不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

崩れそうで崩れない不動産投資の相場。ですが、足元では、、、

こんばんは。
サラリーマン不動産賃貸事業家は、日曜のこの時間あたりから明日の仕事で頭がいっぱいになり始めてちょっとした鬱状態になっている人が多いのではないでしょうか?
私もその一人です(笑)。


ま、いずれは不動産賃貸事業で食っていけるように下地作りをしているわけですが。それまでは、今の苦労もなにかの役に立つ(実際、役に立つ場面ありますから)と信じ日々を戦っております。


さて、前回にたような話になりますが、たまたま一昨日昔からつながりがあって、全然物件購入に至っていない物上げ業者さんから久しぶりに面白そうな物件が入ってきました。
残念ながら、購入には至らないような感じですが(まだ諦めていません。都内超一等地のアパートなので)、担当さんとお話している中でやはり不動産投資市場に変化が出てきているなぁと感じることができました。


紹介を受けた物件は、


  • 中央線
  • 人気ターミナル駅
  • 徒歩10分圏内
  • 1K物件

水面下物件で、面白いのは売主さんが物件の相場観ゼロである点(故に、こちらで価格設定ができる)。
自己資金2割を入れて、積算価格を割り込む状態にできるような価格設定で交渉をお願いしているところ。


ほぼ、ダメ元なんですが、そもそも、この業者さん、ここ1年ほど梨の礫だったところで、上記のような上物の物件を僕に回そうとしている時点で、何かしら空気が変わってきている、いわゆる「匂い」を感じたのです。


物件は無理に買う必要はないのですが、気になったのでこういう質問をぶつけてみました。


「ぶっちゃけ、なんでこのタイミングで僕に紹介してくれたの?」


と。
素直に聞いてみたところ、彼も素直に答えてくれました。


『えぇ、最近は銀行融資がかなり絞られてきており、1年前のような投資初心者の方でもバンバンかせていたような状況は終わりつつあるようなんです。で、ウチとしては、資産状況がキレイで、かつ、投資経験値もある程度ある投資家の方に紹介していこうということなりまして、、、エヘヘ。』


、、、まぁ、素直でよろしい(笑)。


「とは言え、この価格では、僕は買わない。銀行担保評価ラインまで自己資金を投下して購入時点から少し空き担保でる一歩手前まで持っていきたいんですよ。実勢相場であれば、この金額であれば、その時点で利益出ますし。」


と伝えたところ。


『えぇ、その設定でkanaloaさんは提示してくると思ってました。相場観もそんなもんだと思います。売主さんは相場観ゼロなので、 タイミング見てこの価格提示してみますが、一点、まだハードルがありまして。某ノンバンク(○リックス)が無借金サラリーマンに融資つけているようなんで、そういった人が出てきたらそちらの方で購入される可能性があるんで、そこはご理解ください』


と。んー。まだここがあったか。。。(しぶとい)
まぁ、仲介手数料無料が高く取れたほうがいいから、その辺は理解できますが、こういう属性オンリーで融資を出す金融機関の考え方はいただけませんなぁ。。。
今の利回りで買ったら、かなり厳しい運用を迫られるはずなんだけど。。。


とまぁ、こういった事情で、僕は微妙な位置づけにいるらしいですが、おそらくは、僕は保険として控え扱いなんでしょう。そこはビジネスなんで全然構いませんが、、、


この一年、こういった扱いすらなかったので、やはり足元では何か、ジワジワと変化が始まっているのかもしれませんね。


★ご参考:業者よりのブログのこの方の記事からも同じ空気が伺えます。一読ください★


siokaraiookami.blog.fc2.com


ここ数ヶ月は、本当に身近な不動産投資の環境の変化(具体的には、業者さんとの会話から見えるほんの些細な言葉の変化、態度の変化、金融機関の担当さんの会話から見える情勢)、これをミクロな情報として捉え、さらには、経済情勢(日銀から発表される情報、金融庁の動向、世界の金融情勢、マニアックな投資家のブログから得られる情報ナド、、、)をマクロ情報として荒づかみしておくべきかと。


あと、サラリーマンである方々は日々の仕事から見える世の中の動きも無視しないほうがいいかもしれませんね。(ITバブル崩壊や、リーマンショック時も、今振り返れば、自分の職場でも変化はあったなぁと思いません???)


アンテナを高くはって、感度をビンビンにあげておく必要がありそうです。


今、横須賀ヴィンテージ物件の最終段階(しかし、盆明けからの業者の動きが遅い、、、)で、もう1,2週間で完成になると思います。そこまではこの作業に毎週、社長の嫁さんに駆り出されておるわけですが、


客付け依頼が終わったら、今度は、毎週末業者巡りをやるつもり。
新規に回る業者さん、過去に顔を出して放置プレイの業者さん、とにかく、絶対的な行動量を増やすつもりです。


いくら知識をつけて、計画をねっても、結局は行動ないところに結果は生まれませんからね。


足元では確実に何かが変わろうとしています。


これから、始めようとしているあなた。とにかく、しつこいですが、今、新築6%とかにては出さないように!!(十中八九儲からないから)やるんだったら、小さく、小さく、区分だってかまわないので、実力をつけるために小さく、それでいてある程度流動性のある物件で力を磨いていってください。


そのほうが、来るタイミングで、「あ、この人は自分で考えて、購入して準備ちゃんと出来てるじゃん!」と金融機関が判断してくれると思いますよ。この差は大きいと思います。



僕と同様に、「んんんー、なかなか買い場が来ない〜!!!」と地団駄踏んでいるあなた。
きっともう少し?かもしれません。踏ん張りましょうよ!


僕は、上記業者さんに、今度彼らが懇意にしている某金融機関(NOT NONBANK)を紹介してもらう予定。
いろいろ、金融機関のパスを増やしていきます。



「Kanaloaさん、そろそろ、買いません?」



とメインバンクの担当さんからもいろいろ急かされていますが、今回はできれば新しい金融機関で取り組みたいですので、この辺の行動も忘れずにやっていこうかと思います。


年内、なんとか一棟とするか、崩壊相場まで待って、一気呵成に転じるか。。。
まぁ、選択肢はいくつでもあります。


冷静にまいりましょう。


おやすみなさい。