愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

最新の融資事情(たまには多少、役立つ情報を(笑))

こんばんは。

現在東横沿線の戸建2戸の空室を埋める営業活動に没頭中です。
この2戸に関しては、専任をやめ、一般媒介で複数の有力客付け業者にお願いしている状況。
なんとか、あと2週間程度でお客さんをつけてもらって、GWに入りたいですな。


さて、
今日は少しばかりお役にたてるかな、という情報を共有します。
毎年、この時期になるとお付き合いのある金融機関に確定申告の資料と、昨年度の各物件の運営状況を振り返り、簡単な報告をします。
※これだけでも金融機関からの心象はあがりますから、しっかりやりましょう。ほんとはQ単位(3か月単位)でやるべきですが、さすがに手が回らん(笑)


今年度から2つの金融機関とのおつきあいになっているので、それぞれに訪問してきましたよ。
一つは、2007年からのおつきあいの駿河湾系地銀(あー、某野菜で悪役になったそっちではないです。てことはほぼ確定ですが(笑))。
もう一つは、神奈川東部の信金さん(信金系の雄です。これもほぼ確定ですかね。(笑))


これまで、地銀さんとのやり取りしかなかった僕ですが、今回信金さんとのおつきあいができるようになって、
零細大家にとって、信金さんってのは本当に「痒い所に手が届く、融資提案をしてくれる」よい金融機関である。と認識しています。


地銀さんも悪くはないのですが、ある意味杓子定規で、「ダメなもんはダメ」的なところがあり、付き合い方に注意が必要だな。そう感じます。


※あくまで主観ですが、そんなにずれていないと思います。


双方、1年間の成績を報告して、現在のリスクは、戸建2戸+アパート1戸の空室長期化による収益悪化、これに対する対策(ある程度の期限を示して)を説明しました。
「ここまできちんと報告される方は本当に少ないので助かります」
と双方の金融機関からお褒めのお言葉頂いていますが、うーむ。フツーにリーマンをやっていれば、当然のように求められる、このリスク管理の考え方。
ほかの方はどうなってんの?って気もします。逆に心配になっちゃいます。


もし、今空室を抱えているかたは、これを隠さず、つまびらかにした方がいいです。
どのみち長期化して、数値に確実にあらわれますから、そこでさらにオブラートにつつんで(言い方かえれば、「隠ぺい」して)しまうことで、さらに金融機関からの信用を失うことになります。
金融機関は我々、不動産賃貸事業家のビジネスパートナーですから、情報はできる限りオープンにして、特に今後のリスクとして考えられる部分は明確に伝える必要があると僕は考えます。
ただし、相手に不安を与えるだけではまずいので、伝える際には、あくまで、このリスクに対する対策(空室であれば、何が空室の原因なのか、を分析して、根本的な問題を抑えたうえで、これに対する具体的な対策を立案する)をたて、端的に説明し、理解を得てもらうこと。これが非常に重要であると考えます。


※逆の立場になってみてください。金を貸したあいてが「すんませーん、空室うまらねっす。テヘペロ。」って言ってきたひにゃぁ、『今すぐ物件売却して残金返せ、このやろがー』って気持ちになりません?要はそういうことです。


無論、この対策が、実際にうまくいくかは、市場が答えを持っているわけなので、正解ではないのですが、
リスク対策もできない人が何千万の借金をして事業をやるって発想は捨てたほうがいいと思います。(ちと、厳しい言い方しちゃいますが、何度も言うように、不動産投資=不動産賃貸ビジネスなんですから)


難しくはありません。トヨタ式なぜなぜ分析とか小難しりくつはいらんのです。(大企業なら必要です)
なんで埋まらない?それは立地?物件?賃料?宣伝のやり方?とか掘り下げて、根本を突き止め、これの対策を打つ。それだけです。


