不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

只今、神奈川南部エリアで築古(ヴィンテージモノ)戸建ての指値交渉中。

ども。今日も、毎週月曜恒例の会社でのマネージャミーティング説教部屋から生還してきました。(笑)
月曜はほんと、気が重いやりがいありますね。


さて、僕は現在、築古の戸建ての購入交渉中です。


場所は、神奈川県南部のとあるターミナル駅の隣えき。(駅てきにはマイナー)


ですが、隣のターミナル駅のちからがそこそこあることと、地域柄特殊な市場が形成されているため、現金でやるなら思い切りいろんな発想をぶつけて試してみることができそうということで、取り組んでます。


業者さんは大手財閥系の不動産業者の担当さんから。
もとは、同社のサイトの別物件の戸建てに問い合わせたのですが、


『いや、kanaloaさん、この物件はやめておいたほうがいいです。本当に出口が厳しいかもしれないから。』


と諭され(じゃぁ、売るなよって感じだけど、実際に現地に行ったら、「あぁ、なるほど、こりゃぁ、出口とれんわな。」ということで納得)


『代わりにと言ってはアレですが、最寄り駅的には渋いエリアですが、ゴニョゴニョ、ゴニョゴニョといった特性があって、意外と面白いエリアだとおもいうのですが、どうです?』


と紹介されたのがこの物件。


実際現地に行くと、近くに学校があり、保育園もあり、ちょっと足を伸ばせば大型ショッピングモールあり、小洒落た公園もありで、まぁ、ちょっと大きめのお子さんを持った家族であれば、特徴ある物件作って、相場よりちょいと安く貸し出せば回るんじゃなかろうかってことで、取り組んでみようかと。


戸建てやるならば、僕は現金オンリー。


で、嫁さん(専業主婦なので)の個人の実績を作って、ゆくゆくは彼女を代表社員として法人作りたいと思ってます。
なので購入名義は嫁さんてことにしました。


物件スペック

  • 某ターミナル駅の隣の渋い駅から徒歩7分
  • さらにJRのそこそこの駅からも徒歩11分
  • 土地100平米弱
  • 日当たり良好
  • 建物90平米弱
  • 字型もほぼ正方形(まぁまぁでしょう)
  • 値段(売主さんの設定:1000万付近)


と、聞くとなかなかでしょうが、建物がびっくりの年数です。なんと、「昭和一桁台、、、だと聞いているが正確には不詳」(笑)


更には昭和の後半で増築。(一応、バルコニー含めて、容積は違法になっていないことは確認済み)


売却理由は相続。ま、かといって、そんなに急いでいる物件ではないとのこと。


ですが、場所が場所だけに、物件が物件だけに、一般の人が購入する感じではなさそう。
聞くに、購入希望者は、僕と、建売業者(アパートらしいですが)だけとのことです。
この一騎打ち。


ただ、まあ、値段が1000万って、ちょっとありえない(土地評価の倍はないでしょう。)ので、その話を業者さんにしたところ、「えぇ、私もこれはないと思ってまして、売主さんにもこの価格では多分売れないから数百万の指値は覚悟してください、と伝えています。」とのこと。


ということで、周辺家賃相場(これがまたあまり競合がなく、これという設定額が難しいのですが、少なくともこのくらいで借りてくれるであろう最低ラインの金額を設定)から、5年回収(すなわち表面20%の利回り)を想定し、その額で指値することにしました。


えー、売値の4分の一ほどの指値です。


昨日その指値での買い付けを出したところ、流石に売主さんも「もう少し上がらないか?」とのこと。
ですが、あまり無理して買い上がるものでもないため、


ほんの少しだけ(それでも十分採算とれて、お釣り来る設定)買い上がる(感じで)、業者さんに交渉額を伝えることにしてます。


ま、これで交渉通れば、購入するつもり、それ以上だったらスッキリ諦めます。


購入できた暁にはやることいっぱいで、楽しみです。
現金買いで規模も小さいので、

  • ターゲット設定
  • 家賃設定
  • リノベーション コンセプト設計
  • 設計士選択
  • 火災保険設計


をじっくりやっていこうかと。


まぁ、なにせ、現状のこの相場ででっかい物件かって金利上昇リスクに怯えるくらいなら、小さい物件をコツコツ積み上げて、実績つけて、来るバーゲンセールで実績引っさげてお買い得物件をつかむ。


ソッチのほうがより現実的かなと。いろいろ考え方あるので、これが正しいわけじゃないですけどね。


立地的にはビハインドなので、ここでオンリーワン物件を作って実績上げられれば、次の物件でこの経験値が活かせるはずですし。



ま、まずは、指値交渉がどうなるか。


次回をお楽しみに♪おやすみなさい。