不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

品川物件:壁面塗り替えプロジェクト(2)〜業者、決まりそうな勢い〜

こんばんは。珍しく短い周期での記事投稿(笑)
品川物件の外壁塗装のプロジェクト進行状況です。


今回の外壁塗装工事では以下を要件として上げています。

[要件:前回記事の再掲]

  • 現在の建物の意匠面を格上げしたい
  • 10〜15年は持ってほしい
  • やられ気味の鉄部塗装もついでにやってほしい

これを自分たちが導き出した積算ロジックで算出した見積もり希望額に近い業者で、かつ、技術的に信頼できる(そう思える)ところにお願いしようと考えています。
これまでの自分の事前調査で、

  • 仮設工事
  • 諸経費(運搬費とか交通費とか)


これらを含めて、総額200万弱に収まり、かつ、こちらの技術的な質問(といっても、知らないことをちゃんと論理建てて教えてくれることを期待しているだけですけども)に答えてくれる業者さんだったら契約しようとしています。


で、早速頂いた業者さんからの見積もり回答ですが、非常に良好な回答をもらっています。
見積もり回答も非常に細かく項目が分かれており、塗装に関しても、こちらから提示した図面と現地調査から正確に導き出した施工面積を記載しており、かつ、鉄部塗装と明確に面積を分けて記載してくれているため、単価の算出が明朗なのです。


で、肝心の単価も一般的な価格よりも安い。(と、思う。これまでネットの情報やらいくつかの本から仕入れた塗装に関する各種作業の単価は整理しているのです。この情報からそう考えています)


ネット情報であれば、普通にグーグル先生に「外壁塗装 シリコン ラジカル 費用」とかで教えて、って言えば、「ほらよ」って答えてくれますのであえてここでURLとかは記載しません。いろいろ調べてみてください。楽しいですよ。


で、これといわゆる書籍として使っているのは以下。


積算資料ポケット版 リフォーム編 2015 必携住宅のリフォーム工事費よくわかる見積りの算出例

積算資料ポケット版 リフォーム編 2015 必携住宅のリフォーム工事費よくわかる見積りの算出例


一つのベンチマークとして考える際には使える資料だと考えます。また、この本には、見積もりの算出例も記載されているため、例えば今回のような外壁塗装の場合の見積もり内訳が表で例示されていたりします。
業者さん側の見積もりもこういったものを「共通項」として出してくるはずですから、施主である僕の方で考えておくべき「作業項目」の軸を持つことが可能になります。
すなわち、見積もり打ち合わせの際にある程度知識ベースで業者と対等に渡り合えることが可能になるということです。


で、今回見積もりを出してくれた業者さんは、この辺のベンチマーク事項をきっちり明記してくれており、一つ一つの説明が明確、かつ、施主の意向をヒアリングして「こういうところはこういう形にしてはいかがか?」といった「提案型」の業者さんでした。


ちなみに、使用する塗料は、


  • ラジカル制御形 ハイブリッド高耐候性塗料(シリコン)


です。ウレタンでもいいかなぁと考えたのですが、単価的に大して変わらないのと、シリコン系は現在塗料メーカーの中でも一番売れ筋の素材であることから、技術的にも枯れている(すなわち、信頼性が高い)と考え、シリコンにしました。
で、「ラジカル」という言葉は、シリコンとかアクリルと同じ部類で捉えていましたが、どうやら勉強をすすめるに連れ、そうではないとわかりました。


「ラジカル」とは、端的にいうと、塗料の耐久性を損なう原因の一つであり、塗料に「ラジカル制御」と表記されているのは、この悪玉が暴れないようにして、塗料の耐久性を結果的に上げるという「付加機能」であるということです。


ということで、コストパフォーマンス的に悪くないという判断(品川物件はとことん建物を使い切ろうと思っています、今のところは)から、ラジカル制御系シリコン塗装を選択しました。


話をもとに戻します。


で、その他の見積もり事項をつぶさに拝見していましたが、
一般的な塗装系のサイト情報と上記の積算本と見比べても、大半が安い相場で見積もってくれています。


また、担当の方もベテランの担当さんで現場上がりの方、現在は自社の作業担当さんを従えて、現場監督的な立場で対応してくれるそうです。
※私はこういった構成を重要視してます。(値段よりも)要は、現場を知らないで端に現場監督だけをしている人も少なからずいますが、こういった場合は、現場で発生する様々なリスクに対して対応力が低くなると考えています。(ま、一応、エンジニアの端くれなので、現場を知らないマネージャーが上についたプロジェクトの悲惨な顛末は何回か見てきておりますです。。が、故に、です。)


知識も十分、経験も十分。
加えて良いのは、施主の意向を捉えて最善の提案をしてくれるところですね。
※流石に、税務とかの質問ぶつけたら「あー、それは無理(笑)」って言われました。でも、会社の中に実際に税理士がいることと、税務に詳しい方がいるということでいろいろアドバイスできるよう言ってみますよと言ってくれたり、まぁ、いろいろ考えてくれる方です。


コストパフォーマンスも問題なし。
会社組織も問題なし(不要な間接費が含まれない構図が確認できました。細かい情報ありますが、この業者さんの設けの仕組みなので個々での公表は避けますね)


ということで、なんとなくですが、「ほぼ決まりかな」と考えています。


課題は、この経費が単年度でドカンと落とすしかないところ。今年度は、年初に貯水槽撤去(水道管直結工事)もやっているので、どう考えても経費がCFで賄えない。。。うーむ。
まぁ、物件の価値向上なので、この施策がどれだけ資産価値を上げるか、(バリューアッドな投資として)、は、川崎物件で実績証明済みなので良しとしますかねぇ。
メインバンクにはそのように説明しておきますかねぇ。


本当は、資本的支出と捉えて、減価償却したいところですが、、、
巷では、資産価値向上のリフォームであれば、減価償却が使えるという話ですが(税務署てきにもそのほうが喜ばれる??)、
どうやら、調べるに連れ、それは無理であろうということが見えてきました。
意外と、巷ではあやふやな判断がまかり通っているってのが見えたので、正しかろう情報も出しておくべきかなと(法的凡例含めて)


まー、零細大家ですから、んな細かいこと考えても気もしますが、
イヤイヤ、ぼかぁこの程度の規模で終わるつもりはサラサラないんで(笑)


詳しくは、次回に書きます。
ご興味アレばどうぞ。


てことで、ほぼこの業者さんかなぁってことで、話を勧めていこうと考えています。


おやすみなさい。