こんばんは。
今日は、先週のサンゲツショールームに続き、「リリカラショールーム」にいってきました〜♪
場所はここ。(またも写真を撮り忘れてきました〜♪)
規模的には、こじんまりしていて、サンゲツに比べるとちょっと見劣りしますが、壁紙は一畳分くらいドーンと用意されていますから、ここは、サンゲツよりイメージがしやすくてよかったです(ただ、無料のカフェサーバーは設置されていませんでした(笑))
さて、話は東横沿線物件の話でしたね。
無事、契約が完了いたしました!!!決済は5月ですね。
売り主様に初めてお会いしました。お祖母様という感じです。かなりお年を召されており、付き添いにその方の古くからの付き合いの弁護士さんがいらしてました。
想像通りの感じの弁護士さんでしたね。(笑)話がなかなか進まなかったのはどうやらこの方の存在が大きかったのでは?という僕の推測は確信にかわりました。
彼の機嫌を損ねてはならんとばかりに、業者さんも気を使っていた感じがひしひしと伝わってきました。
※そんなに弁護士先生って偉いんか?ってきにもなりましたが。昭和の頑固な親父ってかんじでしたね。
逆に、契約はきっちりと前に進めてくれて、僕らとしてもありがたかったですが。
「へぇ、こんな業態もあるんだねぇ。」と僕らの個人での不動産賃貸経営を珍しそうに感じていましたが、弁護士の先生ならば不動産業とは無縁でもなかろうに。。意外でした。
そんなこんなで、契約は特に問題もなく完了しました。
ふぅ。これで情報を細かく共有できますね〜♪
物件スペック
- 東横線沿線、の各駅停車駅(その中でも人気の高い駅です。閑静な住宅地、と思っていただければだいたい想像つくかな)
- 徒歩10分
- 築50年(うーむ)
- 土地:80坪!!
- 敷地内にアパート(8戸)+戸建てが1件あり。
まぁ、古いです(笑)。ただ、このエリアの坪単価が約100万弱。
購入価格は、それをはるかに下回る価格で購入させてもらいました〜♪
利回りは、10%ちょうどです。まぁ、このエリアならば普通です。
ですが、ここで面白いのは、まだこの利回りは伸びしろがある、ってことです。
この物件、敷地内に、前オーナーさんの自宅の戸建てがあるからです。
コイツを貸し出せば、更に利回りは向上します。
※無論、リフォームは必要ですから、実質の利回りは一旦下がりますがね。ですが、活用の幅が広がります。
この物件は、利回りはほどほどにして、狙いはバランスシートを健全にしていくための取組の一環で購入しました。
品川物件がようやく、残債と担保評価が近くなってきており(実際にうれば、現状であれば、結構な手残りができますが)更にこれに今回の物件で資産状況を美しくしていきたい。
そういう狙いがありました。
なので、若干ですが、利回りは犠牲にしている面があります。とはいっても、自己資金をそれなりに突っ込んで、実質キャシュフローは厚くなるようにしてますけど。(デッドクロス対策も考えての話です)
しかしまぁ、昨年の横須賀ヴィンテージ戸建てに続いて、築古アパートですねぇ。。。
『さぁて、まずは今空室の部屋からやるわよ〜!!(フンガー)』
と嫁さんが鼻息を荒げております。
この一環で、先週・今週とショールーム周りをしているわけですが。
今回は、築古を活かす、という意味では、前回の横須賀ヴィンテージ戸建てと発想は同じですが、コンセプトは前回は「大正ロマン」でしたが、今回は、
「ブルックリンスタイル」
、、、言ってしまいました。(汗)
まぁ、その、言葉のとおりにするには相当ハードルが高いわけですが、基本コンセプトってことで、そこにいかに近づけられるか?ってことをテーマに頑張ってまいります。
なので、横須賀ヴィンテージ戸建てとはまた全然違った雰囲気の壁紙とか、床材をチョイスしております。
あと、ライティングも考えて、キッチン周りも今あるものを活かしつつ、味の出る、エイジング的なものを考えています。
最初は室内ですが、
結構建物のチョーキングがきついので、来年あたりに、上記コンセプトに見合う外壁塗装とエクステリア改造も考えています。
こんな感じで面白くなってきておりますが、安く仕入れることができたのは理由があります。
一点、この物件課題があります。
この物件は、擁壁の上にあるということ。です。
50年の時を経ている擁壁です。おそらく、上モノを潰して、新たにアパートを建築するとなると、行政から「コラ、擁壁をちゃんとしてからやらんかい!」と指導が入ること請け合い。
ですので、出口は今考えているのは2つ。
- 擁壁はそのまま、ウワモノは徹底的にヴァリューアップして、次の投資家に高値で売り抜ける。(数年後)
- 擁壁を最適な価格で直して、新築を建てる。
です。個人的には、後者ですかね。場所はいいところですから、なんとか活かして行きたい。で、擁壁をやり直すってことは土木工事を学ぶ必要がありますから(鉄筋コンクリートの壁を作るってことですから)、知識をつけて、いろんな業者さんの話を聞いて「ちゃんと直してくれる、(もちろん)適正価格で」
を探し出し、直して、今度は我々のオリジナルの新築を提供する。
これがやりたいですね。
さて、また学びと成長の日々が始まります。
※できれば、副業のサラリーマン業がもう少し暇になること希望。(でもそれは、願望。orz... )
では、おやすみなさい。Zzzz...