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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

2017年:(3)この相場で弱小投資家が取るべき不動産投資戦略(の案)

どうもどうもです。
1ヶ月以上更新を怠ってしまいました。
#現在、僕がプロマネしているプロジェクトが非常に「やばい」状況でこの立て直しに躍起になっておりまして、、、まぁいいわけですけども。


すいませんでした。


さて、前回は僕の投信戦略を以下の順番で徒然に書いてみますってことで、前回までに1〜3までをお話させていただきました。
今日は、4,5ということで、シリーズ完結ということで。


1. 現相場のおさらい
2. 現相場でやってはいけない投資の形
3. 現相場での不動産投資戦略をたてるためにはまず、自分を知ること
4. そして、周りを改めて見渡し、戦略を練りに練ること
5. あとは行動すること

4. そして、周りを改めて見渡し、戦略を練りに練ること


自分の改めて見つめ直し、己を知った上で、自分が持てる武器は何なのか?これが整理できた状況になり、
周りを改めて見渡し、
世の中で何が起きていて、不動産投資の環境にどういった影響が与えられているのか、その上で、自分がどういった戦略を考えていくか?について僕なりの考えを示してみたいと思います。


この考えは、今現在、僕が実行しているものです。

世の中で何が起きているのか?


ここで言う「世の中」とは、マクロな観点での「世界」「日本」という意味で書いてみます。


まず世界。


俗にいう、「パラダイムシフト」が起きつつあるという状況なんでしょう。歴史的統計に於いても、テクノロジー的にも、政治的にも、経済的にも、とにかく「これまで通用してきた考え方が、限界を迎えつつあり、一部の人間はこれに違和感を感じてきているため、我先にと対応をし始めているけども、その他大勢はゆでガエルさながらに現状に甘んじている状況」なんだと思います。



歴史的統計と偉そうに言ってますが、ほんの受け売りです。(笑)
コンドラチェフの波とやらがここ数年で底にあるとかないとか。(この「底」状態にあるというのは、あまり聞きたくないですが、世界的にも不安定な状況になるということらしいですよ。)


その他、世界的にも貧富の差が激しくなってきていたり(ピケティのあれですね)。
その背景となる、テクノロジー(特にIT関連:ディープラーニングによるAIの発達がもたらす、これまで人が対応せざるを得なかったビジネスをコンピュータが対応できることになったり、ブロックチェインテクノロジがもたらす、金融・貨幣の考え方・価値観の大きな変化が代表例でしょうか。)の発展。


政治的には、BREXITや、トランプさんの大統領当選に始まるアメリカファースト的な政治方針の変換、経済のグローバル化に伴う、知的生産ビジネスのコストダウン(世界的なフラット化でしょうか)、日本においては、実態はともかくのアベノミクス(提唱していたあの浜田さんは最近自らこの取組を「間違っていた」って言っちゃってますが、黒田さんの立場考えてやれよという気もしますねぇ。)、日銀のバズーカぶっ放し(そろそろ、砲弾が切れつつあるとか?)


とにかく混沌極めていますよね。
昔はテクノロジーの進化→産業効率化→人々の生活が豊かになる。。。


という構図があったかと思いますが、現在では、テクノロジーが、人々の平穏な生活を脅かす(だって、仕事奪っちゃうんだもの)という観点で昔とは大きく異なってきているんだと思います。


端的に書くと上記になるのかな。。。


こういった世の中に於いて、今、不動産投資の世界で起きていることは以下(何度も書いてます)


  • ジャブジャブのお金が金融機関で余っており、でも、貸出先がないから、担保の取れる不動産投資にお金が流れる
  • お金が流れてくるから、不動作業者が融資を受けて、アパートをバンバン建てまくる。
  • でも、その物件には「そもそもビジネスとして成り立つエリアかどうかも不明」「建築費は高い」「建てられた物件も力がない(どの物件もつまらない間取り、ファシリティ、挙句は利回りをあげんがための超・狭小物件」
  • でも、それでも大丈夫。不勉強な新参のサラリーマン大家さんに融資つくから、彼らに売らんかなという風潮
  • 不動産投資のメリットだけに目が奪われて、この状況におけるリスク非常に高いということから目をそらすサラリーマン大家さん候補が某属性重視の金融機関から融資をうけ、残念な物件を購入。
  • ここ数ヶ月で聞くのは、「新築なのに、全然埋まらない」「地方RCに手を出しのだが、CF的に危うくなり、損切りしたいけど、売値では債務を果たせない(要は借金が返しきれない)のでどうしよかわからない」という状況。(ほんと、末期症状、、、)

