不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

新たな物件取得へ!?〜久々の一棟モノ入手への道が開けるか?〜

こんばんは。
今日もとある私鉄の駅に絞り込んで、物件紹介に向けた絨毯営業爆撃をやっておりました。
ただ時間が限られていたので、4社への営業のみ。
ですが、有力なパスとなりそうな業者さんとのつながりができた感があります。


やはり、足を使った営業は効果ありますし、何より面白いですね!!


さて、何故時間が限られていたという点が、今日のお題につながるわけですが、
まだ、まだ、形になっていませんが、先週より更に具体的に話が進んでいるため、今回よりシリーズ物として書いていきます。


そうです、新たな一棟モノの入手に向けたお話です。


まだ、売買契約を交わしていないので形になっていませんが、ですが、おそらく、かなりの高い確率で一番手をとっていると確信しております。
前回記事で触れた、ふらりと立ち寄った某私鉄の駅近くのこぢんまりとした不動産業者さん。


「あー、そうそう、ちょっと癖があってむしろ業者さんむけですが、興味あります?」


とはその会社の副社長さん。


『これまで癖のない物件一つもなかったので、問題ありません。是非教えてください』


てことで、まだ、ホヤホヤの情報を教えていただきました。


詳細は契約が無事終わりましたら公開しますが、今はすいませんセンシティブな時期なので伏せさせていただきます。
概要だけ。


  • 立地:某私鉄沿線・各駅停車駅
  • 乗降客数:かなり多い(具体数を出すと駅がある程度絞られるため)
  • 駅からの距離:10分前後
  • 土地の広さ:結構広い
  • 道路付け:公道にバッチシ接道!!
  • 建物:木造そして、、、(ここは秘密)かなりのヴィンテージモノ。
  • 表面利回り:10%超え

現時点ではこんなところにさせてください。
結構年代物ですが、家賃はほぼ底辺の値。(このエリアでこの賃料設定の物件はないため、ある意味希少)
一定の需要があると判断。


字型も良好。ちなみに積算は価格を遥かに上回っています。(まぁ、いわゆる土地で、古家付きという感じです)


で、この物件の極めつけは、上記表面利回りがさらに伸びる可能性があるということです。


流石にこの物件は、投資初心者には難しい(といって、やれない物件ではないはずですが)ところですが、これまでにつちかったボロ物件での様々な取り組みのノウハウがあるため、ボロくてもなんの問題もありません。


とにかく、商圏が分厚いエリアなので、負ける理由が見つからない。


今日改めて、物件周辺・物件自体の写真を取りまくり、周りの環境を調べたりして、やはり負ける理由が見当たらないと確信。


その足で、その業者さんに訪問。買い付け証明を書いて行きました。
先週の木曜から嫁さんがしつこいくらいにその業者さんに「商品化される前でかまわないから買い付け受け取ってくれませんか?」『いやー、だから、まだ商品化されるかはわからないし、うちが専任取れるかはっきりしていないし、こちらも責任取れないから〜、受け取れないんですよ〜』という問答をやっていました。


更に今日、僕も参戦して改めて突入。
諦めたのか、「分かりました、コピーをいただきますね。」と。(笑)
日付だけ空欄にして、商品化された時点で即買い付けという流れにしていただきました。
業者さんも社長さんにまで我々の話が行っているらしく、私らが一番手で了承頂いているという話まで聞かせてもらいました。


あとは、融資ですね。


現在、嫁さんは自己資金多めで残金を金融公庫から、僕はそれよりかは少ない自己資金で、メインバンク、対抗(本命にするつもり)の地銀さん、鼻息荒い信金さん、もう一件、信託銀行さんも評価が出れば融資もらえるという話だったので今話を持っていく予定にしています。



新しい金融機関とのパスを作るのが今回の目的としてもありますので、また、現在のメインバンクさんは、根抵当をつけているのでどうも使い勝手が悪く、通常の担保として見てくれる金融機関との取引を優先するつもりです。


まぁとにかく、まだ、売買契約を結んでいないので極論を言えば「取らぬ狸の皮算用」なのですが、
かなり具体的な物件資料も今日頂きましたし、「取れそうな狸の〜」にはなりそうな予感。(笑)


ものになれば、久々のヒット商品となりそうです。
まぁ、横須賀物件同様、ボロ物件なのでいろいろ大変な日々が続きそうですが、あはは。


#そういや、横須賀物件、結構な見学がありますが、決め手に欠きます。購入当初に少し気なっていた部分が現実問題として足かせになっているのが見えてきました。こっちはじっくり腰据えてやっていきます。こちらは利回り18%くらい。うまく行けば20%超え!!なんとか実現したいものです。


それでは、また、進展アレば共有しますね〜。
おやすみなさい。