不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

敗北。。。たった30万の差。業者との攻防戦でした。

おはようございます。珍しく朝書いてます。

お題と関係ないですが、、、
明日は選挙です。大切な一票。ちゃんと各政党の理念・特にこれからの日本をちゃんと考えているそんな政党・個人に「確固たる理念を持った一国民として」一票を投じましょう。
僕は今日、期日前投票に言ってきます。


さて、前回の記事で新しい物件購入に向けた交渉に入っていましたが、
残念ながら敗北でした。。。


神奈川の、最近マイブームで横須賀エリアの中古アパート(ファミリー)だったのですが、物件購入価格の10%引きで買い付け入れていました。


戦略としては、、、

  • 僕は個人なので融資特約をつけている(つまり、買い主からは「本当に買えるやつ」の保証がない)
  • なので、特約なしで買い付け入れてくる業者さんと同額で勝負したら絶対に勝てない
  • だけど、業者さんは利益上げなくちゃいけないから相応の指値を入れるはず。(おそらく2割、3割の指値を入れるはず)
  • ならば、僕は1割強の指値で勝負しよう。(もちろん、ビジネス的に採算あう前提で)


でした。
しかし、、、結果を聞いたら、仲介業者の担当さん曰く


「すいません、、、kanaloaさんの買い付け額の30万上の業者が現れて、一騎打ちになりました。御存知の通り、業者さん、特約なし+瑕疵担保責任なしで+30万だったので、売主さんの判断が、業者さんにさせてくれ、、、と。」


とのことでした。


まさかの、業者さん買い上がり、、、
無念でした。


他の業者さんは僕の予想通り、僕の買い付け値よりも100万、200万下で指してきていたようです。
この価格ならおそらく業者さんのビジネスが成り立つと思われるので、予想通りでしたが、、、


ま、こういうものですね。
僕の値付けの感覚がずれていないことを確認できたので良しとしましょう。


どちらかと言うと、ビジネス的に合うのはそうなんですが、実はキャッシュフロー的にはそんなに面白くない物件でした。
ただ、土地が広く、出口が取りやすいのと(要はつぶしが利く)空き担保が自己資金突っ込んだ時点でかなりできるので銀行評価を上げる手段としても有効かなという観点から購入したいと思っていました。


一点気になっていたのは、その地域の経済がちょっとというのと、駅力がいまいちであった点。
10年は大丈夫とかんがえて投資して出口取る分にはいいですが、それ以上は危ないかもしれません。


仲介業者の担当さんは両手仲介になるので頑張ってくれましたが、残念な結果に。
こちらからも力になれず申し訳ないと伝えました。
今後もよろしく。と。


30万、、、たしかに最初は+30万くらいでもいいかなぁと思っていましたが、30万あれば、一部屋リフォームできちゃいますからね。シビアにイカねば。


今はこのくらい慎重でいいと思います。


ここ連日、株価が連騰しているので、(ま、選挙ありますから、GPIFとかがね、、、)これの反動がでるかどうか、、
これに、海外でおきるチョメチョメショックが重なったら、、、


先は読めませんが、
大きな調整がはいる「条件」はほぼ整ったような。。


家康の精神でまいりましょう。


ではでは。