不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

これから不動産投資に入る方はこの記事を読んで、今、何をなすべきか、じっくり考えてみてください。

こんばんは。


前回、今回と、ちょっとネガティブ情報を出し続けることとなり、ちょっと耳障り悪いかもしれませんが、昨今の融資事情をいろいろ仕入れていると「こりゃ、あかんなぁ。」と思い、この記事を書いてます。

要注意!!「頭金ゼロでサラリーマン大家さん」のカラクリ


前回の記事でご紹介した、是非(特にこれから不動産投資を始めようとしている比較的高属性のサラリーマンの方や、公務員の方々に)読んでいただきたいブログ、


ameblo.jp


を読み進めていて、その中で引用されていた、「PRESIDENT ONLINE」の記事なのですが、非常にセンセーショナルというか、憤慨に値する内容だったので、また、上記属性の方で、「将来の生活の不安をなくす、もしくは、収入を上げてより家族を幸せに生活冴えてあげたい」などの目的で始めた不動産投資が、いつのまにか「とにかく物件をモチたい!」という形で目的が変わってしまいつつある方には読んでいただきたいものです。


見出しはその記事をそのまま使わせていただきました。
記事は実は2つあって、どちらもかなりえげつない内容となっています。

要注意!!「頭金ゼロでサラリーマン大家さん」のカラクリ
president.jp


「頭金ゼロでサラリーマン大家」を借金漬けにする地方銀行のウラの顔
president.jp


どうです?
これでも、地方の古いRCを融資がでるからといって買いたくなりますか??
僕は恐ろしくて手が出せません。


この話はなにも地方築古RCに限った話じゃないと思います。
首都圏近郊の地域的に魅力のないエリアに狭小の新築をつくって、バンバン売りさばく業者と某地銀の高金利パッケージローンも例外ではないはずです。


首都圏では木造新築でも10戸レベルのものでは億超え物件がありますからね。
これを利回り8%です!!とドヤ顔で売りつけようとする業者のなんと多いことか。。。
家賃設定を見ると、そんな賃料設定1回転したら2割は下がるでしょう。というようなものがほとんど。更には、おとくいの「水道引き込み料は別途」というものがあり、これが100万、200万とかかかりますから利回りもこれで軽く0.数%は下がりますからねぇ。


同じエリアには、他社の(物件的にも大差ないつまらない)新築がバンバン立っています。
数年後の家賃下落戦争に巻き込まれること必至。


まだ8%なら救いようもありますけど、6%台もありますからね。。。そりゃ、目黒エリア、恵比寿エリア、港区エリアでよほど魅力のある地域ならばそれもありかもしれませんが、(ギャップで得られるキャッシュの確度が高いですし、それ以上に物件価格が下落する可能性が低いですし)、これが首都圏の近郊都市であったら、ほぼ、ドボン!じゃないかと。


上記の記事で許せないのは、カリスマ大家的な(実際どんな人物かは知りませんし、知る気もないのですが)人が「今が投資の絶好のタイミング!今なら地方でもまだ間に合う!」とかいって煽り倒しているという点。


ウラでどんだけキックバックもらっているんでしょうかねぇ。
どう考えても儲からない物件を売るための客寄せパンダやって。


そもそも、そういう大家さんって本当に儲かってんのかよ、と言いたくなります。
(本当に儲かっている人は、そもそも表に出てくる必要ないでしょって。)

属性高いサラリーマン・公務員さんならば、冷静にモノを考えれば、答えは出ると思いますよ。冷静に。冷静に。


ただ、一方で、上記で泣きをみたのは、いわゆる高属性のサラリーマンや公務員の方です。
煽られるのはわかる気もしますが、家に帰ってちょっと頭冷やして、数字でものを抑えてみれば、それがいかに危ういものかということがわからないものだろうかと思っちゃいます。


HOMESの家賃相場みれば、大体の相場はわかるもんでしょうに。
昨今の金融情勢を考えれば、どう考えても、銀行マンが、「とにかく融資を出さないと上司に怒られる」とおもって自分の保身のためにあくせくしているという構図が見えてくるもんでしょうに。(これ自体は僕は悪いこととは思いません。彼らもサラリーマンなのですから、実績出してなんぼでしょうからね。)


すでに、実需向けの住宅ローン金利はほとんど利ざや取れないし、だったら、不動産投資やるサラリーマンが、、、となるロジックが持てないものか。


また、そもそも、高属性のサラリーマンの方であれば、商品価値や市場分析の考え方は日頃から口酸っぱく上司から言われていたりしないものなのか。その考え方を持っていたら、自ずとその物件の商品価値の見出し方を模索して、自分なりの見解を持てないものなのか、、、(僕ら、サラリーマンは各業界でしのぎ削っているはずでしょう?なんでこういう切り口の目線を持てないのでしょうか?)


