今回の新築（候補）のエリアマーケティング(1:人口動態・歴史・産業を見る)～結局はマーケティングで決まると思う～

どーもこんばんは。
現在検討している土地のうち最も僕が有望視しているところについて、まぁ、土地が買える・買えないはさておきとして「買える」と心決めて今後のプランを検討しています。

検討、というよりも、マーケティングなわけですが。

この僕が最も有望視している土地は、神奈川県、南部の某JRターミナル駅から8分の好立地にあります。

この駅自体、ブランド力があり、様々な世代がこぞってこのエリアを目指しているようですね。
この駅が存在している市のデータを見てみますと、戦後からずーッと人口は増加しています。
この駅自体の乗降客数もほぼほぼ増加傾向。

人口バランスも、自治体の統計を見る限りは、生産年齢人口と高齢者の割合が理想的。
加えて、産業についても、大企業の工場やR&D施設が複数存在しており、おそらく、上記の人口構成はこういった背景から形成されていると考えられます。

その他、世帯数増加傾向等も踏まえると、非常に現時点・将来的にも数少ない「地方の雄」といえるエリアだと確信しています。
今後もこのエリアは発展していくことが人・企業の動きから想像できます。

※大事なのは、こういった情報をちゃんと各種自治体や、他ネット情報から引き出して、数値で把握しておくことです。「何となく、いけそうだぜぃ」とか雰囲気で判断することだけは絶対にやりません。僕は。

もう一つ、大事なのは、このエリアの歴史的な背景です。
こちらはどちらかというと「定性的な」情報になりますが、この歴史的な背景をおさえることで、この地域が第三者からどういった位置づけで見られているか、が推測でき、そして、賃貸マーケティングで最も大事な「いったいどんな層がお客様として想定できるのか？」を絞り込む一つの判断材料となります。

非常に大事です。
これは僕個人の尺度ですが、例えば神奈川エリアでも近年（特に戦後の復興の期間中に）になって急速に発展したエリアは「賃貸的には『黄色信号』」ととらえて僕は極力そこを戦場とはしていません。
なぜなら、そこに文化的な要素が少なく、そもそもとして、人口に非常に大きな「偏り」が生まれると考えるからです。某JRの（元）新興住宅街を有する駅とかは正直おっかないですね。

土地も、実需向けの容積・建蔽が多く、そもそも賃貸向きではないと思います。実際歩いてみるとわかりますが、ホント、おじいちゃんおばあちゃんの町となってしまっており、先行きどうなんだろと心配になってしまいます。

なので、投資対象エリアの成り立ち（歴史）を知るということは非常に大事であると考えるわけです。

話を今回の土地があるエリアに戻すと、かなり昔の日本の歴史書にも登場してくるエリアで、江戸時代は宿場町としても栄え、戦前・戦中は、別荘地・保養地・避暑地として栄え、数々の文豪や政治家が愛したエリアでもあります。今でもその名残があって、歩いてみると本当にゆっくりとした街の雰囲気に出会うことができます。

こういった背景もあり、町は、歴史・文化面で習熟されてきており、今後より一層発展が望まれるエリアです。

僕自身、この町は将来「終の棲家」を置く対象の一つとして挙げてますから♬

ここに上記の産業や自治体の教育への取り組み、街づくりへの取り組みが重なり、町が魅力的になっています。
この駅周辺の大企業に勤める方、周辺の大学に通う学生、隣駅にも大きなターミナル駅があり、その周辺の大企業務める人たちもこの駅に住む可能性があります。

こういった形で、人口動態（定量的な情報）、歴史・文化（定性面の情報）を組み合わせてこの町のレベルをある程度把握できて、ざっくりとした「想定顧客層」を導くことができます。

これは何も、新築だから必要だというわけではなく、中古物件を買うときにもそのまま転用できる考え方です。

不動産賃貸経営はよく「４つのP」要素が大事といいます。

1. Prace

1. Product

1. Price

1. Promotin

今回の話は、「Product (商品化)」に必要な「Prace(立地）」に関する話で、「Price(家賃）」を決めるためのリサーチについて話しています。そのうえで、商品化の戦略を立てるためのお話であって、最終的にこの商品をどうやってお客様に伝える「Promotion」のかを考えることになります。

※上記についてより詳しい話は、毎度耳にタコができるかもしれませんが、以下を参照ください。
　とにかく、不動産投資のイロハはこの本に詰まってます。最初はこれだけ熟読すればいいと思いますよ。

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 詳細解説版

のPage:275, 「１２．不動産投資における４P」参照。

ですので、この「マーケティング」活動というものは、ビジネス活動の根本（よりどころ）となるもので、これを自分の賃貸事業の「商品（勝ち続けるための物件）を生み出すための、知的資産」ととらえて積み上げていくことが非常に大事になると考えます。

投資対象の「街」の情報自体は、その物件単体において有用なので、別の地域では使えないんじゃねーのっていう話はもちろんありますが、大事なのはそこではなく、そういった戦略を立てる「プロセス（どうやって勝ち続ける物件を作ることができるか？）」の構築が大事であって、これを継続して続けることで、賃貸事業家としての力につながっていくものだと考えています。

あともう一つ大事なのは、「この街の空気感」

です。上記が「データ」からとらえられる情報に対して、この「街の空気感」は、あなた自身が実際に街におりて「肌で感じ取る」ことからしかその感覚は得られません。

• 街の空気・匂い（これ、意外と違うんす。実際行ってみればわかります）

• どんな人が歩いているか（若いのが多いのか？チャラいやつが多いのか？インテリが多いのか？優しそうな人が多いのか？おっかない人が多いのか？とにかく人間層を目をさらにしてみておいてください）

• どんな街並みなのか？（おそらくですが、街並みっては、その町に住まう人々が「この街はこうなってほしい」という願いが具現化された結果であると考えてます。そこからこの街に求められる物件の一つの「形」が想像できると考えています。

• どんなグルメがあるの？？（一見、関係ないと思われがちですが、個人的には非常に大事なエッセンスと考えちえます。お店に入ってその店に来る人のタイプとか人間模様を見ていると、「あー、こういうタイプの人がおおいんだー」とか「ジャーこんな物件作ってみたらあたるかなー」とかぼんやりとしたアイディアが出ることが個人的には多いです。おすすめっす）

こういった、「現場からの空気感」をえることとが実は商品化の一番の大事な活動である、と下記の書籍では書かれています。これまたしつこいですが、ご紹介。（何度も、何度もご紹介します。絶対役に立ちますから）

高橋宣行の発想ノート

※アフィリはしてません。一応今はね。（笑）
「PART II 発想する」に大事なことが書かれてます。すんげー大事なことです。一読を。

てな感じで、僕は仮にこの土地が手に入ることを信じて、何度もこの街に足を運んでみようと思っています。

もともとこのエリアは、若い時にウロウロしていたのでわかってはいるのですが、あれから１０数年経過しているので感覚も陳腐化してますし、そもそも視点が「不動産賃貸経営者」としての視点・観点に代わっているため、見えてくるものが全然違うと思います。

この辺を整理したいと思います。

この街を愛する人々から選ばれる小さな・素敵な「小さな文化を醸成する空間づくり」を目指して。。。

決まったぜ。Ψ(｀∀´)Ψ

この調子で、炎上中の副業も頑張りまーす。