不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

今年の振り返り。

昨日から年末のお休みに入っています。
年末までは家族で近所をウロウロと、大枚はたいて購入した不動産投資関連教材のDVDでの勉強+英語の勉強をゴリゴリやろうかと思っています。


今回のブログUPで今年は最後になります。
てことで、今年一年の振り返りをまとめておきます。
来年の抱負は、年明け一発目のUPにて。

以下に評価をサマライズします。

[ 凡例 ] ◎:とてもよい ○:よい △:もうすこし ✗:全然ダメ 

1.新しい物件の購入→✗
2.現有物件(品川物件)の運営→◎
3.現有物件(品川物件)の金利見直し→◎
4.不動産賃貸経営者としての力量UP→○
5.本業のマネージャとしての力量UP→△
5.ブログUP頻度→△

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1.新しい物件の購入:✗

残念ながら一棟も購入できませんでした。昨今の市況の影響でなかなか納得の行く実質利回りと資産性を確保できる物件に巡り会えなかったという背景もありますが、とはいえ、買っている人は買っている(※)のもまた、事実です。


※:ここでいう「買っている」とは、単に融資が出ているから買っている、のではなく、「ちゃんと利益が残る物件として購入できている」人のことを指しています。ここ1,2年は、とにかく融資じゃぶじゃぶですから、僕らサラリーマンはよほどの借金を背負っていない限り、年収が800万超えたあたりから、新築物件であれば、ほぼ間違いなく融資つきますから、(もちろん、この購入スキームでも儲かる物件はあると聞いてますが)これとは別の枠組みで捉えていただけると幸いです。


私なりに、毎週末業者巡りをやってみたのですが、出て来る物件は新築でも銀行評価(積算ベース)との乖離が激しいものばかり(大体、評価半額といったところでしたね)、で、かつ、デザインも杓子定規で面白くないものや、そもそも建物スペック的どうなの?というものがほとんどでした。


12月に某私鉄沿線(各駅停車ですが、隣駅がビッグターミナル駅)に評価とのバランスとリッチが優れた物件があり、かなり揺れ動いたのですが、室内プランが地域需要にマッチしていないと思い、これを見送りました。これが一番ちかかったかな〜。


ま、とにかく、「買う」といったのに「買えなかった」という結果から、✗という評価にしました。


12月に入り、いよいよ、SOS銀行の一角にこれまでの融資姿勢に釘を刺すような動きが金融庁からでてきているという話もチラホラ出てきており、年明けもしくは年度明けあたりから、この辺がより厳しくなるんじゃなかろうか、、というのがネットと業者さんからの情報からの見通しです。


肌感覚としては、ネット上の物件価格も、ものによっては安くなりつつあるようです(中には、まだまだ、勘違い値付け物件がありますがw)。こういった傾向が、来年はより強くなる、、といったところに期待したいですね。
もっと欲を言えば、もう少し外的なインパクトが市況に与えられたとき(要因候補としてはいくつかありますものね)、カクっと市況が下振れするはず。そのときに、一気に購入ラッシュと行きたいところです。

2.現有物件(品川物件)の運営→◎

現在唯一保持しているアパートです。
品川物件。こいつは、今年の年間稼働率は100%を達成(うひょー)。
正確には、入居者で一名、家賃が遅れがちな人がおり、これが未収金扱いになるため、収入ベースでは90数%といったところです。ま、管理会社の方がこの人をきっちりマークしていくれているので問題ないと思います。
※この管理会社との出会いが本当に大きかった。管理費用3%で、ここまできっちり対応してくれる業者さんはあまりないんじゃないかな。。。


あと、この物件には貯水槽がついています。これが衛生面リスク・保守リスクを考えるとちょっとなぁ、だったので、この撤去のための見積もりを着手しました。
当初100万、下手すると200万ではと言われていたのですが、いろいろ原理を調べ、また、品川区が積極的に業者斡旋をされているようで、(業者間の談合がちょっと気になりましたが、どうやらそれはなかった模様)、数社からの見積もりを取った結果、なんと、30万弱(ちょっと安すぎねーか?)で対応してくれる業者さんを見つけました。

