不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

横須賀古民家再生事業Kickoff!!!(物件スペックご紹介!!)

大変ご無沙汰しています。
GW開け前から今日まで、本業は大炎上((泣))、そして、表題の横須賀の戸建て物件の引き渡しが完了し、これを「横須賀古民家再生事業」としてkickkoffできたのでご報告ということで。


契約から、日曜の引き渡しまで、いろいろドタバタしておりました。(主に嫁さんが)

1. 古民家(要はボロ家)の保険を契約する。
2. 残置物の取捨選択
3. 司法書士のボッタクリ価格を正論で値切る。
4. 隣りにいる、ちと、めんどくさそうな、地主サンとのやり取り。
5. 敷地境界の確認(これ、大事)

と、振り返れば、まぁ、それなりに大変なりに良い経験させていただきました(主に嫁さんが)。



特に、この物件の保険が非常に気になっておりました。
なにせ、築年数ぶっちゃけ不詳。(表向きには昭和2年らしいのですが、詳しくは「わからん」らしい。w)


このため、施設賠償責任保険に入る、、、もとい、火災保険そのものを受け入れてくれる保険会社がなかなか見つからず、、、
古い物件ですから、地震で倒壊でもして入居者にもしものことがあったら、、、
(熊本大地震でも悲しい出来事ありましたからね。。。事業者としての責任はちゃんと全うできるようにせねば。です)


いろいろ苦労した挙句、オチとしては、僕の会社の傘下の保険代理店経由で入ることができました。
月3000円ちょいと、、、んー、まぁ、年間4万弱と考えると安くはないですが、それでも、施設賠償責任保険がマックス3億つくし、壊れたら建て替え十分できる保証がついたので良しとしましょう。


ということで、この横須賀物件のスペックをご紹介しましょう!!!

==(ヨコスカ物件ってこんなやつ)

<立地>
京急線横須賀中央からほど近い各駅停車駅から徒歩10分でお釣り来ます。
・JR線某駅から徒歩圏内
・横須賀エリアでは希少な駅からほぼフラットアクセス可能(あー厳密にいえば、多少登るが、ヨコスカ特有の「登山」ではない)

<駅力>
京急:乗降客数は正直少ない。横須賀中央が近いので中央流れの客が狙える。
・JR:これまた正直少ない。

<商圏としては?>
・通常の賃貸商圏として考えるのは尚早。
・このエリアは、アメリカ海軍、海上自衛隊防衛大学校)、これらを支える地元関連企業、大学病院などがあり、独特な文化圏を形成しており、単純に駅力で評価するべきではないところ。
・kanaloa(の嫁)は、駅力は二の次(代替交通手段としての利便性があれば良い程度)とし、あくまで、この商圏にターゲットをおいた特殊な戦略を取る方向に切り替えた。

<土地・気候>
京急線を下に抱えた、少しだけ勾配のある道を登ったところにある100平米の土地。
・再建築不可でない。まっとうな土地。ただし、横に擁壁あり。(ま、ヨコスカってそんなところ。これを気にするなら投資するなって話)
・水はけは良い模様。(シロアリが潜んでいそうな場所ではない)
・海まで徒歩圏だけど、潮風ではない山からのおろしが心地よく、夏場もクーラー要らないかもしれない。(実際は知らんけど)
・谷あいの土地といったところ。よくいえば、「風の谷」という感じ。(笑)

<建物>
・築不詳(昭和2年築、、、らしい。所有者本人がそう行っているところがすごい、そして、昭和30年代に2Fを増築)
・木造、元平屋、そして増築。一階は大工仕事でガッチリ作り上げられており、今回チェックしてもらったのですが(大工さんに)「えぇしごとしてますなー」とお墨付きもらってます。ただし2Fは「うーん、ちょっとチープなつくりしてますなー」と。((泣))
・要するに2階建て、広さは90平米。
・掘りごたつの部屋あり。
・水回りは数年前にリニューアル(めちゃキレイ)
・古民家風で、軒先あり。(これは価値)

<購入価格>
・270万(1000万からの無慈悲な指値が通りました。一応、積算評価を大きく下回りますが、あまりこれには興味がない)


===


さて、この物件のビフォー・アフターをやっていくわけで。まずは、購入後の状態をご紹介(写真にて)


<外観>
すんません。撮り忘れた。。。(ケータイにありますが、面倒なので今度改めて)

<内観>
1.玄関
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2.一階和室
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3.一階和室(掘りごたつエリア)
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4.一階キッチン
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5.一階風呂
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6.一階トイレ
写真取ってない。。。(ほぼ新品のTOTOウォシュレット)


7.一階洗面台(昭和バリバリ→これをタイルとか味つけていきます)
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8.二階和室1
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9.二階和室2(畳引剥して、躯体チェックのときのやつ)
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10.二階天井 (意外とピカピカ)
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どうでしょうか?まぁ、このままでもクリーニングしたら十分かせそうですが。
(一応、日曜日に家族総出で大掃除したあとの写真ですけどね)


ですが、これをそのまま普通に貸しても面白くもなんともないので、これにちゃんと「コンセプト」をつけて再生していく。


これを、私(でなく、主に嫁さん)は、


”ヨコスカ古民家再生事業”


と題して、ちゃんとデザイナーさんも雇って、


・ローコストで、かつ、
・ちゃんとコンセプトをデザインに反映し、かつ、
・ちゃんと貸せる!!かつ、
・利回り15%以上を出す!!


という難しいハードルを立てました。


コンセプトは、


仮称:大正レトロ・モダン(〜ここは、ヨコスカ。海沿いの街〜)


としてます。もちっといい名前募集中(笑)



いろいろ、上記コンセプトに合うピンを作って、これをデザイナーさんに私


「僕らがやりたいコンセプトはここに詰め込みました。あとは、限られた予算の中で、スキに遊んじゃって!!」


と伝えてあります。
昨日、嫁さんが現場でデザイナーさんと大工さんとでイメージ合わせをやってきたそうです。


なかなか、面白そうな物件に仕上がるかもですよ。


では、上記ボロ家、、、イヤイヤ、古民家がどのように再生するか。。
乞うご期待ということで。


続編はまたしばらくしてからということで〜♪