不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

横須賀古民家再生事業のその後、、、(途中経過報告)

またまた、大変ご無沙汰しています。
横須賀古民家再生事業のその後についてご報告。


あれから紆余曲折ありました。
語りだすと、これで本一冊かけるんじゃないかというくらい。(笑)


  • 近隣住民との関係づくり
  • 周辺の藪(蔦類でほぼ森と化していた状態)の草刈り(カメムシとの戦い)
  • 床を開けたらシロアリ被害(ぎゃー!)(一応、対応完了)
  • 床を開けたら、臼が出てきたり、建築当初の(おそらく昭和初期のもの)ガラがゴロゴロ出てきたり(庭いっぱいにガラが出てきて、、、もう。。。)
  • デザイナーさんとの打ち合わせ、そして、業者さんの相見積
  • 超個性的な業者さん選定。
  • 旦那の私は、本業とこちらの現場作業で、グロッキーに(笑)


と、かなり濃厚な1.5ヶ月を過ごさせていただいておりました。
ブログ書こうにも、画面に手をやると寝てしまう週末が続いておりました。


今日は、ちょっと元気なので力を振り絞ってダイジェストでこれまでの記録を取っておこうと。
話は業者選定後の、実際の作業の話。


横須賀物件の業者さんが決まって、早速床下の強化作業に入ります。
蓋を開けたところ、根田の下の束がまともに支えていない状況がわかり、また、束自身もかなりくたびれている様子。



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※これが我が物件の根田の状況。束がちゃんとこれらを支えていないのがわかりますかね?

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※ね、イマイチでしょ?


そこでこの物件の基礎部分をサイボーグ化しようということで、「鋼製束」なる現代のパーツを組み入れることに。


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※金属製の束である「鋼製束」を大引きの配下に設置。

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元あった木製の蓋を〆て、サイボーグ化完了!!


上記木製の蓋、最初はこれを最新のものに変えようかという話をしていましたが、写真のいぶし銀の大工(でぇく)のおっちゃんが、「イヤイヤ、この木製いたは天然モノだから大事に使ったほうがいいよ。最近のはキレイかもしれないけども、他所の国の木材だったりで、日本の気候に合わずすぐにボロくなる。今見てもすごくいい状態だからこれはそのまま使いな」と言ってくれたのでそのままということで。


おっちゃん曰く、この物件に使われている角材(一階部分や、二階の一部)は、今じゃ到底手に入れられないいいものばかり使っているそうです。


二階の廊下は、ヒノキの一枚板らしく「イヤー、これを今買ったらたっかいよ〜。ちゃんと磨いてあげればもっと使えるから大事に使いな〜。」ですって。


見る人が見ると本質的な価値がわかるってもんです。


話を続けます。次は二階。


二階は、昭和30年代に、増築したらしいのですが、こちらの材料がしょぼいらしい(がっかり)。
あと、窓がやら広く取ってあるため、剛性も悪いらしく、(ただ、屋根は瓦じゃないので重量面でなんとか救われているとか)これを最低限の補強をしていこう、と。


あと、昭和の貧乏くさいイメージの、壁材の上に捨て貼り(ベニヤ板でかぶせ、その上に壁紙をつける目的のモノ、らしい)して、あと、間口広い箇所には多少の補強を入れたりしました。


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※職人さんたちで、捨て貼りをタッカーでバッスんバッスん打ち込む絵面。まー、期待はしてないけど、多少「面」での剛性が上がったりしないかしら。


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※こんな形で捨て貼りを、ダサい壁材にかぶせていきます。


そして、昨日は、いよいよ、内装の部材を決めるため、デザイナーさんとガチで現場で議論。

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※左はデザイナーさん(女性)、右は愛妻でございます。


僕も最初は参加していましたが、ここ2ヶ月に渡る本業の、殺人的な忙しさに心身ともに削られており、2時位から4時位の間、床で気を失っていました。(その間、ずーっと彼女たちはデザインの議論をしていたとか、全然記憶にない。。)


まだ、全貌は秘密ですが、例えば、ふすまもインパクトを出すために、以下のようなデザインを使ったりしようとしています。

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大正ロマンをテーマにしているので、こういうデザインと洋風のパタン壁紙を駆使して、目指すコンセプトモデルを具現化していきます(主に嫁さんが)


4時に目を覚ました私には、半ギレの嫁さんに階段の貧乏くさい、滑り止めを外すよう、指示が。
そこで活躍したのが、我が息子。


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※「とーちゃん、疲れてんでしょ。僕がやるから見ててよ」だって。頼もしいじゃないか。息子よ。でも、金槌と釘抜きでガンガンやり始めて、やはりおぼつかないのでフォローはすることになるんですが。(苦笑)。でも、息子がこういう形で成長していくのを見れるのは、不動産投資ならではですかね。感謝かな。


僕はその間、使いまわしする、1階の玄関・2階の電灯の傘(今時、こういう味のある傘は売っていないので活用しましょうという話に)の掃除をしてましたが、、、


写真撮り忘れましたが、30年分(ほんと、前のオーナーさん、、、おばあちゃんなんですが、全然掃除できなかったんでしょう)ホコリが積もっていて、大変でした。が、全て掃除機で吸い取ってスッキリ。
今じゃ絶対買えない、「ナショナル」の傘ですからね。味があっていいっすよ。


結局、現地に10時前に入って、昼飯抜きで、5時ころまでぶっ通しで作業。
その後、デザイナーさんと一緒に、ファミレスで食事とって帰宅。。。


この炎天下でよくやったなぁ。。と。


今日は、昨日やった内容を文書にまとめて、どの箇所にどういった部材を使っていくかを整理していました。


明日は、現地に行って、おそらく最後の確認作業をやって、あとは大工さん・職人さんにおまかせしたいと思います。


仕上がりは8月上旬。


出来上がったら、費用総額の整理(防蟻処理は痛かった。。。)と、目指す利回りを決める家賃の設定。業者さん巡り、、、


やることはいっぱいですね。


しかし、、、戸建賃貸。やってみて感じますが、、、



好きじゃないと、絶対続かない。


そんな投資方法かなって。
ただ、何でしょう。すごく楽しいですよ。家造りの基礎がリアルに学べます。基礎、躯体、骨組み、壁、設備、水回りの話に、排水、、、おまけにシロアリ対策に近隣住民とのコミュニケーション能力の向上。(笑)


ここで学んだ様々な知識・経験は、今後規模を大きくしていく私達にとって大いなる糧となると確信しています。


この上げきった、不動産投資市況で、たか~い物件掴まされて、二束三文のCFしか狙えない新築を買うより、ちょっと立地的にビハインドな、だけど、競争がない、独自の戦法が使える地域での築戸戸建ての激安リフォームで不動産投資の面白さを知るほうが、面白いかもしれませんよ。


と、いいつつ、僕は、現在対照的にでっかい物件を探しておりますが。



あ、そうそう、品川物件、今年も現時点で稼働率100%でございます。
先日、テナントリテンションの観点で、新たな、住民向け(いえ、近隣住民にも響く)サービスを開始しました。


次回あたりにご紹介。


では、おやすみなさい。