嫁さんと、楽しく不動産賃貸経営。〜法人の社長は嫁さん♪(予定)〜

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

デザインリフォームは誰のためにするのか?少し考えてみます。

こんばんは。
GW中は、皆さんいろんなところでゆっくり、もしくは、リゾートされていると思います。
うちは、今年は東横沿線の物件のデザインリフォームの検討があるため、業者さんとの打ち合わせに主に時間を割いています。


#それだけだと、息子が不満だと思うので、今日は都内は上野公園にいって、シャンシャン、、、ではなく(すんません、うち、親子ともどもパンダに興味ありません。)国立博物館と公園の散歩をしてきました。
まぁ、日差しもそこそこに、ナショナルミュージアムも楽しめてまずまずでしたよ。


さて、東横沿線物件のデザインリフォームについて、スタートの前に「そもそもデザインリフォームってなんだろう?」と考えてみることにします。


定義はネットを見ていると、固定的な定義はあるようでないようなってかんじですが、要は、きちんとしたプランを練って、ホカとは違う物件を作り込んでいきましょう。(すなわち、「再商品化」していきましょう)ということなんでしょう。


ということは、数年前から不動産投資・賃貸経営をやってきた人からすると、何ら珍しい言葉ではなく、皆さんすでに実行している内容そのものなんですね。
「リノベーション」と「デザインリフォーム」の違いってなんだろうと話が発展しそうですが、、、僕の中では、リノベーションとは部屋の構造レベルからドラスティックに変更するもの、デザインリフォームは、部屋の構造(間取り)を変えずに、許された予算の範囲でホカとの違いを出す工夫を盛り込んだリフォーム。。


そんな感じと考えています。手の入れ方具合の大小でいえば、こんな感じかなぁ。


リノベーション>デザインリフォーム


当然ながら、予算面でも上記の関係となると思います。


これが正しいか否かはあまり気にしていませんが、僕の中ではこのように定義して、今後の内容を綴っていきます。(ブレるのが一番いけないので)


この手の、いわば「手の込んだリフォーム」は、気を常ねばならない点があります。
それは、「やりすぎてはいけない。」ということ。要は、「限られた予算の範囲で、最大限の効果をだす」ということです。


なんちゃらビフォーアフターとか、巷のリノベーション事例ってのは、たしかにドラスティックに間取りが変わったりデザイン面が刷新されていたりとそれはそれは目がハートになる変更が加わっています。


ですが、これに対する費用がどのくらいかかったとか、については、一切情報がでてきませんよね?
まぁ、個人のおうちの場合、出す意味がどのくらいあるかってのもわかりますが、、かりに出ていたとしても、デザイン費用がべらぼうに高いという話も聞いたりします。


個人のおうちの場合は、、ある意味しょうがないかな(個人の価値観の問題なので)とも思いますが、実はスクラップ&ビルドしちゃったほうが安く上がったんじゃねーかなぁと思うゴージャスなリノベーションもよく見かけます。


これが個人ではなく、不動産投資ともなると、話が変わってきます。
我々は、デザインリフォームは「物件の魅力を最大限にあげて、収益を最大限にしていくこと」がその目指す効果であり、目的
です。と、同時に「入居者が気持ちよく生活できること」も忘れてはいけません。


この原理原則を破ってしまうと、チグハグなリフォームとなってしまい、何のために虎の子のお金をつぎ込むのかわからなくなってしまいます。(おそらくそれは、業者さんの養分となってしまうことでしょう)


今実施している、東横沿線のヴィンテージアパートのデザインリフォームはまさにその難しさに直面しています。
コンセプトに見合うものを作ろうとしてこったものを考えていくと(あ、コンセプトは、ブルックリンスタイルです(笑))、費用がかさんでしまい、かといって、中途半端にするとそれはそれで「残念なリフォーム」ともなってしまうからです。


産みの苦しみをまさになうで実践しているところです。
これが面白さでもありますけども。


外壁もかなりチョーキングが進んでいるので、このブルックリンスタイルに合わせた外壁塗装を一緒にやってしまおうと考えています。
そーいえば、ブルックリンスタイルの外壁のイメージってどんなんだってこと、今頃気づいております。。


トータルデザインで、目指すブルックリンスタイルを実現するわけですが、同時に、費用を許された範囲で行う、そもそも論として入居者様がデザインのために生活動線がおかしくなってしまうような事にならないようにしていきます。


大事なことは、「そのデザインリフォームは、最初に誰のためにするのか?」ということです。
「入居者さんに決まってんだろーが」と言われそうですが、やっていると気づいてくるのですが、自分のためにやってしまう(悪意なく)ことに気付かされることがあると思います。


無論、最終的には収益に繋げなくてはいけないのでそうなってしまいがちなのですが、順番が違います。最初はあくまで入居者様の満足です。この結果として収益につながらないとやっている意味がないですし、十中八九失敗につながるんじゃないかって思います。


てことで、嫁さんと僕は上記の注意ポイントを意識して、これからのデザインリフォームに邁進してまいります。


今日はこのへんで。おやすみなさい。