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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

2017年:(2)この相場で弱小投資家が取るべき不動産投資戦略(の案)

どうもです。
プレミアムフライデー、満喫されました?
僕は経営サイドなので、いいこと一つもなし(笑)。
更に、年度があけると、どうやら、本業がもうワンラックアップ忙しくなりそう。。。
仕事があるってのはありがたいこと(必要とされていると理解しましょう。トホホ)ですが、忙しすぎるってのもどうかなと。



このスパイラルは近い将来断ち切らねばならんと思ってます。
(正直、精神がもたんです。ムハハ。)


さて、前回は僕の投信戦略を以下の順番で徒然に書いてみますってことで、1.2までをお話させていただきました。
今日は、3のみ。

1. 現相場のおさらい
2. 現相場でやってはいけない投資の形
3. 現相場での不動産投資戦略をたてるためにはまず、自分を知ること
4. そして、周りを改めて見渡し、戦略を練りに練ること
5. あとは行動すること


* 3. 現相場での不動産投資戦略をたてるためにはまず、自分を知ること


現状の相場を知り、やってはならない投資の形を頭に入れた上で、投資戦略を立てていくわけですが、その前に大事なのが「今自分がどういった状況にあるのか?」についてキチンと把握することだと考えます。


具体的には、以下を整理することだと考えます。


1. 自分の資産は一体どのくらい、どういう形で保有しているのか?
2. 自分が使えるフリーキャッシュがどのくらいあるのか?
3. 自分の不動産投資に関する知識がどの程度あるのか?
4. 自分の判断で誰に対して、どのくらいの影響を与えられてしまうのか?
5. 自分の投資行動に対して、応援してくれる人はいるのか?逆に足を引っ張る可能性のある人はいるのか?
6. 自分の投資判断とその結果に対して、全て受け入れられる(他人のせいにしない)覚悟をもてるマインドにあるのか?


上記に関することをより具体的に整理していってみてください。


まず、資産が全く整理できていない人は、不動産投資のスタートラインに立ってはいけない人です。
現金はいくらあるのか?その他流動資産にあたるものはどういったものがあるのか?その総額がどれだけあるのか?


この数字を見える化する意味は、金融機関に融資の相談を持ち込む際に当然見られるという点もあるのですが(この程度の話はおそらくここまで私のブログを読んでいただいているあなたであれば今更ですかね)、極端に言えば、自分がこれから不動産投資という戦場で戦うための軍備をどうやって整えていくかたという観点でも必要な情報になります。


軍資金を確認して、その範囲で戦う武器を選ばなければなりません。
檜の棒なのか、こんぼうなのか、はたまた銅の剣なのか?(ドラクエっぽいですね(笑))


無茶な軍備増強は、借金まみれとなるし、そもそも購入すら受けいられないし、、、


また、自分の資産規模を知ることで「身の丈」を再確認できる効果もあると思います。
たかだか数百万の資産しかない人が、億の物件に手を出す事自体、とんでもないレバレッジをかけることにほかならないわけですからね。
※自己資金ゼロで億の物件を買うなんて、リスクをヘラヘラ笑いながらもらいに行くようなものです。


自分の資産を制することはすなわち、身の丈を知り、自分が今の状況でどういった物件で勝負すべきかを判断できる一つの指標を整理することになると考えています。


次に、不動産投資に関する知識ですが、とにかく、狙う物件を「数字で客観的に判断できる力」を持てるレベルのものをまずは目指してみてください。
無論その先には、業者と仲良くするためのノウハウ、融資のノウハウ、税金、管理、保険、マーケティングナドナド、、様々な知識・ノウハウを身につける必要があるのですが、まずは世に流れている投資物件について「きちんとキャッシュが残って、資産化できうるものか?」を判断できる力がないと、いいように業者に言いくるめられて、本来買う必要もない物件を買わされて、挙句は自己破産の憂き目にあうということを肝に銘じておいてください。


