嫁さんと、楽しく不動産賃貸経営。〜法人の社長は嫁さん♪(予定)〜

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

東横沿線、任意売却物件の話(融資編)

こんばんは。
人気私鉄沿線、任意売却物件のお話。今週の頭に金融機関に行ってきました。
融資の申込みのお話です。ご参考まで。


今回は、任意売却物件となったこの物件の債権者である某信用金庫に行きました。
事前に業者さんからの紹介を受けていますので、この辺の話はスムーズに行きました。


電話で事前に業者さんからの紹介を受けている旨を伝え、今回は嫁さんへの融資も考えてほしいということを伝えたところ、いろんなケースを想定した融資パタンを考えてくれるという手厚い対応でした。


あとは金利と期間が良ければ、という話です。


早速、以下の融資申込書類を用意します。(もし、これから融資を初めて申し込むあなた、以下の書類をきっちり用意しておくと金融機関からの印象はかなり良くなるはずです。ポイントは「自分をさらけ出す(笑)」ということです。)


それぞれ軽く説明しておきます(ご存じの方は読み飛ばしてください。一応、僕より投資経験が同等かそれ以前の方を前提に書いています。)

融資申込書(アジェンダ的なもの)

これは、まぁ、ビジネスやっている人ならば常識ですが、「この打ち合わせの目的(自分が何のためにこの場に来ているのか?)を明確にするアジェンダ的資料」です。


まぁ、金融機関に来ている時点である意味自明なのですが、それでもこの場に自分何を目的に来ているのか?を明確にして打ち合わせに臨もうとしているのか、これを明確にするだけでお互い良いモードで打ち合わせが始まられるはずですし、何よりビジネスの常識を持った人だという、ある意味保守的な期間である金融機関への良いアピールになるはずです。

これに、自己紹介的な情報を添えてください。
氏名・年齢・住所・電話番号・経歴(大学から今まで程度で良いでしょう)・有資格者はその情報も(僕はFP2級+簿記3級程度しか金融関連資格ないですけど(汗)、宅建士取らねば、、)

これらを、
word資料1枚程度に、「今回は、○○という物件の融資申込みを目的にやってきました」的に軽く挨拶添えて言葉をまとめておいてください。

資産一覧

金融機関が重視してくる情報の一つです。ようは「オメーは一体どんだけ資産を持ってるんだ?」という金融機関の問いかけに対する答えをきっちり示すという目的の資料です。
自分の手持ち資産をとにかく徹底的に晒してください。嘘は禁物です。(ここ数年、資産をちょろまかして融資を獲得している輩がいると聞きますが、何れ天罰居りますって。)


預金通帳・株・他紙の資産、不動産、、、とにかくあらゆる資産をサマライズして晒してください。エビデンス付きで。

「いやー、大して持ってないんだけど」というあなた。今はしょうがないです。ないならためてください。で、その範囲でできる投資をすればよいだけです。焦ったってコケるのがオチです。じっくり構えて行きましょう。

「いや、今、借金だけなんだけど」というあなた。、、、申し訳ない、今は投資できません(汗)とにかく資産を0以上に持っていってください。不動産投資の資格を持てるのはそこからです。でも、諦めないで!道は開けます。

これまでの物件運営実績(あればすべて(売却したもののも))


運営実績がある方(たとえ区分一つでも)は、必ず提示しましょう。
これまでの取り組み、取り組みの結果得られたモノ。成功した内容ならそれをアピール。失敗した内容も触れて、その上で原因の分析・分析から得られた課題と今後の取組みとうを触れておくと印象は良いはずです。

僕の場合は、大きな失敗はない(えへへ)ので、川崎区分での取り組み(組合副理事やって、組合で借り入れ起こして躯体の強化やエレベータ基盤リニューアルして、高値売却できた、とか)、品川物件の稼働実績(6年通じて97%)、年間キャッシュフローの改善(売上は若干減っても増益)、テナントリテンションで、自販機設置・宅配ボックス設置、建物の修繕、個々の部屋のリノベーション。

これらを写真を添えて。
これは、「コイツは、大家としての実力はどんなもんだんだろう」という金融機関の問に答えるものです。
アピールポイントは徹底的にアピールしましょう。


ちなみに、嫁さんも昨年1年の血の滲むような努力の日々をまとめて、そして、業者さん巡りに使ったお手製マイソク(お世辞抜きにこのチラシはインパクトが有ったといいます)、ボロッボロの戸建てをピッカピカに仕上げたbefore/after を写真を添えて、最終的に狙い通りの借り主をゲットしましたってのを一生懸命アピールしてましたよ。
(すげーぞ、嫁はん!)

