こんばんは。
昨今の新築アパ・マンラッシュを見てて、同じ賃貸経営者として非常に「違和感」を覚えています。。。
なんだろうな、、表現できない何かが、、（肌感覚では理解しているのですが）、言葉にできず悶々としていたのですが、、
今日の、NHKスペシャル「東京REBORN」ご覧になりました？？
東京オリンピックに向けた様々な開発現場のこれまで・今・これからをわかりやすく伝えてくれる秀逸な番組と僕は勝手に評価してます。
その中で、いくつかの建築現場で活躍されている、建築現場の技術者・職人の、その建物に対する「建築魂」を拝見しました。
事例として水泳会場となる「アクアティクスセンター」の建築現場で繰り広げられる、達成すべきコンセプト・課題・問題に対して逃げることなく技術でそれを解決していく、現場の方々の「現場マネジメント力」「現場の職人力」に、久々にしびれさせていただきました。
ホカにもバレーボール会場での屋根建築の技術的な課題を、発想の転換につなげて、新しい発想で切り抜けていく、、、この力こそ「日本人の技術者魂である」と心底惚れされていただきました。
まぁ、オリンピックの要不要論はここでは棚に上げさせていただくとして、彼らのプロジェクトマネジメント力と、現場力を見るとまだまだ日本は世界につ要する素晴らしい国であると誇らしくも思えました。
彼らは、最初に突きつけられた、それぞれのプロジェクトのコンセプト（国家プロジェクトですので、目指すべきゴールの質が非常に高く、それでいて限られた期間・予算の実現しなくてはいけないもの。）を、幾多の問題を直面しながらも、次々にクリアしていきます。
ほんと、しびれさせていただきました。
話を、昨今のアパ・マンづくりに目を向けてみます。
どうでしょう？なんか、悲しくなってきます。
ここ数年のあまりに、無計画なアパート建築。その地域に本質的な需要がないにもかかわらず、ただただ、空き地があるから、土地を持っているからと、アパートが建築されています。
昨日、川崎の東側の、とあるエリアに中古物件の（少し）面白そうなものが出ていたので、分析を実施したのですが、
狭小物件で見せかけの利回りを出して売るという手法で有名な某メーカーの物件が乱立しており、ひどい状況になっているという事実を知りました。
※ほんと、もう、HOMESでそのエリアの家賃相場を見たら、そのメーカーの物件しかないという。。。湾岸エリアの低所得層向けの狭小物件といわれたら、はぁそうですかとも言えますが、ちょっとまってよという。。。
無論、アパ・マンづくりは儲かってなんぼ（商売は極論そこに行き着くわけなんですが）、という論法も理解できますが、少し頭を冷やしてみるべき時期に来ているんじゃないかと個人的には考えています。
ものが売れる否か？は、不動産賃貸業で考えても同じですが、
そのもの・サービス自体の必要性✕希少性
で決まるものではないかと。果たして、ここ４，５年の状況は上記を満たしているのかどうか、、、
ほぼほぼ「満たしていない」というのが正解じゃないかと個人的には考えているわけです。
アパ・マン建築業界の皆々様、今一度以下を考え直してみませんか？
これから作ろうとしている物件について、
- 需給バランスはあっていますか？（不要な間取りの物件を作ろうとしていませんか？）
- 供給しようとしているエリアで、その間取り・そのファシリティはもとめられているものですか？
- 社のブランドと称して、地域にそぐわないデザイン・意匠面を主張しすぎてはいませんか？
- 銀行が融資するからと言って、自分たちでちゃんとマーケティングを実施して「本当に作りたいもの」を提供できていますか？
- 何より、その物件、建築業界にいるプロとして、胸を張って作れるものですか？
まだまだ、言いたいことありますが、、
今一度、アパ・マン建築について、考えて直してみませんか？
それ、なんのためにつくろうとしているの？
と。
そう書きつつ、自分はどうなんだと考えてみました。一応、少ない物件数ながらも、基本的には以下の考えをもって誠実に「賃貸物件づくり」に取り組んでいます。
- その地域の需要にあったコンセプトとなっているのか？
- 同地域にある他物件との違いがあり、その違いが想定する入居者に受け入れられるものづくりとなっているか？
- 金融機関が「貸してくれるから作る」のではなく、「自分たちがこの地域にこそこの物件は必要とされるから、金融機関を巻き込んでビジネスをする」と考えているか？
- その物件と、その物件に住む人々が少しでも街の雰囲気・文化に「良い影響をあたえているか？」を考えているか？
- 目先の利回りを追求しすぎていないか？多少の利回りを犠牲にしてでも、『長く受け入れられる住居づくり』を意識しているか？
賃貸物件って、これまでの建築目的が
- お金持ちの相続対策
- 土地持ちの税金対策
- 不動産投資自体が目的
となっていて、、、ん、まぁ、最後は僕もスタート時期はそう考えていたフシがあり、反省すべきところですが、要は「本質を得ていない」と考えるわけです。違うでしょう？と。
基本に立ち返りませんか？
なんか、いつも、様々なセミナーに参加して思うのですが、どうにも、「入居者様の人生」とか「入居者の幸せ」とか、を軽視しているフシがあるなーと。
昔の大家さんって、（まぁ、貸してやる的な上から目線なところは強かったにせよ）とにかく、その時代に若者が都会で戦う基地が不足しているところ（つまり必要性）に物件を供給していたわけで、そこに明確な「目的」があったわけです。
だから、多少変な間取りでも、その必要性が高いがゆえにその「なんとなくビジネス」が成立していたわけですが、、、
