嫁さんと、楽しく不動産賃貸経営。〜法人の社長は嫁さん♪(予定)〜

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

小さなプラン・ドゥ・チェック・アクションを繰り返す。

先程まで、NHKスペシャルの肝臓ネタを見ていました。
脂肪肝チェックで「リスク高(MAX10のところ、kanaloaは、9 orz... )
やばい!てことで、早速スクワット&腹筋を開始したところです。あと、夜遅くの食事も制限せねば、、、


さて、東横沿線戸建て&アパート1室の空室が埋まらず、ちょっと苦戦中です。
アパートは3月に入ってから1度問い合わせがあった程度、戸建ては2週間ほど見てますが、内見が3件。


時期が時期だけに、ちょっとまずい状況。テコ入れします。


そもそも、この物件は、地元の(この物件を紹介してくれた)業者さんにちょっと不安を感じながらも、専任でお願いしていたのですが、どうやら、大した営業力がないことが見えてきました。
※この物件が出ているのを認識しているのがその会社で担当くん以外誰も知らないという、、、んー。


不動産投資(賃貸業)に重要な要素(というか、これはビジネス全般の話でもあるわけですが)ってあります。


4つのPという。


  • Place ( 立地 )
  • Product ( 物件力:製品ともいいます)
  • Price ( 賃料:値段ともいいます )
  • Promotion ( 広告 )


更には、最近ではPartnership ( 付き合うべき業者さん )も加わっているようですが、これはある意味広告に繋がる要素なのでいらんといえばいらんわけで。


この2週間の状況をチェックすると、まず、Place :立地は申し分ないです。Product:ん、まぁ、許される予算で地域には類似品はないことは確認してます。及第点でしょう。Price : 問題なく安い!地域でこの価格設定は皆無。


やはり、Promotion (宣伝力:広告)にあり,つまりは、Partnerの活動に問題があるのではないかという結論に至っています。


専任なので、どうしても他社は片手になってしまうため、この仕組を選んだ以上、この地場の業者さんの集客・訴求力によってうちの物件が選ばれるのかが決まってしまう。


嫁さんがいろいろヒアリングしたところ、どうやら、この業者さん、客付けはあまり強くなさそう。


で、周辺の業者さんに飛び込みで「片手なんだけど扱ってもらえます??」と嫁さんが聞いて回ったのですが、まぁ、案の定各業者さんは「一般でないとーー(^^;; (片手なんてやんねーよー、)」という反応。


そりゃそうですわなー。


参った。こういうことも想定して、その業者さんとの戸建ての専任契約を解除し、一般でいかせてもらうことを切り替え(そうできるよう、契約書もこの辺の記載をあえてぼんやり記載して、”他の要件については、発生時に甲乙で誠意を持って競技して決定する”で対応するようにしています。


ただ、アパートの方は、一棟まるごとの契約だったので、流石に渋られました。
今後は、業者さんのほうが、他の業者に「両手で構わないから扱って!」と広報してもらうことにしてもらって、戸建ては我々で個別に契約する(そのための営業活度もう我々がやる)ことにしました。


早速明日、嫁さんが、周囲の有力大手の客付け業者と一般契約に回ります。


闇雲に動いても仕方がないので(効率悪くなる一方なので)、実際に足で回って、


  • 最寄りのターミナル・人気駅の、集客力がある業者
  • 女性も立ち寄りやすい雰囲気の業者
  • 頭悪そうなペーペーがやっていない業者
  • じいさん・ばあさんがえっちらおっちらやっていない業者
  • 店に活気がある業者


に引っかかるところにしぼり、4業者と契約します。


さて、どうなりますかね。
もともと、最初にリフォームが終わったアパートの空室2室も、閑散期でしたが、結局、他業者がお客を引っ張ってきてくれた実績がありますから、今回もそういう流れになると思います。


今回の募集のための契約は、散々悩んでの判断でしたが、結果として、私、kanaloaの判断ミスでした。嫁さんにはわるいことをしたなと。。。


品川物件では、その駅自体が超人気エリアの超有名駅であり、かつ、その周辺のすべての客付け業者に一日かけて僕が足で回って、フィルタリングした結果、すべての業者のコメントで「この業者さんはいいですよー」と言われた業者さんに頼んだこともあり、まぁ、それは素晴らしい結果になっています。


そのため、盲目的に「地場の業者=客付けも素晴らしい業者」と盲目的に判断してしまったのです。


当時嫁さんは「なんか、客付け力があるか怪しいんだけどさー」といっていたのは記憶にありますが、上記あり、僕がゴリ押しで(かつ、物件を仲介してくれた義理もあり)この業者で行くという判断をしてしまったのが仇となりました。


いくら良い物件を作っても、プロモーション力、営業力がないところと付き合うと、客付けで本当に苦労する。
今回良い勉強になっています。


まだ結果は出ていません。
ただ、こういった、小さなプラン・ドゥ・チェック・アクションを積上が得ることで、行動の質が変わり、結果として客付けがうまくいくであろうことを信じて行動を続けます。


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PS. これとは別に、土地からの新築も考えて土地探しも続けていますが、更に並行して、友人の「賃貸併用プロジェクト」にも参加しております。これまでの不動産賃貸業で得たノウハウを少しでも友人に提供して、より良い賃貸併用物件を建ててもらおうと。おとといもすんげー良い土地がでて「これ、すぐ買え!!」(といいつつ、俺もほしー!)と動いたのですが、蒸発しておりました。orz... (これ専属専任媒介じゃねーの?)


友人の探すエリアと、僕の探すエリアがかぶっているので、競合しております。汗。
ま、うまく棲み分けして良い結果につながるよう、がんばっていきまーす。


#金融市場は、ファンダメンタルズ・テクニカルとも「いつ暴落してもおかしくないようそマンセー状態」なんだけど。この妙な粘りは何なんだろう。。ま、テクニカルと言っても、僕レベルの見れるテクニカルなってたかが知れてますけどねー。
ただ、不動産市場と、金融市場ってすっごく関連性が高いと思うし、そうだって、先人たちも行っているので、僕ら不動産賃貸業をやっている(その規模の大小にかかわらず、です)輩は、金融市場や、それに関連する政治・経済の動きにはアンテナを高くしていきたいものです。


そのための、ツールとしてのツイッターは非常に使えます。
ご活用を。


では、明日からがんばりましょー。