不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

品川物件:壁面塗り替えプロエジェクト(業者さんとの会話から)

こんばんは。
前回の記事で横須賀ヴィンテージ物件のリノベをご紹介しましたが、
如何でしたか?
実は土曜もまだ残りの作業があって(小さい網戸張り替え、キッチンのコーキング直し、意匠面の向上ナド)一日こもっていました。
社長の嫁さん曰く、「ウラぁ!ラストスパートで細かい作業をやるんじゃー」と

#僕的にはさっさと業者さんの募集開始をのはっぱをかけるべきかと。(苦笑)
 ま、いいや、とことんお付き合いしましょう!
 更に、二階の和室の証明も大正ロマン風に、いい感じの物に変えましたよ。(次回軽くご紹介しますね)


さて、今日は僕が中心に担当している品川物件の話。
購入から6年が経ち、そろそろ壁面のリニューアルが必要な時期に。


金利も1%前半で、年間キャッシュフローも理想に近いレベルになってきております(今年も現状稼働率100%!)。
先日は、宅配ボックスを高次元で入居者・および周辺住人に提供しました。
#現在、クロネコヤマト、佐川急便の2社でしたが、なんとこれに、DHLも加わります。品川の下町にこのレベルまでいるのでしょうか((汗))


これに加えて、壁面とそうもやってしまおうと。(さらなるテナントリテンションへ!)


壁面塗替えは「安かろう・悪かろう」では致命的です。
「適正価格でキッチリと」
を目標に業者選定に入っています。


今日は相見積もりのウチの1社の担当さんと現地で面談してきました。
一応、素人丸出しで行くとその段階でなめられてしまうので、できるだけの知識武装をしていきました。
また、こちらからの要件・質問としては、


  • 10〜15年塗り替え不要
  • シリコンタイプの呼吸できるタイプの塗料がいい
  • 鉄部塗装もついでにお願い
  • 価格構成はどうなっているの?
  • 仕事は外注に出していないよね?


ナドナド。
この業者さんは、とある投資家さんが結構しっかり仕事をしてくれるということで何処かのサイトで紹介されていたところでした。
実際聞いてみると、知識・経験・仕事に対する姿勢がしっかりしており、お金をかけるべきところもメリハリがあって良かったです。


まぁ、見積もりはどうなるかは蓋開けてみないとわかりませんけど。w


あと数社に見積り依頼出して、総合的に判断していきたいと思います。


ところで、
この業者さんと話しているときに、彼が、「最近kanaloaさんより若い30代のお客さんから修繕の依頼を受けるのですが、その方たちは個々数年で一気に物件を2,3件買ってしまったはいいが、高かった上に、想定以上の修繕費用がかさんで困っているという話を多く聞くんですよね。」


と言っていました。


やっぱりかぁ。。。
どうやら、これから数年はこういった人たちが苦しんで、その挙句に安く市場に出して損切りという浮身目に遭うというケースが出てくるかもしれませんね。。。



損切りならまだしも。(売れるからいいですよね。)
売ることができなればどうなるか、、、(すなわち残債が売却価格でカバーできるかどうか?です)
→任意売却か、最悪は、競売。



自己破産という悲しい現実も出てくるかもしれません。。。



まぁ、これを自己責任と言われればそれまでですが、、、
「うらんかな」「かさんかな」と
業者間で結託して、大した市場性もないこういった物件を高値づかみさせてしまう現状の不動産投資市場にも問題があろうかと。


そして、それを煽る、自称コンサル系大家さんも、、、


自己防衛としては、


  • まずは不動産投資の基本を本やDVDを買って徹底的に自分なりに考えて理解する。
  • 無料・有料の不動産投資セミナーに参加してその知識を試してみる。
  • 金融機関セットのセミナーは注意して参加すること(全部が全部悪いとは言いませんが、「かさんかな」と考えている金融機関が後ろに控えているという「認識」を持って参加すれば、それなりに得られるものもあろうかと)
  • 今はとにかく「慎重に」「慎重に」
  • やるとしても、小さい物件からコツコツと。(頑張れば数年でブレイク・スルーするタイミングがかならずあるはず)焦らないこと。

ですね。これにつきます。


僕も相変わらず業者巡りとザルに引っかかった物件に鬼指して全然買える状況じゃないですが、それでいいと思っています。
だって、今の相場で普通に買ったら絶対に儲からないもの。。。


また、自己所有物件だってやれることはいくつかありますから。


持っていない人であれば、自己研鑽に務めるべきです。


社会情勢も混沌を極めていますから、、
ある費突然市場の風が変わる可能性が高くなってきていると個人的には考えています。


底にフォーカスをあてて、「今、何をやるべきか」
考えていくべきなんでしょう。


==
品川物件の壁塗替えは、ツートンカラーで、深いブルーとアイボリー、そして、鉄部はダークブラウンでデザインしようと思っています。
きっとイメージガラリと変わると思うんだけども。。。


楽しみです♪


それじゃ、今週も頑張りましょうね。
お休みなさい。