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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

THE BIG SHORT(から見える、不動産投資悲喜こもごも)

不動産市況やセミナーの話 不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話

年明け2本目です。


私の購買基準が高いのでしょうか、値段交渉が折り合わず、購入に至っておりません。
んー。すでに2017年も1ヶ月終わってしまった。。。
小ぶりの物件に5割くらい自己資金突っ込んで購入という戦略ですが、、、まぁ、売主さんが相変わらず強気で、困っちゃいます。


ま、今は風が逆風ですものね。不動産関係の経済指標を見ればだいたいどういう状況下はわかります。
逆風の中で光る物件を探すってわけですから、大変です。


さて、今日は、今から(ここ1,2年で参入した方々にも、ですが)参入しようとしている不動産投資家予備軍の方々へ、ちょっとだけ警鐘を鳴らす意味で記事を書きます。

映画:THE BIG SHORTは、不動産投資家は必ず見て、頭を冷やすべきです。



The Big Short Official Trailer #1 (2015) - Brad Pitt, Christian Bale Drama Movie HD


最近ハリウッド映画はしょうもないものばかりで見る気が失せますが、この映画は扱っている内容はもとより、役者がいぶし銀系の方ばかりで(僕の大好きなブラピもいますしw)ほんと面白い。


※ただ、邦画名がひどい。。。マネーショートって、おい。違うでしょ。「空売り」を言ってんだから。それにサブタイトルが「華麗なる大逆転」とは、、、全然映画理解していないでしょって。もっと重い話ですよ。。。(配給会社の知識レベルがうかがい知れますね)せっかく内容がいいのに、台無しです。。。


ま、さておき、
同時に、この映画の題材となっている、いわゆる「リーマンショック」を引き起こした金融の大きな勘違い(んー、というか、みんなわかってて「それでも」勘違いしていた、という方が正しいのかしら)、これが、ここ数年の日本の不動産投資市場の状況と似ているような気がしてならんわけです。


規模はリーマンと比べて可愛いものかもしれませんが。
リーマンを引き起こした、サブプライムローンCDS+CDOの規模たるや、膨大で、かつ、全世界を巻き込むレベルものでしたからね。。。


THE BIG SHORT(邦画名:マネー・ショート)では、サブプライムローンの問題が顕在化していくまでの債務者の意識の低さ、債権者(金融機関)のモラルの低さ(映画ではかなりえげつない感じでしたが、あながち嘘ではないような気がします)がリアルに描かれていました。


結局リーマンショックは、ノンリコのサブプライムローンバブルが弾けて、この債権を他の金融商品とのごった煮にした「もう、何がなんやらわからん金融商品」もつられて崩壊。
これを抱える投資家が、手持ち資金確保のために、株などの流動資産を一気に手放したための全世界的株式下落。
という顛末を迎えたわけです。


日本でも、炊き出しの映像がニュースで取り上げられていたことが思い出されます。



これを、現在の不動産投資市況に照らし合わせてみますと、、、どうでしょうか?
こんな感じでしょうか?

銀行:「ホカの金融商品が売れないし、住宅ローンも利幅ないし、マイナス金利だし、、、どうしたらいいかな。。あ、そうだ不動産投資だったら多少なら儲かるかもー♪」

新築業者:「え?融資つくんだ、じゃぁ、この辺の変な土地でもいいから、新築つくっちゃえー。」

仲介業者:「◎◎さん、あなたの資産状況(大したことないのに)ならば、フルローンいけます!」
不動産投資初心者:「え?銀行が俺にも貸してくれんの?え?新築?いいじゃーん。買おう買おう」


ま、性格が違う代物ではありますが、背景にある、各プレイヤーの「思考パタン」「モラル・ハザード」については大差ない気がしませんか?
ここには、そもそも

  • 新築業者が、収益物件を「住むに値する物件として基本仕様設計をやっていない」という事実(全部じゃないですが)
  • 銀行側が金融商品である「収益不動産物件」の商品としての冷静な分析が欠けている点
  • 不動産投資家がこれを「事業」と捉えず、甘い見立てでこの市況に入ってしまっている点


という、致命的な問題がひそんでいるんじゃないかということです。
もちろん全部が全部というわけじゃないですが、例えば、某地方銀行の地方RC物件への融資が、再販する際に同じ銀行で融資がつなかとか、なんの冗談だそれということが起きていたり、


これまで、渋い評価をしていたこれまた某地銀がかなりゆるい条件で収益物件への融資をしていたり、とか、


新築物件の図面を見ると、殆どの物件が、「なんでこのエリアでこの間取り?」「他に競合ひしめくこのエリアでなんの特徴もない物件をなぜ作るの?」「この狭さは尋常じゃないでしょ。」など、それはまぁ、商品価値としてどうなんだろう?というものが溢れています。(少なくとも僕が見ている限りはそう思えるのです)



いわば、本来協業して市場に価値を創り出すべき、作り手・貸し手・借り手が、「商品価値」を全く無視した「目先の利益のみに囚われた投棄行為をやっているようなものじゃないかと。

    え?そこになんの価値・意味があるんです??


と問いたくなっちゃいます。


サブプライムローンが焦げ付いたあと、泣きを見たのは最終的には住宅を購入していたサブプライム層の人たちです。家を失い、車の中でその日暮らしをしたりといった状況がこの映画でも、実際に当時のニュースでも取り上げられていたりしましたっけ。


他人事じゃない気がしませんか?


最近、いろんなところで地方物件を買った人がどうにも利益があがらず売却をしようとしている話や、首都圏での需要のない地域に物件を購入してこれまたうまく回らずどうしようかと悩んでいる方の話を聞きます。


売却するなら、本当に今のうちしかないと思います。
その物件が半額とかにならないうちに。(半額は大げさかもしれませんが、買える層が少なくなったら、、、市場の原理がわかっている人ならばだいたい想像つきますものね。)


残念ながら、不動産投資では(一部REIT除き)空売りなんてことはできません(現物ですからそりゃそうか)
売りから入ることは不可能ですからね。


最近好きで拝読させていただいているブログがあります。

ameblo.jp


今、まさにこれから不動産投資の市場に入ろうとしているあなた。
是非、一度頭を冷やしてみてください。上記ブログにその理由や背景が詰まってます。
決して心地良内容ではないですが、正しいです。冷静に読んでみてください。


ということで、この市況がいつまで続くのか、終わるときはこれが「暴落」という形で現れるのか?それは正直わかりませんが、確率論から素直に考えるならば、「この辺がピークだ」と考えるのが合理的です。


こんな時には、ほしい物件への大幅指値や、自己投資(節税・賃貸経営・業者とのパイプづくり・金融の知識・建築の知識・税金の知識)に時間とお金を投下すべきじゃないでしょうか。


来るべきときに備え、しっかりと膝に力を蓄えておきましょう。


素晴らしいジャンプができるように。


それじゃ、お休みなさい。