おはようございます。今日もいい感じに青空の広がる朝です。いかがお過ごしです??
僕は、朝からジャズ聞きながら、このブログ書いてます。
昨日は、「なんか車の展示が見れる場所行きたい」という、なんとも抽象的なリクエストをする息子に応え、適当なドライブのあとに定番の「大黒ふ頭PA」に行ってみようとしたところ、なんと、大黒ふ頭PA入り口が修理のため入場できないという不幸に見舞われました。(泣)
んまー、そんなこともあるってことで。
さて、本題に。
不動産投資には、有料・無料の各種セミナーや商材ってもんが存在するのは皆さんご存知の通りですよね?
業者さんが企画するセミナー、個人投資家が開催している勉強会・セミナー。
あまたのセミナーがあり、これらは大きく「無料」・「有料」のものに分けられます。
無論、僕もこれらのセミナーに参加したりするわけですが、今回はこれらのセミナーに対する僕の付き合い方について共有します。
あくまで僕の考え方であって、これを読んでいただいたあなたに強要するわけじゃないです。
冒頭の結論にもありますが、要は「捉え方」そして、このセミナーを受けてあなたが「どう行動へ反映できるか?」が全てです。
僕の考え方も「いち、不動産賃貸経営者の考え方」と捉えて、参考にしてみてください。
僕は、この事業を投資と捉えていたころから、当然のように各種セミナーに参加していましたが、当時はどちらかというと業者さんが企画する無料セミナーに参加することがほとんどでした。
こういうセミナーは、あくまで「フロント」の商品であり、無料・激安で設定されます。
当然、業者さんが企画するわけですから、その先に「バックエンド」である有料(低額・高額はさておき)の商品を購入してもらいたいという意図があります。
まれに、これをすべて「悪である」と決めつけて全否定する人もいるようですが、僕はちょっとそれは、ずれた解釈ではないかと考えます。
まず、企業というものは、社会に対して何かしらの「価値」を提供することで「その対価としての利益」を得ることで存在できるモノです。
利益を出さずして、会社とは言えないわけです(非営利団体というなの「NPO」っつーもんもありますが、ここでは対象外としますね。)
なので、こういうセミナーを受ける際は、得られる知識とともに、ほぼ100%バックエンド商品を薦められるのが当然、と考えるべきです。
それを「詐欺同然のセミナーである、受ける必要なし」と断罪するのはどうなんでしょ?ってことです。
じゃぁ、「有料のセミナーなら信頼できる」っていう話もこれまたずれた解釈でして、有料でも当然ながら「ちょっとなー」というものもの正直僕も参加してしまったことがあります。しかも、その先にさらに高額のxxxクラブ的な入り口が用意されていたりして。
有料のセミナーでは、あくまで「この内容には有料でお金をいただく価値がある」と主催者側が判断しているだけであって、実際その価値があるかどうかはわからんわけですが、、、
であるからこそ、受けてである僕(あなた)がこれをどう捉えて行動するか?でそのセミナーに支払ったお金の意味が決まると考えています。
有料・無料にかかわらず、その情報をどう捉えて、どう行動へ反映していくかで、受けたセミナーの価値は大きく変わると考えてます。
ちなみ、僕が参加した有料セミナーは最高額で一回4万近く。
購入した商材で単一の企画側に支払った教材は最高額で50万近く。。。(えー、嫁さんには後ろから包丁で刺されそうになったことがあります(笑))
正直僕は「ガチで」上記の金額が高いと思ったことは一度もないし、気にしたこともないです。(一応、払えるお金があるからってことですよ。ないのにんな高額なモン参加したら、頭が全部白髪になっちゃいますです。)
逆に無料のセミナーが「無価値」だったことも一度もないです。
いずれのセミナーからも「自分の今後の事業活動にとって、必ず役立てる要素を学び取ることができた」からです。
