読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

神奈川南部エリアで築古(ヴィンテージモノ)戸建て買っちゃいました。

こんばんは。


結局、神奈川南部の築戸戸建て、指値通っちゃいましたので、購入となりました。
本日、業者さんに出向いて、売買契約となりました。


売主さんは、相続で使わなくなった戸建ての処分ということで購入者を探していたそうですが、最寄り駅から徒歩10分以内なのですが、いかんせんもともとの値付けが高すぎて前々回手がつかず(確かに、築古で1000万超えていたら流石に手を出す人はいないので。。)、
そんな折に、僕(というか、嫁さん)から無慈悲な指値が入ったので「この辺が相場かな」と判断されたそうです。


僕らとしては、購入代金を表面で25%で回収できる価格に設定していました。(きっと、実質はその半分くらいになりそうだと考えていたので、古いから)それを想定して、予めさらに無慈悲な指値をして、戻されたように空気を作って、目標の(本当の)指値を実現した。。。というのが前回までの流れでした。


本日契約を無事終えました。
売主様のご夫婦(ご高齢の)とお話をする時間がありましたが、旦那様は非常に人の良い方で、これをしっかり者の奥様が支えているという夫婦構図のようです。(うちと一緒かな(笑))


お二人は川崎市にご在住で、この家は旦那様のお母様が最後はお住まいになっており、昨年他界されたことをきっかけに売却を考えたということのようです。最後は僕といわゆるアパート用地を探している建売業者との一騎打ちの様相だったそうです。


期せずして、私の指値と業者さんの指値が同一価格だったそうです。(僕の相場観もプロ並みってこと?違うか。あはは。)


なぜ私が購入を勝ち取れたかというと、建物をそのまま使いたいということ、ということを知ったからだそうです。


#僕と嫁さんと息子でオタクを拝見したさいには、お母様のご遺影がありました。この建物には、ご家族のいろんな思い出が詰まっていて、こういった「数字には決して表せない、いえ、表してはいけない、そんな表現できない「何か」があります。

いわゆる、収益物件ではこういう「なにか」は基本的にないですからね。ですので、拝見の際には、まずは第一に、ご遺影にお参りさせていただいてから、という心配りは忘れませんでした。(田舎出身の僕はこういうところを親に徹底して仕込まれてますから、父・母に感謝ですなぁ。。)


「kanaloaさんに売却できて良かったです。本当に良かった。」


と言っていただけるのは、本当にありがたいことです(無慈悲な指値したのに。。。)
業者さんもすごく真摯に対応いただいてくれて、感謝・感謝です。大した仲介手数料にならないのに、すごくしっかりした対応をしてくれてこれまた感謝。
まだ、引き渡しはもう少し先ですが、今回は現金購入ですから、引き渡しは投棄移転手続きのみですね。


さて、頑張らねば。
ということで、ランチを食べて(うちは、決まって、ローコストのサイゼリヤを愛しております。)
早速、不動産業者周りに。


時間に限りがあったので、大手・中堅・地元密着系の3社に訪問。


4月を超えたら、流石に閑散とするものかなぁ。。と思いきや、とんでもない。
3社のうち、2社はひっきりなしにお客が飛び込んできます。


えー、このエリアは、シブチンじゃなかったのー?というくらい。
僕の品川物件のエリアの業者の土日並みのごった返しに匹敵してましたね。


ただ、このエリアは、神奈川、、、いや、全国的にも特殊な人種・産業構造をなしているところであって、訪れるお客様の層もこれを色濃く反映しているものでした。


で、いろいろ話を伺ったのですが、、


この物件、もしかしたら、けっこう面白くなるかも。。。です。
想定家賃が、リノベ次第でスキに設定できる可能性大。


このエリアは、ほとんど戸建て賃貸がなく、あっても、オンボロでなんとなく賃貸に出しているだけ、、、
というオーナーがほとんど。


3社回りしていて、嫁さんは業者の人の話を担当していたのですが、
僕は、業者に来るお客さんの挙動をつぶさに見て、耳をダンボにして聞いていました。


見えたのは、、
完全に需給ギャップがあるということ。です。


若夫婦、若いファミリーは、金銭的に余裕がないが、清潔感のある戸建て風の物件に住みたい。
だけど、キレイ=>新しい物件=>家賃高い=>手が出ない。。。


ならば、安い物件は?=>物件古くて・内装が昭和。。。=>なんで小綺麗な部屋がないのかなぁ。。。


と。。。ははぁん。完全なるギャップだなぁ。と。


ここが、いわゆるこのヴィンテージ物件の「攻めどころ、訴求ポイント」だなと。


そこで、業者さんに、


「○○な、感じで、ホゲホゲな、物件、、、あー、いわゆるオンリーワンな物件作ろうとしてますけど、こんなん考えたら紹介いただけるもの?」


と聞いたら、


『へぇ!面白いこと考えてますね。でしたら、ご紹介しやすくて面白そう!』


と、本音(多少はリップサービスあるかもですが)感の満載な回答もらえましたよ。
一応3社とも同様の反応でしたので、結構行けるかも。


しかも、家賃、僕らが思っていたより結構高くかせるかも。。
カラクリは、、まだ、秘密であります(というか、まだ何も実現していないので、絵空事ですもん♪(笑))


ターゲットはほぼまとまりました。
ここに響くリノベーションの設計に入ります。


リノベーション費用はそれなりにかけます。なので、上記25%の表面利回りはまぁ、半分ちょいかなぁ。なんとか18%くらいには仕上げたい。


しかし、このエリアは、特殊な需要があって面白いです。
僕のテストケースがうまく行ったら、あなたも一緒にどうです?
ご興味アレば、僕のこれからの報告、楽しみにしていてください。


ん?と、書いていたら、今度は横浜近くに、ちょっとおもしろそうな新築出てますね。。。値段も結構こなれている。。。
#なーんか、市況、浮ついてますね。いよいよ。かな。


こちらも、耳をダンボにしておかねば(笑)。


それじゃ、また、進展アレば報告しますね。
おやすみなさい。