嫁さんと、楽しく不動産賃貸経営。〜法人の社長は嫁さん♪(予定)〜

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

任意売却物件、更に動きあり(かなり確度高し)

こんばんは。
任意売却物件、この週末に大きく動いております。


なんと、売り主のおばあさんと業者さんの間でついに専任契約を取ったそうです。
てことで、木曜のうちにうちの嫁さんに連絡があり、


『専任契約とれたんで、週末お店においで』


ということで、今日の午後、業者さんのお店に行っていました。


まずは、昨年11月から今月に至るまで(約4ヶ月)毎週のように電話して状況を聞きまくってウザかっただろうということでその対応のねぎらい?で菓子折りをば。(笑)


で、早速本題に。
まずは、専任媒介契約書(売主様の)のエビデンスを確認して人安心。
そもそも、任売物件ってのは、通常の売却とは異なり、相手が債務で窮しているところでの売買シナリオがフラフラするため時間がかかるパターンが多いそうですね。


ただ、今回は、その業者さん曰く近年まれに見る時間のかかりようだったとのこと。


理由は、債務者のおばあちゃん側の弁護士と金融機関のパワーバランスの問題(ある意味大人の事情?)だったそうです。
おばあちゃんの旦那さんとその弁護士さんが昔からの友人で、旦那さんがお亡くなりになったあとの面倒を見てくれていたそうです。で、その弁護士さんは結構その業界では知られた方だそうで、おばあちゃんの権利を守ろうといろいろ腐心されていたようです。


金融機関も下手に弁護士をまくし立てて話が変な方向に持っていかれるのが嫌だったのでしょう。
穏便に事をすすめるために時間がかかるというのを飲んだ形になり、
結果としてこれだけ時間がかかってしまった。。。


そういう経緯だったそうです。
なるほど、不動産の世界とは奥が深い。。。(人が絡みますからね。)


で、結局はそのおばあちゃんの住み替え先がきまったということで、木曜日に契約となったということです。
良かったよかった。


さて、ここからは、今後の話。


早速僕は金融機関への打診をする必要があります。
で、売却条件として「融資特約はなしであること」とありました。
ぬ。初めての経験。要は、融資引っ張れなかったら手付返さねーぞってやつ。


投資が初めての方にはあまりおすすめできないプロセスですが、
今回、この物件の評価は、価格を大きく上回るものです。
また、価格もそこまで大きな金額ではなく、自己資金も2割は入れるつもり(見かけのCFではなく、実質的な資産を増やす目的で)


また、物件運営のシナリオもメリット・デメリットも含めた計画を具体的に記載するつもり。


#こんな時に、日々の業務スパーリングで「事業計画だせやぁー」「なんじゃのこ具体性のない計画わぁー」「数字で語れやぁー」と鍛えられている成果をださずしていつ出すかってもんです。(笑)


要点は抑えつつ、ただし、くどくならない・長くならないよう、word文書で約4ページ程度に完結に事業計画を示すつもりです。


なので、よほどのことがない限り、融資が通らないとは思えません。
あとは金利との戦いでしょうか。


現状の品川物件で、1.05%、借り換え競合の金融機関からは0.70%という数値をだしてもらったという実績をだして、目指すは1%切りです。


ターゲットは、本物件の現債権者である金融機関さん。彼らは損切りしているので、その上に融資を他金融機関に持っていかれるのはさぞかし辛いでしょうから、きっと頑張ってくれることだと思います。
頑張ってもらうためにも、競合がいることはちらつかせますが、、、


CFをある程度出すために期間は20年くらいにしてもらうつもり。そのためには、築古の再建計画を具体的に示す必要があるはずです。それを明日いっぱいで文字にしたためます(構想は頭のなかである程度出来上がっているため)


また、昨日軽く触れた、利回り向上のための取り組み(この物件の最大のリスクであり、裏返せば最大のチャンスでもあるものです。これに関しては、決済ができてから詳細を公開しますね。)も含めて。


この物件、某人気私鉄沿線の各駅停車から徒歩圏で、周辺の土地価格の2割強の安値で購入が可能です。(売値確定のため)
これまた一工夫をして出口をとれば、キャピタルが結構狙えるものだと確信してます。
そのためには、ボク個人がもう一段スキルを上げる必要があります。


ミニミニデベロッパー的な取り組みになるためです。


こういった一つ一つの構想については、契約が済んで、決済が住んだ後に共有していこうと思います。
さて、去年は横須賀物件でてんやわんやでしたが、今年はこの物件でも色々ありそうです(汗)
だからこそ、利益が狙えるってもんです。


一通りの話が終わったあと、その業者の担当さん(会社のNo.2らしく、60代の男性です)が、「あー、そうそう、先日もkanaloaさんが好きそうな物件があったんだけど、、、今はこっちを先に買ってもらわないとねーってことで紹介やめたんですよ。」と。


結構この方、地場の水面下情報を拾える人のようです。
しばらくはロックオンしておきます。


最後に、この業者さんが同じ駅周辺で作っている新築戸建を見に行きません?って誘われたので勉強がてら見せてもらいました。
人気駅から10分内だったのでいい値段しますが、内装も悪くないため、すぐ売れるんでしょうね。ってのが僕の所感。


結構なグレードの部屋でしたが、坪単価は某大手廉価バージョンの会社の単価に匹敵してました。
仕入れボリュームがあるからこういう芸当ができるんですよ。」と。


うまくこの枠で今回の物件のリノベーションとか安くやってもらいたいものです♪


ま、とにかく、ボールは僕に来たってことで、来週から本業+不動産ってことで結構暑い日々が再開しそうです。


※本当は不動作に集中したいのですが、、まだ、規模が全然たりないので、今は我慢であります。


それでは、また。