要は、少なくとも今から、フルローンでの投資は(よほどの資産的な背景があるお金持ち以外は)やめておきなさいということ。


逆に言えば、


  • 投資対象のロットを小さくし
  • 自己資金をある程度突っ込み
  • 小さな実績を確実に積み上げる

そんな投資が、我々零細投資家が「今できる」投資の手段じゃないのかということです。


ちなみに、今、僕がやっているのは以下2つ。


  • 首都圏近郊都市の、ターミナル駅の1,2駅となりの「駅単体でみたら弱含みのエリア」だけど「周辺の経済圏を考えて」「周辺に競合がない場所に」「ホカにないユニークな物件」として「築古、戸建賃貸」をやる。


上記を来たる、大バーゲンまで粛々とやり、経験値を積み上げて(不動産投資なんて、コトの大小あれど、やることは基本的には同じはずなんで)起きます。それと、


  • 新築物件の基本仕様策定と、設計士選択。


です。


5. あとは行動すること

あくまで僕の資産背景とこれまでの経験則から、僕なりの「こういった市況における、リスクをできるだけ低減し、得られるリターン(の可能性)を最大化するための戦略を立てました。


※僕は川崎物件の売却益がそれなりに(結構)ありますから、例えば自己資金が300万程度の方とは戦略が異なりますが、仮に自己資金が300万であったとしても、これが自己資金として十分な割合を占めるような築古戸建ては場所をじっくり吟味すれば(吟味:地域経済、地域特性をよーく考えて、単にやすいから買い!とは考えないこと。逆に斜陽と言われて結果として築古物件が安く売られているエリアを見つけること)、僕と同じスタンスの投資ができるはずです。


具体的な地域・エリアは秘密です。(笑)


現在、とある場所の築古物件(すごいですよ、築古というより、ヴィンテージ物件といったほうがいいかも。)の価格交渉中。
一般的には斜陽と言われているエリアなんですが、よーく目を凝らすと、それなりの市場が見える場所です。


売主様の物件はヴィンテージものなんですが、以下書籍で得た価格交渉ノウハウを駆使して、来週には指値交渉をする予定(えー、えげつないのですが、売値の4割の価格で指値する予定。無論、ちゃんとしたロジックと戦略を用いてますよ。)


借金ゼロで始める「都市部一戸建て」投資法

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結果は出てみないとなんとも(笑)そうでもないと、ビジネスとして成立せんので。
今のところ、感触は悪くないですよ。


と、まぁ、戦略を立てたらとにかく「行動に移すこと」です。
頭のなかで描いていても、行動に移さなければ結果は出ませんし、次の行動につながりません。


俗に言う、


  • P:PLAN
  • D:DO
  • C:CHECK
  • A:ACTION

のサイクルを回すということです。


別に行動=物件購入という意味ではないですよ。物件を購入できたというのは、あくまで「行動の結果」でしかないわけで。行動の結果、物件が買えなかったとしたら、


CHECKフェーズで、「なぜ、それが購入できなかったのか?」を深掘りしていけばいいわけで。それはあなたにとって立派な「データベース」として蓄積されていくわけです。


そして、これを次の行動、すなわちACTIONにつなげていくわけです。


こうして着実に次のチャンスを手繰り寄せることが可能になると僕は考えていますし、この市況に一番あった「投資戦略」だと考えています。


くれぐれも「売らんかな」と手ぐすね引いている新築売りたい業者さんの口車に嵌められませんように。


巷では、「新築物件売り切りのためのチキンレースが始まりつつある」ということです。


国内では、経済的には「なーんかやばいけど、まだ、先延ばしできそうだから見て見ぬふりをする」状況だと思ってます。
これに外的要因が加わったとき(日本って、昔からそうですものね。 黒船襲来による開国、ブラックマンデーリーマンショック、etc...)
バラバラと、はしごから落ちてくる物件があると信じています。


梯子を外された方には悪いのですが、、、


これが、ビジネスですからね。。
このブログの読者であるあなたには、こちら側にいてほしいと切に願うのであります。


では、明日からも頑張りましょう!!
お休みなさい。