不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

品川物件:壁面塗り替えプロジェクト(3)〜業者、決まりました〜&不動産投資市況について徒然に

ちょっと時間が空いてしまいました。
品川物件、壁外壁塗り替えプロエジェクトの業者さんが決定しました。


前回の記事で書いた業者さんとしました。


技術的にもしっかりしてそうですし、細かいところについての配慮が行き届いていそうという点が決定の理由です。
値段も他業者さんの見積価格と比較してそんなに高くも安くもない点を今回は評価しています。


安すぎると、技術的・品質的に心配です。(横須賀戸建てで勉強させられたので w)
高すぎるのは論外。


現在嫁さんと楽しいカラーの選定中。
真っ白だと代り映えしないので、2トンカラーで、うまくヴィンテージ感を出しつつオシャレ感を演出できないか、画策中。
この物件は同世代の鉄骨物件同様、変に重いカラーにすると、「超合金ビル」みたいになってしまうのが懸念でこれだけは避けようとしてます。


今のところ、艶なしのオリーブグリーン(のくすんだ感じ)と、ホワイトの組み合わせ(+木々の茶色とグリーンでうまくバランスを取れないか?)、もしくは、オリーブグリーンと、薄めの茶色の組み合わせで、鉄部をホワイトにして見る、、とか。


せっかく塗装をするのですから、前の色使いよりも垢抜けないと意味ないですものね。
頑張ります。


さて、前回、この塗装について、結構額が行くものですのから、資本的支出と捉えて、減価償却できんものかといろいろ読んでいましたが、どうやら正しかろう答えは、

外壁塗装はよほどの性能向上を見込める素材を使わない限り、単年度の経費で落とすしかなさそう。


ということです。


今回のケースでは、「意匠面」の向上は目指していますが、「耐久性をドラスティックに向上させる素材を使ったものではない」ため、これは上記条件から判断すると「修繕費」と考えるべき、なのでしょう。


参考にするならばこの本がおすすめです。



修繕費・資本的支出(すなわち、減価償却費)の考え方の軸が税理士の先生の目線で端的に記載されているため判断がし易いです。


ちなみに、今回の僕が使う外壁塗装の素材は「シリコン+ラジカル制御」ですから、なんら特殊な耐久性を上げるとものではないのです。
例えば、、、そうですね、昔でていた素材で、「光触媒」(えー、御存知の通り、光触媒では逆に外壁が傷んでしまうというダメ素材です。今じゃどこの塗装屋さんも使っていませんよね。)のような、先進的な扱いの塗装材料や、断熱機能のある塗装剤(塗装屋さん曰く、「あー、まぁ確かに断熱効果はちょびっとありますけど、だったら、断熱材を屋根に入れたほうがいいのではないかと思いますが、、、」だ、そうです。)などの明らかに機能性を高める材料を使ったのであれば、これを資本的支出とみなすことが可能だと思います。


で、この償却期間は、その建物の法定耐用年数だそうですよ。
材料の法定耐用年数ではないとのこと。不思議ですね。



と、まぁ、税金の話はややこしい&玉虫色なところがありますが、これも勉強ですね。


今日はこんなところで。
明日から頑張りましょ!!

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PS. ここ数ヶ月は、相場とのにらめっこが続いております。巷では、2017年秋頃から年明けにかけて相場が大きく動きそうである(これは金融市場全体のことを言っている場合と、狭義の相場(株・FX・商品・現物・不動産等)を含む)とのことです。
いろんな方がいろんな立場であらゆる数値・指標を見てそのように言っておられるようです。


株の世界では、以下の指標・状況が重要とかなんとか(僕は株、素人なのですが、市況を見る意味でたまに株関連の情報も見ていたりします)


VIXは平たく言うと「投資家のビビリ度数」とでもいいましょうか。現在の相場に対して楽観しているのか悲観(これから悪くなりそうだ)と思っている「思いの度合い」を数値化したものだそうです。
これが極端に大きくなると、株価の暴落につながるのだそうです。


money-campus.net


数値の目安としては10~20が平常。30台でパニック状態、40を超えるとメガ・ボトム(大底)といわれています。


だ、そうです。


以下も是非参考にしてみてください。

www.mag2.com


上記より抜粋。

私の定義する弱気相場は、過去において、アメリカでは、古くからは、1892年、1895年、1902年、1906年、1916年、1929年、1934年、1937年、1946年、1961年、1987年、2000年、2007年と、13回現れた。

これらの弱気相場では、特筆すべき「3つの共通項」があった。

まず第1に、これら「13回の弱気相場」は、どの弱気相場でも、20%下落する直前まで12ヶ月間継続して株価が上昇していて、バリエーションがとても高い状態にあった。

次に、これら「13回の弱気相場」では、どの弱気相場でも、その直前の12ヶ月間では、企業業績も2ケタ台の伸びを記録するなど、とても良好だった。

最後に、これら「13回の弱気相場」では、どの弱気相場でも、その直前の12ヶ月間では、ボラティリティ(株価の乱高下)が異常に低い状態だった。


上記はあくまで株式に対する考え方ですが、どうでしょう。翻って不動産市況になぞらえたときに、なんの違和感も感じないのは僕だけでしょうか?
他の金融市場と不動産市況は連動しますし、ボラティリティについても、果たして今は高いのかどうか??(売りたい人はいても、価格が高止まりしていて購入したくでもできない、、ということは、不動産投資の市況も、、という気がしませんか?)


今回の暴落が発生した場合、ブラックマンデー同様の下落幅になるかどうかは正直誰にもわからないと思います。一説には、世界中で経済不安を抱えた状況で、問題の先延ばしが各国で起きています(日本も例外じゃないはず)。


こういう状況で発生した暴落の度合いは、グローバル化が進み、インターネットで金融がボーダレスになり、AIや、ハイスピードのコンピューティングが進んだ結果、これまでに人類が経験したことのないレベルのものとなる、、、という話があります。


ここ3,4年の間に、大して賃貸需要のないエリアで、たっかい新築(中古)をたっかい金利(4.5%とか)で長い期間借りしている方は、できるだけ早いうちに(売れる時期に)さっさと手仕舞いしてしまったほうが身のためかと考えます。
暴落市況では、残債だけが残って、売るに売れず、返済が追いつかなくなり、、、考えたくもないですが、「自己破産」「競売」ということにもなりかねません。
よーく考えて行動してみてください。


#まぁ、上記に該当する物件を買ってくれる人は、結局同じ憂き目にあるということになるのですが、、、


とにかく、現状、市況は客観的に見て、「非常に危ない状況」だそうですよ。
VIXは要監視、ですね。


PS.と言いながら長く書いてしまった。失礼しました。今度こそ、おやすみなさい。