嫁さんと、楽しく不動産賃貸経営。〜法人の社長は嫁さん♪(予定)〜

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

新たな物件探しの旅、再開。

東横沿線物件の話は、苦労を重ねながらも、少しずつ前にし進んでおります。(外壁塗装はほぼ決まり。あとはシロアリ対策と内装のスケジューリングをして、業者を決めれば良い状況になりました)


これと並行して、次の物件取得への準備を進めています。


今回は、南武線エリアを攻めてみようかということで、週末に業者巡りを再開したところです。


大手不動産業者、地元の大手、こぢんまりした店舗等々、
希望物件シートを片手に30分/社で回っております。


感覚的には、、、そうですね、
10社回ると、『なんとなく、馬が合う』『なんとなく、期待が持てる』業者さんは1社か2社。ひどいときは「ゼロ」
そんな感じです。



「あ、うち、客付けオンリーなんですぅ」「あ、すいません、うち、一見さんお断りなんですぅ」などで入り口で弾かれることも多いです。
最初のうちは萎えることがあったのですが、
最近は、全然気にならなくなってます(笑)


手持ちのカードが一枚なくなった。そんな感覚です。


そんな中、先週末にお邪魔した、家の近くの駅近くにあるこぢんまりした店舗にいったのですが、ここの社長がちょっとおもしろい人で、少しだけ期待しています。


お店に行くと、(2度訪れましたが)まいか、誰かしらと話し込んでいて(地元のおっさん集団でのツマラン会話ではなく)小さい店舗でもとても活気がある不思議なところです。


僕の希望を伝えたところ、手持ちの1,2物件を見せてくれて(これは、僕は見送りですが、ありな人にはありかもしれない)


『kanaloaさんの資産状況なら、今、無理して買わずにあと、2,3ヶ月待ったらどう?』


とのこと。
その社長さんも、ボチボチ、市場が動き始めるんじゃないのという感覚を持っていらっしゃるようです。


その後、もう1件、近所の地元の大手の不動産業者に顔を出しました。
僕より5年ほど上の女性が対応してくれたのですが、結構な肩書(CFP保持者、宅建コンサルティングマスター)をもってて
実際の現場も場数を踏んでいる感じが会話から感じ取れました。



『kanaloaさんのは借地は対象外となっていますけど、このエリアは寺社仏閣が多く、彼らが地代を比較的安価にしてくれているんです。かつ、融資も○○銀行さんがこのエリアに限ってはつけてくれるのです。先日も借地の融資付け物件あり、リノベーション後で利回り13%以上で回っているようです。』


ムムム。このエリアで13%以上かよ。なかなかですなぁ。
キャッシュマシーンとして使って数年で回収の後、借地相場で売り抜ければ結構なキャッシュが残るな。。。


てことで、借地も考え直すことにしました(笑)


上記訪問から共通してわかってきたことは、「業者さんもこの市況はもう間もなく閉じるでしょう」ということです。
最初の社長さんは「もう一段階、ガクッと落ちると、融資の窓が一切閉じてしまうのだけど、その直前くらいにこうにゅできればいいんじゃないかなぁ」とも言っていました。


市況を見極めるのは非常に難しいです。
ファンダメンタルズ、テクニカルな数値を使って考えていくこと。ですが。


株の相場って、『美人コンテンスト』と言われます(すなわち、自分がこの株があがるから投資する、ではなく、大部分の人がこの下部があがると判断するであろう株に投資するものである)。


不動産市況も実はそういった側面があると僕は考えています。
もちろん、金融庁やら国際情勢が影響することもあるのですが、結局は不動産投資の市場参加者が「そろそろ下がる」と異口同音に発し始めることが重要です。


ある意味これは昨今の「景気」を形作る要素であると考えています。


物件の売買を担う業者さんの共通認識が「そろそろ下がる」で、かつ、金融機関も「そろそろ融資絞らないと。。。」とが重なったところで、物件価格が下る、、、もとい、正常な価格以下に落ち着く状況が見えてくるのだと考えます。


あまりに急激にガツン!と下がると、本来買える人(バランスシート・損益ともに正常な人)の融資までとまってしまうのでこれは避けたいのですが、ある程度のレベルで価格が下がると僕らこれまでコツコツ真面目に不動産賃貸業を行ってきたひとたちにとっては絶好の買い場が訪れると思います。


個人的にはあと2ヶ月or 3ヶ月。


なので、この時点から業者さんとの関係づくりをしようと思います。
※東横沿線物件はこの活動から得られた成果ですしね♪


それでは!!!