ビジネスは、結局は「結果」「数字」で判断されます。
企業で努めびとをしている私とかあなたであれば、これに「プロセス」というものが加わり、人事評価をされると思いますが、とどのつまりは、そのプロジェクトが儲かったかどうか?です。
企業であれば、プロセスを評価してもらって、結果が仮にマイナスであったとしても、他のプラスのプロジェクトが補填をしてくれるため、少なくとも日本の企業ではクビになるってのはないと考えています。(最近はそうでもないという話もチラホラ聞きますけども)


ですが、個人でやるビジネスである不動産投資は、結果がもろに自分の人生設計に跳ね返ってきます。
ウン千万円の借金をして、年間数百万のCFを狙うビジネスですから、相応のリスクが有るわけです。
リスクが顕在化したときに、これを補填できる資金があるかというと、、、どうでしょうか?


特に初めて投資に参加する人であれば、なかなかこれを補填できる力はないと思います。
場合によっては、即、市場から退場させられ、挙句は自己破産、、、、の可能性だってあります。


仮に自己破産を免れたとしても、返済のリスケをして、生かさず殺さずの憂き目にあるということもあります。
(最近の比較的属性の高いサラリーマン向けの地方物件+地方銀行のフルローンは、こういう状態になっているという話を聞きますものね。)


ですので、数字でビジネスをおさえてていくわけです。
自分の主観でなく、比較的客観視できる数字に語らせるわけです。前提条件さえ間違えなければ、数字は嘘つきません。


最後の拠り所となるのは、数字だと思います。
まずこの物件の設け度合いを判断する投資分析力(儲かるかどうかを見える化する力)をつけるまでは市場にはいるのはご法度です。


最後は、投資の際の自分の周りの環境についてです。


独身の方であれば、自分の判断による結果は自分にしか帰ってこないはずですから、リスクの許容度を自由に決定できると思います。
しかし、配偶者やお子様のいらっしゃるお父さんであるあなたであれば、よりリスクのとり方については考えるべきです。


投資が仮に失敗したら、自分のサラリーでカバーできるのか?できる範囲での投資とすべきかなと僕は考えます。
奥様やお子様を借金で路頭に迷わせることは絶対にあってはなりません。
ある一定の年齢、でお子様にかなり学費を要するご家庭のお父様でしたら、場合によっては、投資自体を諦めることも、見方を変えれば、正しい人生の判断だと考えます。それはそれで立派な判断です。


また、億単位の投資を行っていくわけですから、奥様とは十分に話し合ってくださいね。
奥様が味方になるかそうでないかで、投資結果はかなり違うものになると思います。


僕の場合は、とある土曜の夜11時ころから、不動産投資の話を(ある意味、嫁さんにたいしてプレゼンをするというスタンスで)じっくり、ゆっくり説明していきました。結果として嫁さんからは応援してもらい、そして現在に至るわけですが(今では、すっかり彼女が物件探しの陣頭指揮を取っていますが(笑))、話が終わったのは明け方の4時ころでしたよ。


そのくらいじっくり話し合うべきだし、同じ人生を歩むパートナーとして、そのくらいの理解度・信頼度がないとこの先大丈夫か?と考えるほうが自然かと考えます。


ま、これは私の意見であり、世の中には嫁さんから応援なしでもガシガシ稼いでいる強者もいるようですので、正解じゃないと思いますけど、仁義としてはただしいんじゃないでしょうか?(ねぇ、世の中の素敵な奥様方)


最後は、結果に対して、すべてを受け入れる覚悟ができているかどうか?です。


いろいろ、綺麗事いっても意味がありません。要は、、、



不動産投資で自由を目指すんだから、命かけろよ。



ということです。ちょっとおっかない表現ですが、間違っていない言葉だと思います。
そのくらい本気で取り組まないと、これまでの10年の不動産投資の世界とこれからの10年の不動産投資の世界はより厳しくなるわけですから。


命かけるくらいの覚悟で不動産投資も頑張りましょうってことです♪


てことで、次回は戦略についてあるていど具体性を持たせてお話しますね。


良い週末を。