不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

今年の抱負

新年あけましておめでとうございます。
といっても、かなり明けてしまったわけですが。。。


年末年始いかがお過ごしになりましたか?
僕は、年明けから長野の方に毎年恒例の家族スキーに行ってきました。
昨年もそうだったのですが、雪が少なく、心配したのですが、なんとか雪のある山を見つけて滑ることができました。


僕は社会人になってからスノーボードを始めて、かれこれ20年近くになります。それなりに腕には自信あるのですが、息子にはイキナリボードをやらせるのは危ないので、スキーをさせてます。
子供の吸収力は凄まじく、2年目にして、山頂から(スーパーボーゲンですが)大人と同じルートで降りれるようになってます。(すげぇ、息子)
一方の僕は、年々足腰の筋力の衰えから、ボードが辛くなりつつあることを実感。。。(ほんと、緩斜面の地獄の「空気椅子」は死ぬほど辛いっす。)


てことで、そろそろボードは手仕舞いしてスキーに戻ろうかなと。(一応、パラレルまでは学生時分にマスターしているので戻れる、、、と思う。たぶむ。。(笑))
充実した年末年始でしたよ。勉強もバッチリ。


長くなりました。てことで、今年の抱負です。
※ちと、長文になります。お暇な時間でゆるくおつきあいください。

<サマリ>
1. 物件最低一棟購入
2. 品川物件のさらなる改善
3. 新築の基本仕様策定
4. 今後の方向性の整理

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1. 物件最低一棟購入!

毎年たてている目標ですが、今年もこれが最大の目標。
市場はあきらかに、踊り場迎えているようなので、方向性が見えたら一気に昨年までに作った人脈使って購入したいと思います。某SOS銀行経由でサラリーマンという立場を使って無用なフルローン購入された方の物件はもう数年したら、市場にポロポロ(損切り物件、もしくは、任売、競売と言うかたちで)出てくると思いますが、それとは別に良い物件を業者さんの力を借りて購入していきます。


GPIベースで表面9%超えの新築、もしくは、10%超えの中古物件を目指したい。
立地、、というか、市場性を重視して、ターゲティングがあっている物件。(これに合わない新築を買ってもものの数年で首が回らななくなるはず。ここは注意していきます)


ボロ物件からの再生、、、というのも興味あるのですが、いかんせん、僕の時間をそこに費やすだけのマネジメントをできる自信ないため、今はやりません。中古の内装リノベを格安にやるスキームで十分利回りを稼げるはず。


ポートフォリオを考えるならば、8〜10個の新築がほしいところですが、、、評価とのバランスですね。
個人的には上記購入前提条件をクリアしている物件で、かつ、銀行評価(積算ベース)が8割以上でるのであれば、ここに自己資金を突っ込んでおけば、年間の元本返済が建物減価よりも大きい前提ならば次の物件購入の足かせにはならないはずです。

なんとかこの辺のバランスの良い物件を探して購入したいですね。

2. 品川物件のさらなる改善


昨年稼働率100%のこの物件。
3LDKファミリー+1R(狭小)のこの物件。地方物件であれば、「即死」ともなりかねない物件ですが。
この物件は都内でも有数の商店街を両脇に抱え、いずれも数分でたどり着けます。
それぞれの商店街に隣接する駅からも10分圏内。すなわち、立地が無敵なんです。
これを、安く購入したという条件が重なり、上記の少なくとも1Rの賃料は他の物件より安く貸してもCFが取れるのです。
ですので、この高稼働率につながっていると分析しています。

加えて、購入当初少なくとも1,2年の後に空くであろう、3LDKの部屋が購入から5年たった現在もありがたいことに住んでいただいています。この時点で一番のリスクだったこの部屋の稼働率問題は解消し、安定軌道に乗ったと判断しています。

で、今年想定しておくべき改善点は2つ。


  • 3LDK部屋が空いた際の、付加価値戦略に基づくリノベーション
  • 貯水槽を水道管直結化

前者は、あくまで「空室になったら」ということを想定しての次の一手の戦略です。都内のこのエリアならば、多少「尖った発想に基づく、付加価値戦略」が成立すると考えます。
尖った、とは、デザイン的に周辺には絶対にない「インパクトを与える」デザインであること。付加価値とは、そのインパクトと併せて、住まわれる方に以下に「住むべき価値」を理解してもらえるか、ということ。です。


想定するターゲットが重要になりますが、ここはもう少し静的な情報を分析している最中のため、精度は低くなるものの、都内勤務のDINKSで、あえて賃貸派、かつ、「個性的な部屋じゃないと嫌、他人とは違うライフスタイルをしたい」という若い夫婦、、でしょうか。


詳細については、もう少し掘り下げる必要ありますが、この物件をみて周辺の客付業者さんに「これならバッチリ決めます」と言わせるための強烈な「個性」「インパクト」「かつ、機能性」をもたせたいと考えています。


