不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

95%完成!!:横須賀ヴィンテージ戸建再生進捗状況。(ビフォー&アフター)

どうも、こんばんは。
ご無沙汰しております。

出来れば数日おきに一回更新したいところですが、僕の怠慢でどうしても間があいてしまいます。


ようやく、ようやくですが、横須賀ヴィンテージ戸建の再生が終わりを迎えつつあるので、こちらを共有させて頂きます。


5月の終わりから、気づけば9月の中を過ぎています。
まぁー、今回は色々勉強させてもらっています。大家力がこの4か月で各段に上がった気がします。
何せ、今回の業者さんには振り回されましたので(笑)。


8月の中に終わる話だったのですが、あれが遅れたこれが遅れたで結局1か月以上の遅延。
まぁ、それでもいろいろ設備を無料でつけてもらったりして帳尻つけたのでよしとしましょう。
(次はこの業者さんは頼まないつもりです)


今日はお部屋のビフォー&アフターをご紹介。
意識して写真を撮っていなかったので写真のアングルが合いませんが、ご愛嬌ということで。

1. ビフォー:もともとの部屋の塩梅

改めて、購入時点の手を入れる前の部屋写真をいくつか。


< 1. 1階の居間 >
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古風な和風建築ですが、さすがに年季が入っていますね。


< 2. 2階の洋間 >
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フェルト生地の埃っぽい部屋でした。掘りごたつがあったりして、こいつを生かしたリノベーション工事を考えた時期もありましたが、結局は利便性・機能性を考えた際に邪魔になるのでこれは埋めることにしました。
リノベーション工事は、「和の雰囲気は残しつつ、シンプルに、清潔感のあるリビングに」
としました。


< 3. 二階の居間とトイレ >

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昭和30年代に増築された部屋で、昭和感バリバリです。好きな人は好きですが、僕は昭和の味はあまり好きでないので、リノベーション工事ではこれを刷新します。

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併せて、トイレも。

2. アフター:目指したのは「大正ロマン・海に向かって風の抜ける部屋。」


この物件は、1階が昭和ひとけた台(9年とのことですが、ぶっちゃけ不詳(笑))なので、非常に味があるたたずまいです。ですが、さすがに古さは否めないため、この「味」を生かしつつ、「限られた予算の中で」、「レトロとモダンのミスマッチ」を目指すことにしました。


目指したのは「大正ロマン」。


立地的に山と海の間を結ぶ、谷合の集落ですので非常に良い風が流れます。
とにかく、窓が多い建物なので、窓を開け放つとそれはもうとても気持ちの良い風が吹き抜けていきます。
2階から見る谷合の景色はほんの少し前は横須賀港を望めたのでしょう。


足元を京急線が走り、山では小鳥たちのさえずり。夏はヒグラシの夕暮れ。そして心地よい夜風。
でも、京急線から徒歩数分、横須賀線、某駅から徒歩10分チョイ。


足を延ばせば数分で海沿いの素敵な公園に、そして大きなショッピングモールにも徒歩圏内。
ちょっとした価値だと思っています。若い夫婦&小さなお子さんを育てるにはうってつけかと。(自画自賛


さて、肝心のアフターの写真ですね。
行ってみましょうか。<1. 玄関 >
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天井をちょっとだけいじってみました。
質感が画面から伝わりませんが、かなりいい感じだと思っています。
夢二」デザインの壁紙を採用しました。



<2. 1階:居間>
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この部屋は、大正ロマンをモチーフに、思い切り遊んでみようという事で、襖をこれまた「夢二」デザインのものに変えて大きなアクセントとしました。
また、壁は砂壁でしたので、職人さんに頼んで、塗りですっきり明るめに仕上げました。


そして気づかれましたか?
もう一つ遊んでみたのは、照明。
大正ロマンテイストのシャンデリアを採用してみました。

あえて夜に撮影したのですが、雰囲気が伝わりますかね?(じっさいはもう少しいい感じなんですが、私のカメラ技術のせいか、うまく伝わらんのが悔しいですね)