じゃぁ、50万の教材を買って、定量的にいくら儲かった(コストダウンにつながった)かは、出したことはないですが、まー、例えば、通常数部屋のリフォームと他基礎の修繕を100万と言われたときにそれが50万だった、、とかその程度のリターンは確実に取れているとは思います。
が、重要なのはそこじゃないんです。(あ、その人の置かれた状況と場合によっては重要ですけどね。)
上記のはなしは、「目の前の魚をとってもらう的」のなであって、僕はそこは後でついてくるものと考えているので重要じゃないと考えているんです。
僕にとって重要なのは、「その先にある、大量の魚の捕り方」の話です。
そのために、多少のロスは覚悟でそのノウハウ的な部分に「先行投資」することが「重要」と考えています。
、、、ね。要は捉え方と、いかに行動へ反映していくか?でしょー?えへへ。
そうだな、、、例えば、川崎の区分バルクの物件の話でいうと、この物件、当時の利回りは11%超えで、でも、とーっても汚くて、区分だから評価も低くて、とある大手の業者の担当さんから「ほぼ儲けはでないですし、出口も狭いですねー」と言われたことあります。
「チキショー!」と正直思いましたが、
一応、僕なりに戦略があり、それは、「立地が良いけど、管理がだめで価値を埋もれさせている物件を再商品化することで、出口局面での利益をでっかくとる」というものを本やその著者のセミナーを通じてもっていたため、信念を貫き経営を継続しました。(うるせー黙ってろ、今に見ておれ、と(笑))
正直、当初の3年は、想定する修繕費率が一般的な20数%(区分の場合大体、22%〜24%くらいが相場っていわれてます)を大きく超えて36%くらいだったころのCFはそれはまぁ可愛いものでしたが、その後は10数%に抑えることができ、
相場の時合もよかったという背景はあるにせよ、出口で大化けしたという実績を出すことができました。
あー、別に自慢をするのが目的じゃなく(といいつつ、ドヤ顔で書いてますが)、
伝えたいのは、僕はそういった戦略を様々なセミナーや教材から得て、「自分なりの戦略に基づく、行動」を実践できたんです。ってことなんです。
ココ数年の融資じゃぶじゃぶの状況で、新参のサラリーマン大家さんがこぞって立地的にも、物件の魅力的にも対してつまらんものに対して、例えば神奈川のエリアで新築6%とかで購入しているのを見るとどうしてもゾクゾクしちゃうわけですが、
ここに彼らなりの「勉強」に基づく「戦略」があるのか、余計な心配をしちゃいうわけです。
ちと、題名とずれてしまったわけですが、、セミナーの話でしたね。
なので、有料・無料セミナー・教材については、
「どっちに参加しても構わんけども、自分なりにそのセミナーから何を得ようとして、何をしちゃいけなくて、合理的な行動へどのように反映していくかを考えた上」
で、
「バンバン参加したら良い」
が僕の付き合い方なんです。
あー、あと付け加えるとしたら、セミナーを受けるまえにその日のメンタルを確認したほうがいいかもです。
そうでないと、「今この融資じゃぶじゃぶを逃したら買う機会はなくなります!!」とか言われて、上記のような残念な物件を掴まされないようにしてください。
どっしり構えて、自分が得たい情報に集中する。そんなメンタル(考え方かな)で。
結構頭の方はいい内容で、最後は上記のような流れのセミナーも少なからずありますから(そこは企画側を攻めるのはナンセンス。それが目的なんで)、とにかく自分の参加目的がボケないように。
お互い、うまく活用してまいりましょう。
さて、今日は、これから、埋まらず困っている東横沿線物件戸建ての、契約が決まった1Fの掃除要員として嫁さんに顎で使われてきます。
(ちと、効率的に作業したいもんですが、、、)
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PS.そういや、僕の好きな、オリラジの中田敦彦さんが、面白い動画配信してますね。最近好きでよく見てます。歴史ネタが非常に面白いです。時間があれば見てみてはいかがでしょう?(ちなみに、不動産賃貸経営とは直接的にはひも付きません(笑))