不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

むむむ、工事進捗が伸びないぞ、だけど、そろそろ管理会社選び。(横須賀ヴィンテージ戸建てその後)

ここ数日ですっかり秋めいてきましたね。
今日の午後は気持ちよく晴れて、こんな日は、湘南の海辺カフェでのんびりコーヒーでも飲みながら本でも読んでみたいところです、、、



横須賀ヴィンテージ戸建ての改築工事が難航しております。。。


もともとは8月の中旬には完了する工事が、いまだに続いております。。
というかここ数週間は大した進捗がなく、、、ちょっと社長の妻が怒り心頭でございます。(コワー)


ここ数日、業者のちょっとクセのある社長と嫁さんがメールと電話でバトルを繰り返しておりました。
ボク個人としては、まぁ、腕はそんなに悪くないし、現金買いだし、今無理に工程を急かすよりもヤンワリ物事進めて、「工事品質」を確保したほうが後々苦労しないと思うのですが、、、


まぁ、工程が伸びる→ビジネスの機会を失う。
と考えると、嫁さんのバトルも必要な気もしますしね。


まぁ、暖かく見守って、変な方向に向かわないようにたまにフォローしようと思います。


工事自体は8割近く来ているので、
今日は朝から、横須賀中央駅周辺の管理会社めぐりを幾つかしてきました。


不動産賃貸事業は管理会社えらびも手を抜けません。
現有物件の品川物件の管理会社はほぼノータッチですが、ほぼ完璧に入居者の入金管理(少しでも延滞しそうなら、管理会社の担当さんが飛んでいって入居者を”説教部屋”へ連れて行くっていう、、)が回っていて、ほとんど手がかかりません。


この管理会社に変わってから、何故かわかりませんが、この2年ちょい、一度も退去がないのです。
この”説教部屋(あ、語弊があるかもですね。入居者を呼び出して延滞している理由をちゃんとヒアリングして入金できる時期を確認しているらしいです。)”が何かしらの心理的効果を生み出しているのか、、、


この優れた管理会社を探し出すのに、僕は2日かけて最寄り駅のめぼしい管理会社をほとんど周り倒しました。
業者からも「あの業者さんは囲い込みしないし、信頼できるんです」と評価の高いこの業者さん。
品川物件の高稼働率は彼らに支えられると行っても過言じゃないと思います。


だ・か・ら、今度のヴィンテージ横須賀戸建ても管理会社にこだわろうと。


てことで、家族3人で朝から夕方までかけて結局4社回って話を聞いてきました。
もう一社行きたかったのですが、息子がちょっとイラツイていたので断念。(そりゃそうですね。)


現在、2社で悩んでいますが、今回は物件自体がかなりローカル色が強い場所にあるため、地場に根付いている業者さんに頼もうかと考えています。こぢんまりしている会社ですが、人当たりが悪くないし、最低限のITリテラシーもお持ちのようなので、また、大家の立場になって物事を考えてくれている点も評価しています。


#某大手の管理会社からは「すいません、築30年超えたらお預かりできないのです。。。」とやんわり断られました。へぇこんなこともあるんですね。


この地場の業者さんに決める可能性が高いです。
流石に来週末にはあらかた物件もし仕上がると思っていますから、その辺んで物件を見てもらって募集賃料を決めて募集をかけてもらおうかと思っています。


嫁さんは、利回り20%を目論んで鼻息荒げていますが、
僕は、冷静にみて、15%がいいところかと。20%前提賃料だと、同じレベルでRCのいいマンション住めますから。


今回は基礎の手直しと防蟻処理が想定外だったため、予定の2%くらい利回りダウンかなと考えています。


正直どのくらい行けるか、予想がつかないのですけども。
他に競合がなく、参考になる戸建賃貸ものがないのです。あっても、かなり山の上やら(おー、そんな厳しい条件で8万取ろうなんて、、、とか思っちゃいますが(笑))同じ横須賀でもかなり値が言うエリアでしか競合を見かけないので、相場がさっぱりです。


「あ?だからこそ、独自の相場を作り出せんだろーが(- -#)、業者ヒアリングちゃんせんかい!」


と、強気の嫁さんです。。。
数年年前の、石橋を叩いて壊してしまう「超・超・慎重派」の彼女はどこに行ってしまったのでしょうか?(笑)


まぁ、前向きに頑張る姿は見ていて気持ちいいものです。


9月末には募集開始できるかな。(時期的にはよくないですけどね。ただ、横須賀周辺は、ファミリー物件に関しては、ほとんど季節によるメリハリはないそうです。通年でコンスタントに借りてが現れるそうです。)


頑張ります。(一棟モノ探しも)


PS.最近不動産投資系のブログやコラムネタでも金融機関の融資姿勢の下振れの兆候、そして、数年前に無理して購入した初心者大家さんが物件を持ちきれなくなって手放す、もしくは競売にかけられるケースを取り上げ始めていますね。
来年の春くらいにはもう少しこの兆候がけんしょに現れるのかもしれません。
(ん?そんな話を1年前に僕がしていたような。はい。結局市況なんて、誰にもわからんものですから。。。)


これから不動産投資を考えようとしているあなた、鼻息が荒いあなた。
以下の本を一読して、不動産投資の現実を知った上で、ちゃんと勉強して、参入したほうが身のためです。

首都圏で資産を築く! 王道の不動産投資

首都圏で資産を築く! 王道の不動産投資


※昨年書店でたまたま見つけて読んで、内容をすっかり忘れていましたが、今、改めて読んだところ、すごくまなびのある内容がてんこ盛りです。結構サラリーマン大家にはきつい内容にも取られますが、でも、ちゃんと不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資であるから学んでとりくもうよ、的な話が書いてあります。個人的におすすめです。ご参考まで。


おやすみなさい。