<3. 1階:居間と親切の洗面台>
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居間からもう一つの居間だったところを大改造しました。洗濯機ゾーンがあったので、だったら洗面台ないのは何でよ?
ということで新設したのです。
ちと残念なのは、ボウルが想定よりも小さかったこと。もう一回り大きくしてほしかったが後の祭り。
まぁ、とりあえず入居者さんの反応を見て、次のタイミングで大きくするかもです。
天井も、明るめにするためにシンプルなLEDデザイン照明。(リモコン制御可能にしてあります。)

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こちらは洗面所から今を見た絵です。どうでしょうか。


<4. 1階:リビング >
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こちらは、和のテイストを残しつつ、でも、他の部屋で遊んでいるため、ここは「生活重視」で「機能性を重んじる」部屋として真面目に作りこんでいます。
コスト感覚も忘れないように、床はクッションフロアです。が、意匠面、耐久性を考え、「業務用でしようするクッションフロア」を採用しています。要はキズ・汚れにつよいということです。ですが、フロアタイルよりかは安く仕上がります。
この部屋にはエアコンを新設しています。(パワフルなものにしているので部屋続きの居間の方も冷やす・温めるが可能)
背面には、キッチンとお風呂があります。徹底的に洗浄して、下手な業者よりかはきれいに仕上げたつもり。



<4. 2階:居間とトイレ、そして見下ろす景色♪ >
2階は少しだけいじっています。
古臭い壁には、一旦捨て貼り(ベニヤ板で後で化粧を施すための下地)をして、その上にシンプルな和風の壁紙を採用してます。
そしてこれまた、ワンポイントで大正ロマンの象徴「夢二」モデルの襖をアクセントで加えています。
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明るい部屋なので、シンプルかつ、大正の味を。ということで。
いかがでしょうか?

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トイレは古いものを撤去して新設。そして壁紙を和風モダンテイストの質感あるものに交換。
(このトイレは、僕もお気に入りでございます)

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二階から一望する横須賀の谷のすがすがしさ。
二階なのですが、谷を見下ろす形になっており、実質的に5,6階からの眺望に匹敵します。
これは他の物件にはない「価値」です。廊下が天然木ですので、ここでテーブルと椅子を置いて、コーヒーを飲みながら本でも読んだら最高でしょう。(じっさい僕もなんども気持ちよい風に吹かれながら昼寝しました(笑))

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〆は、夜の2階の廊下の絵です。結構お気に入りのデザインです。
階段部分に赤を基調とした和風モダンの壁紙をチョイス。ワンアクセントを加えて、大正時代にあったであろう、和風モダン旅館をイメージしてデザインしてみましした。


残りの5%何をやるか?


いかがでしょうか?
一応、妻と私(と息子)と、デザイナーさんの知恵を借りつつ、業者さんとのタッグ(マッチ?)を経て上記が仕上がりました。
今回は、部屋の中だけでなく、外溝回りも結構直しました。(防蟻処理とか、想定外のガラクタ処理とか、ね。)

残りの5%は、DIYで対応できるレベルの作業です。

1) 網戸交換
2) キッチンの便利グッズ配置。
3) 電気配線工事(古いプレート交換含む)あ、これは業者さんが入りますね。


今日は1)に奮闘しておりました。全13パネル分を対応しますので、正直「死にました」。
1枚単位では楽勝なんですが、10枚を超えると、腕力をそれなりに使う作業なので体が疲れます。


あともう少しで完成です。


ま、とにかく、コンセプトは外さないようにして、かつ、機能性は今どきの戸建仕様に引けを取らないように、そして肝心のコスト感覚を損なわずにやりきる事が課題でしたので、これは何とかうまくいきそうです。


さて、あとは値付けと目指す利回りです。


この辺は次回記載しますね。


既に、客付け業者さんは見学に来られて、実物を見て結構興味持ってくれたみたいですよ。
「こりゃ面白いなぁ!」
と。リップサービスでもうれしいものです。


ではでは。