僕も最初の物件は、(銀行の評価については不勉強でしたが)、その物件の持つ価値・将来性(市場性)・金利に対する考え方、物件の価値向上のための中期的な視点、他考えうるリスクはすべてあげて、さらには最悪それ以上のリスクが顕在したときには1000万程度の傷でなんとか切り抜けられるであろう、というシナリオを立てていました。


金利は3.2%という高めのスタートでしたが、エリアの力、物件の価値向上を通じて実績を上げればなんとかなるという自信と一定の根拠はもって、それで実行に移りました。


最低でもこの程度の「市場分析」「リスク分析」「リスク管理」「全体戦略」という全体の「計画」を建てるべきではないでしょうか?


私は商売柄、新しいプロジェクトを立ち上げる場合(僕の業界に限った話じゃないと思います)は、かならず、「製品の開発計画書」というものを作成します。


細かい内容は企業秘密(ノウハウの塊)なので、言えませんが、それはもう、不動産投資の融資依頼書(目論見書)と比較するとその数倍の内容となります。


当然です、人・モノ・金がそれなりの規模で動くことになり、品質・デリバリーに対して顧客にコミットするため、適当な計画では経営層が首をかんたんには縦に振らないのです。
もちろん、ビジネスはいくら計画したところで、究極的にはギャンブルなわけですから、極論を言えば計画書を作ったところで「見切り発車」になるのはしょうがないことです。


それでも、計画を立てておくことで、途中で発生する様々な問題に都度対応をしていくわけです。
そうして、紆余曲折を経て晴れて製品が大切なお客様に提供されるわけです。


いわんや、不動産投資をや、です。


自分の人生を良くするために始める不動産投資です。
この場合は、自分が自分・家族を「大切なお客様」として人生を良くするための「サービス」を提供していくわけです。
そのための収益物件運用のための「開発計画書」を作らずしてどうするのでしょうか?


いっときの「所有欲・熱」に浮かされて、ほぼ商品価値のない新築物件を買ってつかの間の満足を得てどうするのでしょう。


無意味ですよ。それは。
ウラでホクホクなのは、たっかい金利を払ってもらえる金融機関と、暴利を貪る業者、そしてそれと結託している、xxカリスマ大家さん、ではないでしょうか。
初心者大家さんを生かさず、殺さずして、じわじわお金を吸い取っていくそうですよ。怖いですね。


不動産投資は一人で「ウン千万」「ウン億」の金額を動かします。
その結果はダイレクトにあなたに返ってきます。
プラスの結果として返ってくるのであればOKですが、昨今出回っている新築物件の大半はその逆になることが多いのではないでしょうか?


不動産投資の目的は、「購入する」のが目的でなく、「購入して、その上で、儲かることで自分人生をより豊かにする、もしくは次のステージの礎とする」のはず。


上記記事を、じっくり読んで、地に足をつけて判断してください。


それでもやりたいと思う方は、じっくり勉強して、自己資金をきっちりためて、残念ながら上記記事でカモにされている方々がいずれ二束三文で売り出す物件を手に入れるか、小さい物件を探して自己資金を多めに積んで、小さな実績をコツコツ積み上げていくかを戦略としたほうが良さそうな気がします。


身の丈に合う不動産投資をしていきましょうよ。


4月、新年度にかわるころ、金融情勢にちょっとしたインパクトが走りそうですよ。
これに、現在くすぶっている国外にいろんな不安要素(ありますよね、いくつも)が弾けたとき、それが外的インパクトになって大きな相場がやってくる気がします。


かくいう私も、最近「所有欲」に押され気味な状況が数回ありました(まぁ、破綻しちゃうような物件はそもそもアウト・オブ・眼中ですが、そうでない物件でも、そこまでしてほしい物件じゃかなかろう?というものを買いたくなったことが幾度かあります)。


そういうときは、決まって、the・倹約家 の嫁さんに一括されます。


「コラ。私と息子の人生考えて冷静に判断せいや。」


と。そこでハッとして我に返るものです。感謝ですね。


収益物件はこれまでも、これからも必ずお買得物件が購入できるチャンス来ます。
僕はそこまでじっくり腰を据えて市場を見つめておきたいと思います。


無論、新築の研究は続けてますよー。(現在、投資先のターゲットを決めるため、市場調査中であります)


それじゃ、よい週末を。
おやすみなさい。。。