あ、いけない。融資事情でしたね。


地銀さんの担当さんとはなしました。他の投資家さんのブログでも取り上げられている通り、完全に、一言さんお断りで、さらに、すでに融資実績のある人が新規の物件を持ち込んだ場合でさえ融資が厳し条件になっています。
所謂プロパーローン(僕の品川物件がそう)はなくなっており、パッケージローンで、期間は明確に言われませんでしたがおそらく35年とかその付近でしょう。肝心な金利が3.5%あたりからだそうです。
完全にこの地銀さんの不動産賃貸業への融資は絞られたそうです。


まぁ、融資の姿勢は水物なのでいつまた変わるかわかりませんが、やはり昨今の不動産業界で発生したもんだいを発端としてお上から結構厳しく言われているそうです。


ただ、信金さんは、やはり地域の零細企業を支えることで経済に貢献するというそもそもの目的があるため、一つ一つの案件を個別に判断するというこれまでの姿勢は変わらないそう。
なので、しばらくは冒頭のとおり、信金さんが僕にとってはベストパートナーとなるんだと考えています。
ただし、信金さんも一言さん(不動産投資家が怪し業者を経由して融資を打診した場合など)は、かなり、厳しく情報を調査するようです。


上記をみると、「うわー、不動産投資キビシー」と短絡的に考える人が出てくるわけですが、
それはちょっと違います。
今までが「バカみたいな市況・融資情勢であって、ようやくまともになりつつある」という意味で僕は歓迎しています。


あくまで例えば、、の話ですが、
ほんとにそんな場所で貸せるの?という横浜エリアで1億の物件を利回り7%で、金利1%台で借りて運用する話と、
ここなら確実に運営ができるという確信のもてる横浜エリアで7000万の物件を9%で、金利3%台で借りる運用を単純に比較する場合、
僕ならば後者で喜んで回します。(比較の話なので、絶対値であーだこーだ言わないでねー)

理由は単純、①物件自体の値段が安いことがまず第一、②金利はしっかりビジネスしていけば確実に下げていくことができる。③物件が安いということは、もしかしたら利回りをさらに上げることも可能かもしれない。
つまり努力次第で改善もできるし、ファイナンス視点でも余裕ができ、経営としてより安定が見込まれるからです。

なにより良い立地の物件を、割安で手に入れられる可能性がでてくるのが今の融資情勢で、これが金融機関全般に波及すれば影響は確実に年内に現れると考えられます。(程度はわかりませんが)

僕愛読。marukeiさんも。口を酸っぱくして「何より立地じゃぁ!!」っておっしゃってます。以下、ご参考。
blog.livedoor.jp


なので、今現在の融資状況は、厳しくなりつつも、これから面白い場面を迎えるのではないかなー。が金融機関との話の中でみえてきた僕なりの「推論」です。あくまで、推論なんで保証はないっすよ(笑)

あともう一点、上記は不動産投資の市況の話ですが、どうやら、実需筋も融資が難しい場面が出てきているとのことです(信金さん談)。
最近では、年収300万の人が年収10倍の物件を購入しようとして、業者が融資を持ち込んでくるらしい。
こういった場合、かなり資産状況を突っ込んで調べて、場合によっては融資できないという判断も出てきているらしい。です。
#プチサブプライムやんけ。と。


元号が「令和」になるため、日本経済自体はちょっとだけ「ご祝儀相場」を迎えそう(1兆円規模の効果があるって、いつも内容のうっすい経済評論家のおばさんが言ってましたっけ。イヤイヤ、昨今の賢い日本人はそんなヒーハーな人種じゃなくなりましたって。ww)ですが、その後はどうなることやら。


以前も書きましたが、株式相場と不動産市況はある程度相関性があるため、ここ数か月は株式市況にも目を光らせてまいりましょう!!


とにかく、ようやく、しこしこ頑張ってきた愚直大家さん、賃貸事業家に光がさしてきそうですね。
現実化しますように。ナームー。