こんばんは〜。
なんか、また蒸し暑い日々が続きますね〜。
今日は、（今日も？）東横沿線物件に行ってきました。リフォームした２部屋と、これからリフォームする戸建ての排水管をきれいにするために、ピーピースルーという薬剤使って「ズゴゴゴー」ってやってました。「ズゴゴゴー」って。
なんでこんな事やっているかって言うと、まぁ、築５０年経っていて、リフォーム最中のあの手入れの行き届かなさをを見たときに、
「こりゃどう見ても排水管ろくすっぽきれいにしてねぇべ。」
という話に。
と、もう一つ！！
『リフォームした二部屋に申込みがあったからです！！』
まだ、正式契約は結んでいないのでちと喜ぶのは時期尚早ではありますが、１件は審査問題なし、もう１件は審査中ですが、ほぼほぼ問題ないでしょうとのことです。
お一方は、沿線沿い、某超有名大学の方。そしてもう人方は女性の社会人（！）
ターゲットは、２０代〜３０代の社会人だったので、横須賀戸建て同様、「あれ？」という感じですが、まー、埋まらないよりよいのでとりあえず良しとしましょう！！
一部屋は、６万円。もう一部屋は６万２千円で決まりました〜♫
この家賃設定は嫁さんなのですが、当初僕はこれは高すぎと指摘してました。
というのも、周りに同じ年代の物件が結構あり、デザイリフォームで確実に差別化はできているものの、その上で多少の割安感をださないと無理なんじゃねーかなぁというのが僕の考えでした。（具体的には５万７千円あたりが妥当だと考えていました）
嫁さんは、これに対し「そーかなー、確かに同年代物件あるけど、このデザインリフォームで差別化できているのと、なにせこの部屋の広さでしょ？（３０平米）だから、この価格でイケルと思うんだけど〜。」という考えでした。
前回、横須賀戸建てでは、僕のよみがバッチリ当たったのですが、、、
蓋を開けたら募集から、２週間で埋まっちゃったです。(^-^)o
今回は嫁さんが市場・相場を読み当てた形です。
まぁ、確かに、、、徹底した物件周辺の掃除を毎回嫁さんやってましたし、物件は外壁塗装やって、マッチロな建物に変わりました。周辺住民の方が脇を歩きながら「あらー、このアパートきれいになったわねー。名前も可愛くかわっちゃってー」とか言っていましたっけ。
物件自体の「力」が他の物件を凌駕したのだと、偉そうに考えています（笑）
何にせよ、努力が報われてよかった。これで、表面利回り（あくまで表面ですけどｗ）１０％超えました。
まー、アパートの基礎や、シロアリ対策が入っているので、実際はもう少し利回りは落ちますねー。
ただ、自己資金ガッツリ入れているので、CFはそこらの新築よりはるかに厚みありますし、なにせDCRは余裕です♫
これで、ドヤ顔で信金さんに状況報告にいけます。
あとは、敷地内でスケルトン状態になっている戸建ての、
ベタなハワイアン・大人のハワイアン
計画に着手であります！！（コンセプト、若干変えました）
まずは、北側の不同沈下した基礎のジャッキアップからですかね。。。(^ ^;)
目指すはここです！！
Lanikai Hillside Estate | 1611 Mokulua Drive, Kailua, Hawaii 96734
ま、絶対ムリですが、エッセンスはいただこうかと（笑）。
てことで、東横沿線物件、次なるフェーズへ移行します！！！
あと、忘れちゃいけない、品川物件の空室も来週リフォーム終わり、募集に入ります！こちらは東横沿線物件の余ったクロスをうまく活用してリーズナブルに、仕上げてまいります。
頑張りまーす。
