不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

新たに物件購入に向けた交渉開始。

こんばんは。
なんかもう、ここ数日の気温の変化の激しさに体がついて行かず、ついに週末風邪引いてしまいました。
読者のみなさんも体調だけはご留意くださいね。


さて、そう言いながらも、横須賀ヴィンテージ戸建ては募集開始。(現在設定中の値段で仮に決まれば、利回り20%。まぁ、多分それはない(笑))


品川物件は、12日から、物件の外壁塗装作業開始です。


はぁ、一旦一息つけるかなぁ。と思っていましたが、嫁さんが間髪入れず、


『この物件の分析をせいやぁ(- -#)』


と指示を賜ったので、「えー、でもどうせ評価でらんし、回るモノ少ないでしょうに。」と渋々資料を眺めてみました。


場所は伏せますが、神奈川県内としておきます。
利回りは普通で10%程度。(あまり利回りにはこだわらないです。意味ないので)


まぁ、普通なのですが、ファミリー物件で、駅から10分圏内、駐車場付きと来てます。
字型がいまいちですが、土地が広く、売出し時点で積算が売買価格を超えてます。


エリアが若干弱含みなのですが、建物の面構えと構造が良い点、また、間取りもいずれはいろいろいじれそうなので、このご時世でこの条件なら大きく損はしないと判断。


早速業者さんにアポとりました。


物件は家族で見てから業者さんに参じます。業者さんが一緒にいると、確認したいポイントが雑音で忘れてしまうため同伴はしたくないのです。また、息子がいるお陰で、周辺からは端に物件を見学している(賃貸目的で)普通の家族とみられるため怪しまれずに写真もバシバシとれます。(笑)


見学後、業者さんの事務所へ。。。


迎えてくれたのは、担当さんと、所長さんのペア。
うわぁ。めんどくせー。(笑)


というか、なんか、素人と思われるのは嫌なので、世間話もそこそこに、


「単刀直入に申しまして、○○が✗✗なので、また、周辺業者の聞き込みからも、現状の家賃設定での価格では購入は難しいです。」


と、指値のための論理を展開しておきます。(論理内容はぶっちゃけどうでもよくて、心理面で相手に上に立たれないようにジャブをかます目的です)


『いやー、これは、なかなか出ない良い物件なので、カクカクシカジカ、、、』(よく聞く業者さんのお言葉なので無視)


ふーんとつまんなそうな顔で聞き流していると、、、



『で、kanaloaさん、どのくらいなら購入の意思をいただけます?』と。(キタ━━━━(゚∀゚)━━━━!!)


「んー、まだ詳細情報頂いていないのでアレですが、だいたい1割強の指値は見ておいていただきたいです。それが売主さんに伝えられないようでしたら、縁がないとして購入意思は出せないですねぇ。」



(担当の方と、所長さん、ボソボソと話をしています)


『伝えられないことはないです、まずは、○○○○万で買い付け入れてもらえませんか?』


当たり前のようにその場で買い付け用紙に上記金額で買い付け証明を出せようとしている。
(コラコラ、勝手に価格を決めるんじゃない)


「イヤイヤ、この情報だけじゃ、購入意思出せないですよ。頂いた情報を本日中に精査して買い付けをFAXするんで、それを見ていただけますか?」


バツの悪そうにした所長さん、『あ、そうですね、では、本日中にご回答ください』と。


聞くに、物件の反響はいいらしい。では、なぜ、私に買い付けを出させるのを急かせるのか?
おそらくですが、反響がいいのは、リセール業者の指値がもっときついんじゃないかと。
おそらく2〜3割の指しが入っているんじゃないかな。


僕もできれば2割指したいのですが、そうすると、特約つけない業者さんには勝てません。
し、僕は1割強の指しが通ればビジネス的に合うので、そこで勝負したいと考えています。


家に帰って、再度精査し、結局は1割強の指しを入れて買い付け入れました。
取り合ってくれないかな、、と思いましたが、本日「これから売主様に打診してきます!」
ですって。


まぁ、あとは結果待ちですね。
めちゃくちゃ欲しいわけじゃないのですが、指値が通れば、その時点で空き担保できますし、更に自己資金2割突っ込む予定ですから、CF的には問題なしです。
BSも壊さないし、後々いろいろ遊べそう&研究ネタに使えそうなので勝手損はないと判断してます。


融資は、僕と、嫁さんがそれぞれ地銀&信金(僕)、金融公庫(嫁さん)で動き始めています。


さて、どうなることやら。


状況に進展あれば、共有しますね。
それじゃ、今週も頑張りましょう!!