あれから数十年。
完全に時代は変わり、不動産賃貸に求められる「本質」は地域により大きく差異があり、その本質を理解できずに不動産賃貸経営に参加すると、高い確率で「大やけど」をおう時代になっています。
都心部で、資産づくりのための不動産投資？年金代わりの不動産投資？、、、こういった発想での不動産賃貸市場への参入は近い将来退場の憂き目に合うと思います。
今はまだ、ギリギリセーフかな。。でも、そろそろこの考え方は改めないと。最初は仕方ないかもしれないけど、すぐ、起業家の視点に切り替えて、ガチのビジネスと捉えて戦う気持ちになってくださいね。都心部での不動産賃貸経営は、すでに超レッドオーシャンです。１０年前と違い、様々な分野・世代から参加者が増えてきており、群雄割拠の時代。なんとなくはじめました的なところでは、身ぐるみ剥がされまっせー。
こんな賃貸経営者（なんとなく不動産投資家）に向けた上記の安易なアパ・マン建築はもうすぐ時代遅れになると思います。
東京REBORNで活躍する建築の現場のプロ方の言葉で、「これからの日本の建築に影響を与える大事な仕事だから」。これがここのに残りました。
こういう立派な考え方・思想があれば、税金の無駄だぁ、必要性がないだぁと言われていても、後にこんなに素晴らしい建築なんだと評価される時期がくるんじゃないの？と考えるわけです。
ここには、価値を創出する人たちの「魂」が込められています。だからこそ惹き込まれるんです。
おそらくですが、この建築現場には、国連で採択されたSDGｓ「2015年9月の国連サミットで採択された「持続可能な開発のための2030アジェンダ」にて記載された2016年から2030年までの国際目標」に沿った建築マネジメントが適用されているんだと思います。
このゴール。これからのアパ・マン建築・経営者にはとても大事な考え方になると思います。
ぜひとも一考してみてください。どんなものか、知らないあなたは以下を見てみて。これを知り、考えることで新しいアパ・マン経営の形を考えていきませんか？
決してきれいごとではないです。かの合理性を徹底追求するアメリカの各起業、例えば、ウォルマートとか、パタゴニアとかも積極採用していますし、IT起業もどんどん取り入れています。
ゼニゲバと言われるかのウォルマートでさえ、これまでの経営手法を変えて、SDGｓの考え方を取り込むことにより、経営を立て直していっているとのこと。
アパマンだって、遅れを取っちゃいけない！！だって、使っている建築材料、どういったもん使ってます？？入居者のこと考えてちゃんとした経営しています？（誰もとりこしちゃいけないんですよ。SDGｓの考え方って）
そのへんわかっていないならば、SDGｓ学ぶべきです。
動画ならこれ。（別に外務省の差金じゃないです。考え方は正しいので共有）
SDGs NOW! 17 Goals to Transform Our World
２０３０年がターゲット。すでに若い世代は動いています。
でも、大事なのは、今、経済を担っている、２０代、３０代、４０代、５０代、６０代の様々な分野で活躍するあなたです。
土地があるから、ただただ、金太郎飴みたいな、必要性のないアパ・マン建築を買えていきませんか？
いい加減やめましょうって。その考え方。
既存の物件を極力活かす。もしくは既存の物件が、現在の経済・社会のあり方にマッチしないなら、それを合わせるようにする。
（築古戸建ての再生はそういう意味では、SDGｓの考え方にマッチしています）
一件綺麗事に見えるゴールですが、実は結果として「収益増」に跳ね返るものです。
目先の「なんとなくの利回り」にとらわれて、作られている、現在のアパ・マンは、完全にSDGｓの理念に反しています。
完全に「時代遅れ」です。
このゴール。別に難しいものじゃありません。
先程も言いましたが、価値を創造する我々の「魂」が込められたものであれば、それは必然的にサスティナブル（継続的）な開発となりえます。
年末になり、かなり株式相場がきな臭くなっています。HFの大半が大きく損失を出していると言われているこの相場、かれらがどんなことを仕掛けて来るかわかりませんが、「よくなることはない」と考えて行動する時期に来ています。
明日の記事で書きますが、とある業者さんに伺った際、新築業者の物件があまりに余っている状況であるという情報を頂いています（いくつもの某アパートメーカーの在庫リストを拝見しました。背筋が凍る思いです。間取り等見ましたが、「なんでこんなエリアにこんなぶっけんつくるかなぁ。。」と考えされられることしきり。。。）
すでに供給されている、いつガラガラになってもおかしくない、新築物件たち。
かなり厳しい経営がよそうされますが、いかがでしょうか？
そんな時代になっても、「勝ち続ける賃貸経営」をするためには、継続的に価値を提供できる、賃貸経営者、アパ・マン建築業者としての「魂」を込めた物件提供の仕組みをもっていれば、きっと盤石な経営体質を作り上げることができると考えます。
そして、それが実行しやすい立場にいるのが、我々個人の零細不動産賃貸経営者です！！！断言します！！！
舵取りの難しい大手にできない「魂」のこもったアパ・マン経営をやって行こうではありませんか！！
新しい時代を作っていきましょう。
そそ、上記「東京REBORN] １２月２６日に再放送するらしいですよ。
「AKIRA」の創作者の大友克洋さんがデザイン監修している点もしびれます。（やっぱ大友さんの世界観はたまらん！！）
ぜひとも見てみてくださいね！！！
では、寝ます！！！
