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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

2017年:(1)この相場で弱小投資家が取るべき不動産投資戦略(の案)

今日は息子が土曜も学校に行く(休めばいいのに、熱心な学校です)ということで、家でひたすらこの踊り場相場での不動産投資の戦略についてブツブツ考えていました。


1. 現相場のおさらい
2. 現相場でやってはいけない投資の形
3. 現相場での不動産投資戦略をたてるためにはまず、自分を知ること
4. そして、周りを改めて見渡し、戦略を練りに練ること
5. あとは行動すること

上記を3回に分けて書いてみます。
今回は2番まで。


最後の方は私の戦略について(戦略なので、大っぴらにかけませんが雰囲気は伝えたいと思います(笑))、書いてみますのでご参考まで。

#あ、そうそう、この話は、すでに大成功されている諸先輩方は無視してください。
 書きたいのは、弱小大家がこの相場でどうやって生き残りをかけていくか?
 そういったブルーオーシャン的な話をするので。


==

1. 現相場のおさらい


さて、改めて、現状の相場のおさらいをしてみます。
懸命なあなたであればすでにどういった相場かは理解されていると思います(え?空前の融資じゃぶじゃぶの相場ですって?えぇ、まぁ、そうなんですが、だけど、貸してくれるから借りちゃえって言う発想は、、、ケツの毛までむしり取られますってこですよ。)


融資はジャブジャブですが、それが故に、本来投資のステージに立ってはいけない人(※)までも低利の融資を受けられる状況になっており、不当に不動産の価格が上がっているという状況です。
ここ1、2年が個人的にはピークであり、だからこそ私の川崎物件は高値で売却できたのです。(儲かったのです)

※投資のステージに立ってはいけない人とは?:

  • 自己資金(自由に使って、かつ、それが吹っ飛んでも問題ない、まさに自由なお金のこと)に余裕がない人
  • 不動産投資の勉強がちゃんとできていない人(投資指標をみて「え?なにこれ」となってしまう人)
  • 「今が投資のタイミングや〜」とハイテンションになって他人の言葉が耳に入らない人

要するに、相場をわかっている人であれば、「売却に適した時期、投資不適格の物件を損切りできるチャンス」そんな相場なのです。


僕は株式は実践はほぼゼロですが、きっとですが、株式相場でいえば、上昇相場のピークに差し掛かっているのか?踊り場を迎えつつあるのか?
そんな感じなんでしょう。(きっと、感覚的にはずれていないはずです)


例えば、ゴールドマン・サックスなどは、上昇相場の前に「これからはこの地域・国の経済がアゲアゲや〜」と大々的に吹聴して(あながち嘘ではないのがいやらしいのですが)、これに釣られた大衆が作り出した大相場を見計らって一気に売りを仕掛けるのが常套手段なんだそうです。


目線を不動産投資の世界に変えてみると、、某新築得意の業者が「今が、サラリーマン投資家が資産を作るチャンス!新築がフルローンで購入できるのです!しかも自己資金ゼロで!」と言っていたり某ネット系で強みを発揮している業者さんとか、某カリスマ大家さんが某銀行と結託してが『もうすぐ融資の窓が締まりそうです!投資するなら急いで!」と煽っていたりする。。


前者は、とにかく物件をたかーく売りつけて、そのマージンをごっそり持っていき、後者は、地方築戸RC(の需要がほぼ伸びない地域)を地元の業者・金融機関と結託して、更にはキックバックをそのカリスマ大家さんがせしめる構図となって、
右も左もわからない初心者大家さんの虎の子の資産をむしり取ろうという、、、


かなりうがった見方をするとそうい相場なんですよきっと。

2. 現相場でやってはいけない投資の形

こんな相場で、我々弱小投資家がやってはいけない投資の形とは。
大体想像がつくかと思いますが、


  • 地方築古(賃貸需要のない)のRC、フルローン投資(億単位近くの)
  • 首都圏の(賃貸需要のない)駅徒歩圏の新築フルローン投資(億単位近くのアパート)


こんな感じかなと。
地方は私も調べた範囲での情報でしかないのですが、直感的にヤバそうであることはわかります。(首都圏でも築古だと利回り10%目指したいのに、地方築古で10%ギリギリっておい、と思いますもの。)


首都圏、、、実はこれも非常に危険だと考えています。
利回りの話です。大体2017年2月時点での一般的に出回っている新築アパートの利回りは6%中盤〜8%弱。
8%だったら、サラリーマンであれば、某サラリーマン向け融資の得意な某銀行さんであれば、うまくすれば1%台も引っ張れるからそれなりにキャッシュ取れるじゃん。


そう考えたあなたは、危険信号。


この利回りは

  • 「本当に実態相場を反映した利回りですか?」
  • 「水道引き込み料が含まれていない価格に対する利回りになっていませんか?」
  • 「そもそも、かせる場所なんですか?市場とのミスマッチになっていませんか?」
  • 「ちゃんと、近隣の業者(最低3社)のヒアリングをして、需要を満たした間取り、ファシリティとなっていますか?」
  • 「そもそも新築プレミアムがたっぷり乗っかっての8%じゃないですか?」
  • 「出口、見えてます?」


など、まだいくつかありますが、最低でもこの辺の条件をクリアした上での利回りとなっていなければ、今からでも遅くないので一旦冷静になってくださいね。


何度か書いていますが、不動産賃貸業というものは

この地域に「住みたい」と考えていらっしゃる「お客様」にとって「住みたい」と思ってもらえる(価値を決めてもらえる)「商品」をリリースする立場にあるプロ(形はともあれ、少なくともマインドは)

なのですから、その商品をどこの誰ともしれない人に「これはめったにない物件ですよ」とか、「早くしないと誰かに買われてしまいますよ」とかいう煽り言葉につられて何千万、何億という投資を一個人でやるのは本当に危ないということに改めて気づいてほしいのです。


所有欲が湧くのはわかります。僕も未だにその「欲」に押されて幾度となく「本来買わなくていい物件」に手を出しそうになっていますが、そのたびに冷静に数字で判断するツールにかけて、「いやいや、これは買っちゃあかん」とブレーキしています。


不動産投資は見方を変えると事業なのですから、経営視点で物事を捉えない限り成功は見えないと思います。


ここ、1,2年で上記のやってはいけない投資をやってしまって、今はなんとなくギリギリ家賃が入っていたり、なんちゃら保証やらで見かけ上のキャッシュが出ていたりするわけですが、実態としては「瀕死」ではないのかな、、、と他人事ながら本当に心配になる投資スタイルで邁進している方が多くなっている気がします。


ですので、そういった物件を持っている場合には、可能な限り(買う方には申し訳ないけど)その物件を被害の少ない範囲でとっとと損切りしてしまうのが得策かと思います。
その上で、自分の投資に対する計画・実行・検証をしてみて、次回の投資に「アクション」を起こすきっかけとしていただきたいと思います。


ということで、現状の投資相場と、やってはいけない投資について徒然に書いてみました。


次回以降は、暗い話ではなく、僕ら弱小投資家が、これから取っていくべき戦略についてブルーオーシャンな発想(※)で書き綴ってみたいと思います。


※ちなみに、ブルーオーシャン戦略、とは、巷で言う「競合がいない場所でのんびり稼いでいこうぜ」的なものとは全く違うということご存知でしょうか?至って、オーソドックスな、ある意味ビジネス戦略としては王道な戦略であると僕は理解しています。


それじゃ、今日はこのへんで。おやすみなさい。