なにせ、強みは立地(ブランドが違います)。そして、何よりメゾネットタイプのアホな間取り。かつ、専用の屋上がありますから。
初期コストはかかりますが、まぁ、あと10年は使いたいのでその間に回収できて利益だせればOK。この戦略で参ります。


貯水槽は、昨年のうちに費用30万で行けそうだとわかったので、早速工事に取り掛かることにします。これで衛生面・保守面のリスクがかなり軽減されます。


あとは、実質キャッシュを生み出していない、ピロティ部分かなぁ。(バイク専用置き場を考えていますが、さて、どうしようかなと。)

3. 新築の基本仕様策定


これが、もっか僕が研究を続けている新築話です。
昨年も同じこと書いてましたが、年末年始の勉強でこれまでの戦略がかなり「浮ついた」ものであったことがわかり反省しきりでございます。


幸い、本業で経営サイドの視点を持つことを持てるようになったため、ビジネスの目的や意義、そして収益性やその背景になる根拠を整理して、送り出す「商品」を考える素地が持てるようになりました。


重要なのはなにより、「市場性」と「ターゲティング」。これのどちらかの要素が0(無考慮)であれば、すなわちそれは不動産賃貸ビジネスの「失敗」を意味すると考えます。
これらを踏まえて、これから僕が創る(であろう)新築物件の「基本仕様」を整理していきます。

そのための、「要件定義」が前提として必要となりますが、市場性とターゲティングが明確になれば外観・内観・内部設備に求められる要件は必然的に決まりますから、これを「要件定義表」に落とし込みます。
これをベースに「基本仕様書」を作成し、これをベースに設計士に設計を依頼します。


おそらく、スケジュール的には、

  • 要件定義:4月ころまで
  • 基本仕様策定:6月ころまで


といった(粗いですが)感じで考えています。これさえ決まれば、あとはルーチンワークですので、チームを編成しやればいいだけ。(ルーチンワーク部分のノウハウは年末年始の勉強で確立しました)
重要なのはあくまで、上流設計。ここでヘマしたら、いくら下流工程で改善しようとしても後の祭り。
(設計屋の端くれなので、この程度はおさえているつもり)


あとは、スピード感をもった実行あるのみ、ですね。
がんばろ。

4. 今後の方向性の整理


ここでは中期のお話を。箇条書きで。中期とはこの先5年〜10年の期間を想定しています。

  • 品川物件の建て替え、もしくは、大規模リノベーション計画立案
  • 所有物件数を(戸数ベースで)最低100戸を目指す。ざっくりしすぎですが、収入ベースで億超え。
  • 僕でしか発想し得ない「ホカにない」賃貸ビジネスの構築
  • 同じ志の「若い不動産賃貸起業家」との連携、そして、未来のビジネスモデルの創出


えらく、実感のある話(品川物件)から、ふわふわした中期目標もありますが、まずは掲げることが大事。
最後の目標は、いわゆる最近流行りのカリスマ大家さんがやりがちな、ホニャホニャ塾やらで高額なフィーをとるようなものではないです。そんな偉そうな立場じゃないですしね。


そうではなく、若い力を集結して、個々のは個々としてそれぞれの特徴ある賃貸ビジネスを作り上げ、例えば、ロットの大きさでコストメリットを享受できる部分についてアライアンスを組んでいくような関係をつくり、互いのビジネスに対して建設的な議論ができ、そこから新しい賃貸ビジネスを創り上げる(既存の枠組みを壊しながら)、そんな活動をしていきたいと考えています。


零細大家の私が、です。(笑)


本業でもそうですが、ビジネスの潮流を変えることができるのは、やはり、柔らかい発想のできる若い力だと信じて疑っていません。僕らの業界もいよいよ「老害」とよばれる悪しき文化が生まれつつあります、この「老害』を打ち砕くために若い世代が格闘しているのが現状です、いわんや、賃貸ビジネスをや。です。


若い世代がこれまでの発想を壊して、新しい賃貸ビジネスモデルを形成していくことで、「金太郎飴」みたいなしょうもない物件がこの世から駆逐されることを願ってます。


そして僕自身、この世界の「老害」とならないよう。若い力から刺激を得つつ、前にすすで行ければいいな。
そんな活動の布石となる一年が2017年であることを願っています。


ですが、実現できるか否かは僕次第。
まずは足元の「やらねばならぬこと」から。


今年もコツコツ頑張ります。
本ブログをありがたくも読んでいただけるあなたにとって、何かしら良い影響をあたえることのできる情報を発信するぞ!
と心に近い、今年の抱負を終えたいと思います。

「人に接するに春風のごとく、
   己を持するに秋霜のごとし」


小学生時分にお世話になった剣道の師匠からの言葉です。共有させてください。(ビジネスにも相通ずる物ありますので)


それでは、ことしも、頑張りましょ!


本年もよろしくお願い申し上げます。