ここ２日ほど、体調崩しております。寝込むほどじゃないですが。
風邪気をつけましょうね。
土曜はは、朝から、川崎の東エリアの気になる物件を現地調査してきました。
まー、かなりボロく、今の価格ならば買っても苦労するだけなので、「ウチが買うならこんくらい」と、その業者さん（某財閥系大手）に出したのですが、、、
『んー、それって、ほぼ業者さん価格です〜（汗）、まだ出たばっかりですし、流石に売り主様に提示できないです〜。ただ、価格設定としては私のそれが妥当と思います。』
ですって。（だったら、その価格が妥当として、売り主を説得せんかぁ〜い。）
こればっかりはしょうがないですね。無理して買って苦労だけしてもしょうがないし。
担当さんとそんな話をしていたところ、昨今の新築アパートの建築ラッシュについての話題になりました。読者のあなたも感じている通り、とにかく新築ラッシュで、あちこちで１R, １Kの物件が乱立。川崎・横浜もものすごい勢いだそうです。
昨日の記事でも書きましたが、上記の川崎物件のリサーチで、そのエリアにすんげー狭小物件で見た目の利回りを大きく見せることで有名な某アパートメーカーの物件がすんげー沢山空室があることが判明。
見てますと、一頭あたり３割り程度の空室。ひどいものだと半分以上の物もありました。
恐ろしや。。。
このように、すでに建築されているアパートでもすでにこの状態。
今現在作られている新築アパートはより一層、苦戦が強いられることでしょう。（もちろん、立地と需要のバランスで決まるところですが、、）
で、その担当さん曰く、
『各アパート建売業者さんがさばけなくて結構深刻な状況になっている模様です。今この手元にあるように、売れ残りがすごいのですよ。kanaloaさん、このリストからほしい物件あれば価格調整してみようと思いますがいかがです？』
と。
確かに、ここ数年売りまくっている新築建売業者さんの物件が一覧でズラリと並んでいて、選び放題。
価格も一時期の７％台はなくなって、現在横浜エリアでは、大体８％、８．５％台が中心。
駅から２０分とかの悪条件物件んでは９．５％が見えています。
でも、、、
まだ、高い！！！まだ、これでも、土地＋建物の積算でみたら乖離が大きいのですよ。。。
しかも、狭い間取りばかりで、設備もなんかぱっとしないものばかり。。。
２社ほどは、ファシリティが良いものを使っていますが、まだ、７％後半あたりですね。
場所と物件によっては値下がりが明らかに見えていますが、力のある物件はまだ「高値」をキープしてます。
ですが、購入できる人と、購入しようとする人がいないのが現状。この値段では。
「まだ、たかいですねー。年明けからもう少し動きそうだから、毎週連絡させてください。で、状況を見て個別案件で価格交渉のお手伝いをお願いできませんか？」
と担当さんにお伝えしました。
『了解です。年明けから本格的に動いてまいりましょう。』
との言葉いただけました。うまくいくと良いな。
僕の物件たちは、建物が古いため、そろそろ若返りを図っていく必要があります。また、税制面でも、減価償却取れる物件を組み入れていかねばなりませんし、修繕費もかかりませんしね。
※なんか、ここ２年ほど、ひたすら物件のチマチマした修繕に明け暮れています。実際CFはそれで圧迫されているので、なんとかしていかねばなりませんが、、これは築古のある意味、「サダメ」なところありますので、付き合っていくしかないのでしょう。
なので、余計物件ポートフォリオに新しい物件を組み入れて、より筋肉質なポートフォリオを構築していく必要があるのです。
しかしまだ、値段と物件のバランスが悪く、「ほしい！」と思える物件に出会えていません。
来年期待しつつ、年末までやれることをやろうと思います。
状況は逐一確認してまいります。
動きがあれば共有します。（まー、大したネットワークじゃないですが、参考にはなると思うので、暇があればお付き合いを（笑））
では、あと３日戦います！！
寝ます！！！！
