こんばんは。ちょっとサボっておりました。
相変わらず、副業のサラリーマン業は燃え続けております。（笑）
東横沿線物件、先日、信用金庫さんとの融資契約が完了しまして、残すところは、決済のみとなりました。
この間、売主様に了解を得て、空室の２部屋についてのリフォームプランのための現地リサーチ、また、物件の外壁も併せてやっちまおうってことで、塗装屋さんも呼んで、今後の本物件の再商品化のプランニングに勤しんでおります。
楽しいですね。好きことに打ち込んでいるときって。
現在副業のウェイトが高い状態で、精神的にも正直しんどいのですが、僕みたいに、副業をいつ頃手仕舞って、本業である不動産賃貸事業に専念していくのか？
その目安（どういった条件が成立したら副業であるサラリーマンを卒業すべきか？）がいまいちわからないっていう方が多いと思います。
私もその一人でございます。
巷には数多くの不動産投資本が出回っている昨今。「賃料収入○○億円！！」などと、それはまぁ、不動産投資マンセーてきな心躍る謳い文句が踊っております。（実際、本当に不動産賃貸事業で食って行けている人ってこの内どんくらいなんだろーなーって思っているのは僕だけ？？（笑））
不動産賃貸事業を開始するにあたって、「サラリーマンとしての給与収入」っては非常に強力な味方です。
これを拠り所として、最初の事業に入っていくわけですが、コツコツ進めていくなかで、どこかで、「あ、こういう状態であれば、本業である賃貸事業に専念できるかな？」って判断ができるポイントが見えてくると思います。
端的に言うと、個人としての所得額がいくら以上になったら、ってことになると思います。
巷の税金本では、個人から法人に切り替えるための所得ラインってのは書いてあります。例えば、それは、２６００万以上だったり、イヤイヤ、法人化のメリットを最大限に活かしたいならさっさと法人化すべきです。など、、、いろいろな書き方がされてます。
これには、個人の様々な資産状況や、物件の運用状況にもよるため、「明確な、定量的ラインを設ける事自体がナンセンス」ってことだと思いますが、まぁ、そうだとしても、ある程度自分の中で一定のロジックを設けておいて、そのロジックをその時時の状況に応じて「適切に調整していき、”あぁ、ここだ！”」と思ったところで法人化していく、
これが実態なんじゃないでしょうか。
単に法人化する、タイミングは上記でいいのかなぁとおもいますが、加えて、現在副業であるサラリーマン業を「いつリタイヤして、本業に専念すべきなのか？」、これもまた、難しい判断ポイントであると考えます。
これまた、法人化のタイミング同様、個人の資産状況、目指すキャッシュフロー、目指す生き方、、等をかみして、「残りの人生時間を鑑みて最も適切なタイミング」を見つけ出さねばならないと考えています。
僕の中では、こんな感じで考えています。（これは人それぞれかと思います。参考程度に）
- 個人所得は、現在のサラリーマンの所得相当であること（なぜなら、この所得で家族３人が幸せに過ごしていますからね。）
- 自己資本比率が４０％を超えること（欲を言えば５０％を超えること）
※自己資本比率：自己資本÷総資本（自己資本＋他人資本）です。ご参考。
要は「今の生活を最低レベルのラインとして」「融資を利用した事業であるから、ならば、レバレッジの効果を適切にコントロールし（僕は、レバレッジ運用は否定しません、要はコントロールができるか、否か、なので）他人資本による影響度をいかに抑えていけるか？」ということに注意して事業を回していくことができると判断できたら、本業に専念できるタイミングが来たと判断しようと思っているのです。
もともと、家族と幸せに人生を送っていけること、（多分もらえても、ちょびっとしかない）年金暮らしではなく、自分でもう一つの収入の柱をつくって、自力で人生を終えることができる。
が目的でしたから、自分の今の生活レベルは絶対に落とさない、は一つの目安です。
自己資本比率は、一般的な企業の経営安定度を図る指標です。
不動産投資は、その規模の大小に関係なく立派な「事業」です。事業を行う企業体である以上、この指標は無視してはいけないのでしょう？（金融機関も必ずこの辺の数値は見ているはずです。ここをクリアせずにヘラヘラとサラリーマンをやめましたー♪って禁輸期間の担当さんに行ったら刺されるかもしれませんよ〜（笑））
この２つの条件を設定すれば、自ずと以下の投資スタイルは自分にとってはあまり意味をなさないと考えます。
- やたらと物件数を増やしていくこと
- フルローンでガンガン買い進めること
まずは、現状の幸せをキープすること（僕を支えてくれている嫁さん・子供の今の幸せを壊すことは絶対にあってはならないはず）を実現できるレベルの事業規模にしていくこと、その上で、不動産賃貸経営を安定させた上で、次のステップを考えていく。
そのために、あらゆる対策を講じてく。
これが大事なんだと考えます。
無論、投資ペースはいわゆるカリスマ大家さん達と比べると見劣りします。そりゃぁ、僕もフェラーリ乗り回してみてーな～とか思います。（昭和、バブル後期の男子ですから（笑））ただ、刹那的な欲求にとらわれて、気づけば副業時代よりも貧乏になってしまっては意味がないですし。
。。。んー、でも、ポルシェ パナメーラのブラックには乗ってみたい（汗）
ま、それはぐっとこらえて。
僕の場合、嫁さんと僕、個人の「所得（not 収入）」がそれぞれ１０００万円を超える手前あたりで法人化を考えます。大体所得７００万あたりかなぁ。。。目指す購入金額はあと２億チョイ。（ま、条件で変わりますけど、目安です。）
大体、全体で３億収入を一つの目安にしてます。利回りは表面で１０％あたりを念頭に、あとは経費節約、節税を意識していけば目指すゴールが見えてくるかと。（目標50歳は変えておりません）
そんな感じで頑張っております。（ゴールはもう少し先ですけどね！）
ま、マラソンと一緒で、ゴールの途中もいろんな景色見えたり、いろんなトラブルに見舞われたり、仲間に励まされたり、しますから、それはそれで楽しんでおります♪
楽しみながら、50歳までにできるだけ早く目標が達成できるよう。胃が痛い副業に潰されないように頑張ってまいります。
さぁて、東横沿線物件を稼働率１００％にしつつ、次の物件探しじゃぁ！！
おやすみなさい。Zzzzz.
