不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

地方1000坪土地の運用を考える。

最近は、市況を様子見つつ、こういう踊り場では大きなロットの物件に手を出さずに、小ロットの物件(戸数少なめのアパートか、戸建賃貸)を探してます。
ただ、これもまたある程度の市場の歪みを捉えた投資をしないと「唯持っているだけ」「不動産賃貸の勉強をしているだけ」になるため(まぁ、賃貸の勉強になって、かつ資産になるのであればそれもありか。。)、この歪みをついた投資のための活動をしているところです。


無論、新築の市場調査は粛々と実施中ですよ。


さて、今日のお題は、ちょっとびっくりされたかもしれませんね。
実は、これ、義理の母の所有土地(僕は相続しませんが、ゆくゆくは妻が相続するらしい、ってのが最近わかった)なのです。


どうやら、(おそらく、嫁さんがリークしたのだと思いますが)義理の母が僕が不動産投資をやっていることに気づいたらしく、



「ねぇねえ、不動産オーナーやってるの?」


と聞いてきたことからこの話に発展しました。
まぁ、隠すつもりもなかったので、部屋には不動産関係の本やら、税金関連本、企業経営の本やらをさらけ出していたので、知られるのも時間の問題でしたが。


てことで、改めて、僕がこの10年弱で取り組んできた不動産投資話を義理の母にしました。
やはり、娘の婿がんなことやっていると改めて聞かされて(かつ、一時期は億近い投資をやっていたため)少々びっくりしたようでしたが、事細かに説明したら、意外と食いついてきました(笑)


実績あってのものですね。


いろいろ話をしていたところ、お題になった義理の母所有の地方の土地1000坪の運用の話となったわけです。
あ、そうそう、そういえば、義理の父母から特命を受けた、田園都市線各駅停車ファミリー物件については、昨年は100%稼働で、ガッツリ稼いでくれているようです。


無借金ですから、無敵です。
義理の母は、今九州に引っ込んでいるのですが、たまたま、義理の弟に孫娘が生まれたことで、世話役を兼ねてこちらにキています。
ついでにファミリー物件の視察も兼ねているため(というか、こちらを本筋として)これを全額経費化するとのこと。
当然ですね。w



話を戻します。
この1000坪の土地。昔は梨畑として活躍していたそうなのですが、現在はただの荒れ地として放置されているそうです。
所有者は義理の母含めて3兄弟で共同所有。そのうちの2人(義理の母とその弟さんx2)の娘(妻)、娘(弟さんの娘)が相続予定となっております。



、、、複数名で所有。そして、相続。。。
なんか、嫌な予感しますね(笑)



聞くに、相続税は農地という扱いからほぼゼロという話(最近税について、特に相続税はどうなっているのか真面目に見ていないので疎いのですが)ですので、義理の母らが存命の間は特に問題ないようですが、、、


他界したあとがねぇ。という話に。
相続予定者にとって、その1000坪という規模の土地を3分割して、それをどう使うべきか?そもそもきれいに3分割できるのか?


いろいろ、不安要素がつのりますね。


それで、僕が不動産投資をしているという話から、この土地をどう扱えばいいかアイディアない?という話に。


どうやら、ご多分に漏れず、○オパレスがこの土地の上に、3000万の建物(どんだけぼったくってんだって感じですが)を提案してきたそうですが、義理の母、実は結構投資センスが優れた人で、あっさりその営業を追い返したらしい。


彼女は、若い頃は自分の自宅を安く仕入れてある程度住んだあとに、高値相場で売り抜けて1000万弱の利益を得て上記の田園都市線のマンション購入資金にしたり、他金融商品を組み合わせて義理の父の資産を倍増させるなど、とにかく、大した投資情報がない状況下で、固く、確実に資産を築き上げた人なんです。


妻の、倹約かつ、いざ投資となったときの潔さは、彼女の血なのかもしれませんね。


で、賃貸案が没となったためあとはどうすっかな、という話。
流石に僕じゃわからないので、ちょっと、相談先としてアテがあるので、その方に相談してみますよ。
ということに。


地方、かつ、1000坪の農地ですから、完全に「プロの不動産の目線」が必要になると考えました。


僕が考えられる範囲では、


  • さっさと土地を売却して現金化して、これを相続
  • 農地としての土地を法人農家に貸し出して、地代をもらう
  • ただひたすら、固定資産税を払い続ける


くらいしか考え方が浮かびませんでしたから。
土地を売ると言っても、地方ですから、ホントやっすいんですよ。売却すると。せいぜい2000万がいいところじゃないでしょうか。


その気になれば宅地に用途変更できるから、周辺のビルダーが安く買い叩いてくることが容易に想像できますから売却もそれなりの工夫が必要な気がします。


要はテクニカルなお話なので、僕のアテの方に相談することにしました。
義理の母が田舎にもどったら、土地関係の情報をもらい、その上で、自分なりの運営シナリオを用意してその方に相談しに行くことにしています。


所詮僕の考えるアイディアなんて大したもんじゃないけど、それでも頭を使って考え抜いてからの相談の方が意味ありますからね。


てことで、このお話、数回はネタがかけそうです。
いろんな視点・切り口から僕なりの考えとかを整理できそうですし、何より投資家としての幅も広がるかなって。

進展あれば、共有します。


では、おやすみなさい。