愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

明日、東横線沿線戸建て物件のリノベーションプラン融資申し込みに行ってきます!(嫁さんが)

今日は、賃貸業のしごと一切しておりません。。。
代わりに嫁さんが、東横線沿線、戸建て物件のリノベーションプランについて、先日融資を受けた信金さんに明日融資申し込みに参ります。


今回の東横線沿線は、以前伝えたとおり、80坪の土地にアパート10戸の一棟+戸建て(以前のオーナーのお家)が立っています。


アパートは先日、躯体の修繕+壁の塗替え+空室2室のリフォーム+シロアリ対応を終え、見事募集から2週間で満室に持っていきました。(ドヤ顔)
まー、こんだけ派手に修繕してもいいのは、川崎物件の売却益があってこそですがね。(でも、かなり安価に押さえましたよ)


で、残っていた、戸建てのリノベーションをどうすっかなってことで、先日までプランをねっていましたが、ようやくまとまり、融資申し込みとなったわけです。


この戸建ての現状のスペックは以下。

  • 面積:約100平米(意外とでかい。。。)
  • 築年数:50年(もう、30年超えの物件みると、「おぉ!新築じゃないか!」というほど麻痺してます(笑)
  • 純和風のお家で、途中で増築されている(工務店の事務所として使われていた模様)
  • 事務所出入り口として、2階に入り口がある。(何故か、アパートからもダイレクトアクセスできるような謎の通路設計になっている)
  • 不同沈下により、北側の部屋が、明らかに北側に傾いてる。(汗)
  • 屋根が一部傷んでいる。


と、まぁ、もうこんなのを見てもちっともびっくりしませんが、それなりに手直しが必要です。
2階にアクセスできる動線があるのを利用して、今回は、この戸建てを

2戸1にコンバージョン


しようとしてます。
建物自体が、南北縦長の間取りとなっており(うなぎの寝床みたいな。)、これをどう料理するかで、工務店のおじさんとあーだこーだやってました。


で、ようやくプランが収まり、1Fを「バリ風」2Fを「大人のハワイアン」としようかということで進めることになりました。
バリ風は、実はココ最近の空室リフォームでつかった1000番代クロスで「おぉ!これはバリ風だね!、あ、意外と和風のいえに合うね!じゃぁ、東横線沿線の戸建ての1部屋をバリ風にしてみっか!」と閃いたのでやることになりました。


、、、ま、予算限られるんで、どこまで「風」が「風」をなすか、は微妙なところですが(笑)、
ただ、どうやらこの界隈では、あまりおもしろい物件なく、デザインでちょっとした思考を凝らすと客がバチッときまることがわかりましたので、今回のその路線を継承しようと思います。


想定顧客層は、、アップルのセレブそ、、、んなことはなくて、「東横線沿線に住んで横浜 or 渋谷に出勤したい、けど、そこまで年収高くないから、旦那(彼氏・彼女)と一緒に住んで、お互い4万くらいで住めるいい感じの古い1LDKないかなー」っていう層を狙っております。


この界隈で50平米を超える1LDKで8万台は、、、

皆無です。(笑)


基本9万円台後半、上は12万円台。


希少価値抜群!!!
で、ちょっと思考を凝らした物件なんて、「え、何?それうまいの?」くらいの珍しさだと思います。


周辺の(先日アパートの空室を埋めてくれた業者さんへの)ヒアリングでも「へー、それなら決まりますよ!できたら教えて下さーい」と言われました。
理想は2LDKだそうですが、、、流石に50平米で2LDKは、若干詐欺だとおもうので、やりません。し、2LDKだと客層は変わるし、RCに流れていくと思う。


五年で回収(20%)で弾くと960万ですが、これを極限まで削ぎ落として、600万円以下で抑える見積もりとしました。
基礎部分は工務店さんにお願いして、水回り、内装を分離発注。


水回りは、まだ、僕の所有物件のロットでは、「規模の論理」が働かず、2次問屋レベルでの価格交渉ができません。なので、今の最適解は、ネットで見つけた地元業者から型番指定で買い付けるやり方が僕の知っている範囲では最安値かと。
例えば、ユニットバスは1216サイズで取付け工事費抜きで17万とか。(床とパンは分離タイプですよ)


配管を工務店にお願いして、取り付けはメーカーに頼みます(そうしないと保証がうけられないため)。それが6〜7万。なので、総額で22〜23万でしょうか。(ホントはコミコミで10万台にしたいけど、そうなると床・パンが一体型になるのでやりません)


そんな感じでできるだけコストカットして、ただし、グレードは押さえつつ、、、の設計となりました。


あとは、間取り・デザインで以下に「ホカとの違い」を出すか。
他の物件に埋もれないために、市場に価値を問いかけられるように。


ここは、工務店ではなく、オーナーの腕の見せ所です。頑張らねば。


で、明日、嫁さんが見積書を引っさげて、融資申し込みに参ります。
これは反省だったのですが、アパート物件の融資の際に、戸建てリフォーム分の融資も含めてもらえればよかったなぁと。


今、嫁さんは事業計画書の最終仕上げに入っているようです。
今回のリノベーションは付加価値向上なので、財務上は、「減価償却」として扱うため、事業計画出す場合は、この辺んを加味して数値の計算をする必要があります。


結構めんどくさそうでしたよ。(僕やってませんが)


そんな感じで、戸建てリノベーションプランが具体的に始まったことを共有して、今日は終わりです。


個人的には、庭をなんとかしたくて、、、(ここがかっちょよくなると、物件全体がかっちょよくなるんですよね。ただ、今は戸建て本体の対応が先。庭はあとの楽しみとしておきますかね。DIYでできる楽しいところですしね。)


てことで、お休みなさい。。