3期分の確定申告書(あれば)

これはすでに運営実績のある人だけですね。
特に語ることはないです。
注意すべきは、単年度で赤字になる場合あると思います。場合によっては。そういった部分は金融機関は気になりますから、その理由をきちんと説明できるようにしておいてください。


繰り返しますが、嘘は禁物です。ポイントは「さらけ出す」です。
で、赤字の理由が、まっとうなもの、例えば、先行投資で設備をリニューアルしたのであれば、それは立派な事業行為でありその結果得られるリターンがどれくらいである、等の見込みをきちんと示すことが大事です。


赤字の理由が、残念ながら単純に売上減少した結果、赤字になってしまった場合。これも言い訳はせずに、自分なりの分析をきちんとすることです。運営方法に問題があったのか、融資条件がきつくてそうなっているのか、その原因は何なのか?これを深掘りして本質的な原因を示し、それだけではなく、これに対する短期的・中長期的対策案を示してください。


同じ赤字でもそのリカバリ策を提示するだけで印象は大きく変わるはずです。

事業計画書


融資対象物件の事業計画を書きます。
最近は、投資分析ツールがタダ同然で手に入りますし、そのクオリティも高くなっているのでそこで分析した事業計画を提出します。まずは自分が希望する金利での分析、ちょっと高めの金利になった場合の分析(金利的にはそうですね、希望金利+2%とかでしょうか)、空室率が5%、10%、20%のストレスを与えてどうなるか?(20%で黒であればほぼ問題ないでしょう。物件によっては赤になることもママありますが、例えば、投資対象地域が賃貸需要が非常に高いエリアという情報を定量的に示すことができれば、そもそも20%の空室は見なくても良いわけで、これは最悪シナリオです。と一言つけておけばいいと思います)


また、対象物件のメリット・デメリットを定量面・定性面で説明します。
例えば、、、僕の川崎物件であれば、川崎エリアの発展(各種書籍や、自治体から出される開発情報を見ていけばすぐにわかります)性、また、川崎駅の乗降客数の絶対数と推移を数値で説明。今後の対象地域がどういう未来になっていくのかを説明した上で、賃貸需要を説明する。(事業対象として有意なのものかどうか?、、、あー、平たく言うと「儲かるかどうか」ってことです。これを客観情報から提示するということです。


嫁さんの物件は横須賀のちょっとビハインドな条件をあえて選んだわけですが、資料ではそういったデメリットをあえて先に説明し、これに対して我々の考える市場はどこにあるのか?横須賀は人口が減り続けている実態があるわけですが、それはありの目でみるとそうではなく、地域を絞ってみると十分戦える要素があるという点を説明し、その上で物件のコンセプトを明示しして結果として狙い通りの入居者を得たという「成果」をアピールしました。
写真を添えて(笑)
→これは、金融機関の担当さんは目を見開いて読んでくれていました。(期待通り!!)

で、感触はどうだったのか?(知りたいでしょ?)

結果ですが、「おそらく狙い通りの金利と期間で融資が降りそう」です。(まだわからないですがね)

上記の資料を示した上で、物件価格に対して、2割の自己資金を入れる前提で融資希望額を提示しました。
で、品川物件で、残融資期間に対して1.05%、3年固定を引き出し、更には強豪でぶつけた金融機関(実は同じ信金さんの別支店さんなのですが)がTIBOR金利を提示してきたことも説明。


で、希望金利は0.9%、20年を提示しました。


担当さんは、「おそらく1%切りは、変動ならば提示可能かもしれませんが、固定期間ならば、1%前半くらいでしょうかね。」と。


よし!嫁さんが初回融資で僕が保証人になる体でこれだけの条件が引き出せれば合格。
でも、少しだけ欲を出して、


「あのー、この融資の自己資金が○○銀行さんの口座にありまして、この金額を移動するにはそれなりの理由の説明が必要です。その際、今回の融資の話があるという話はします。当然、貸出残高が伸ばしたい銀行さんなので、『ウチも!』となるはずですから、申し訳ないですが、その分は競合になると考えてください。ただし、金利・期間については、あっちがこう提示してきたからオタクはどうする?的な揺さぶりはすつつもりはありません。ワンコールで、一発勝負ということになります。ここはご了承いただきたい。ただ、大前提は今回は○○信金さん前提なので、がんばってくださいね!」


と伝えておきました。さて、これが効果あるかどうか。ですね(笑)僕的には1%前半なら全然OK。


以外だったのは、私が融資受けようが、嫁さんが融資受けようが、条件は変わらないと行ってくれた点。
多分説明の段階で、二人で11年間事業を共にやってきていた実績を見てくれていいたのかもしれません。


これで、嫁さんが一気に大家として頭角を表すことになります。
実際、昨年は本業で忙殺される僕に変わって嫁さんがものすごい勢いで大家としての経験を積んだ一年でした。
リフォーム業者との戦い、物件のDIYの陣頭指揮(えー、足で使われたのが僕ですが、ハヒ)、物件のマイソクづくりときゃ久津げ業者巡りなど、現場力は僕を遥かに超えてるんじゃないかなぁ。。


僕は市場分析、物件スクリーニング、販売業者への営業・金融機関との交渉力は負けないようにします。あとプレゼン資料作成能力も。(幸い、本業で毎日しごかれていますので、金融機関へ提示する資料は朝飯前でございます。エヘヘ)


てことで、おわ、5000文字近く書いてしまった。(全然軽い説明になってねぇ。(笑)長いっすねー。すんません)
まぁ、これから融資を自力で取り組もうとしているあなたに少しでも参考になれば幸いです。


なんか、こういった話で「この辺わからんのだけど」とかあれば、気楽にコメントください。
個別に僕の考えを提供するつもりです。(あくまで参考ですよ。保証はできまへん。(汗))


内諾レベルの回答は来週月曜には出るそうです。(年度末近いから急いでいるのかも。)


状況に進展あれば共有しますね。

それじゃ、また。お休みなさい。Zzzz...