層への部屋のファシリティを考える。


マーケティングから得られる情報が、あなたの物件を生き残ることができるのかを決める大切な資産となります。
そこにあなたの思い描くコンセプトを乗っけてあげれば、向かうところ敵なしです。

でもって、買ってもいいやと思えたらあとは「死ぬ気でやる」これしかないです。



こういった結果が新築でしたー。であれば、ある意味最強ですが、


現状の市況でそれを見つけるのはほぼ皆無です。(笑)


さて、話を業者さんとの会話に戻します。気になっていたフレーズが。


『先日も、若い投資家から、全然埋まらない新築について管理をお願いできないか相談に来られたんですが、どう考えても競合も多くコンセプトもわからず、詰まらない物件なので、どんなに頑張ってもよい結果が出せそうになかったので、丁重にお断りしたんです。。相手には申し訳ないのですが、、、』


どうでしょう?
これが、日本有数の賃貸エリアと言われている横浜でおきている「事実」です。


そうです。すでに、業者さんも「貸したい物件」「目も向けない物件」と、優先順位がつけられる時代なんです。
客付け業者に見向きもされない物件、それはつまり、、、

死亡フラグオン。

なのです。



だからこそ、あなたの賃貸物件に対するコンセプト・アイディアが本当に重要になる時代なんです。
これが他のどの物件に対しても「違い」として表現できれば、そもそも競争に巻き込まれることはありません。


ちゅうことで、今売り抜けたい建売業者に新築を吹っ掛けられているあなた。
もう一度、市場分析と、「その物件、かせるの??」と自分に問いかけてみてください。


「あ、違うわ。」


となること、ほぼ100%のはずですよ。


てことで、一緒に頑張ってまいりましょー。^^)o