来年になったら、早速工事に入ります。

てことで、100%稼働率で、想定CFも20%程度多くなった。ということで、◎としました。
まぁ、でも来年は感覚的には、多少の出入りがあると想定しておくべきですね。
あと、外壁などの中規模修繕をそろそろ本格的に考える時期なんでしょう。

3.現有物件(品川物件)の金利見直し→◎


品川物件の、金利固定期間が今年の夏に終わりました。2.5%、25年での融資条件でした。
これを残存20年、1.05%で見直しが成立。
競合の信金さんはなんとTIBOR金利の0.7%を提示してくれたのは正直チビリました。(笑)
この信金さんは次の物件んで融資をお願いする予定。


ということで、この項目は◎という評価としました。
B/Sにも良い影響をあたえるはずなので、来年は必ず次の物件購入するぞ。と。

4.不動産賃貸経営者としての力量UP→○

上記金利見直しはOKですが、他はいまいちでしたかね。(というか、ほとんど何もやってないので。空室ないし、で。)
評価というべき対象がないといってもいいのかも。
運営能力は、僕の中では業者交渉能力や融資交渉能力、全体的なコミュニケーション能力だったりするのですが、この辺は来年より一層伸ばしていくことが求められそうです。(物件増やすから)

頑張ります。

5.本業のマネージャとしての力量UP→△

本業からも不動産賃貸経営にフィードバックできる要素が多分にあるため、こちらも頑張りました。
4月からはじめての「人に動いてもらう立場」となり、このマネジメントに勤しんだわけですが、これが想像以上に難しいものでした。僕自身も現場作業をしながらのマネジメントなので、いわゆる「プレイングマネージャ」の立場なので、ともするとチームメンバの管理が手薄になって工程が遅延してしまうことを見過ごしてしまったり。


メンバに気持ちよく動いてもらうために、マネージャとして何をすべきか?どう動くべきか?で常に悩んでいたというのが正直なところです。
悩みながらも得た力としては、「質問する力」です。
一冊の本から学んだことなのですが(詳しくはここ見てください)
kanaloa.hatenablog.com
これを使うと、これまでよりかなりメンバが率先して動いてくれるように(なったような気が)します。


その他、損益管理とか、平社員だと学べない幾つもの経営メソッドを学ぶことができ、また、品質管理、工程管理など、大変ですが、これまた例えば新築の運営スキームにいろいろフィードバックできるノウハウを得られたと思っています。


本業が辛くて会社辞めたとかよく聞きます。僕自身そういう場面に年中遭遇しますが、僕は少なくとも、辛いからやめるのではなく、「この会社から学ぶことがもうなくなったからやめる」を目標に今後の会社人生を進めていきたいと思います。

5.ブログUP頻度→△

これがダメダメでしたねー。3日に1回ほどのペースにしようと思っていましたが、月に3,4回になっちゃいました。
改善できる自信がちょっとないので、これからもこのくらいのペースでコツコツ積み上げていきます。
お付き合いください。


総括:

ということで、仕事に、プライベートに、不動産賃貸事業に、結果として充実した一年となりました。
資産状況もより強固になっています。金融機関からの評価は上々。
来年は更に強化していきたいですね。

プライベートでいえば、息子が小学生になり、「将来は社長になる(何の?かはおいておくとして)」と豪語してはばからない点に目を細めています(親ばかです(笑))
彼の思いを無駄にしたくないため、親として、「小さな不動産賃貸事業者として」なにか背中を見せてやれたらと思っています。(結局、子は親の背中みてそだちますからね。)
そして、できるだけ早い時点で親元から離れたところで、できるだけ、世界を見ている連中のなかに放り込んでやりたいとおもいます。これからは世界を見て経営を回していかないと難しい時代になっているとおもいますので。

不動産賃貸事業者としては、とにかく、来年の市況を睨みつつ、最低一棟、市況が激しく下振れしたら、これをチャンスと捉えて、2棟以上を購入したいと考えています。

このブログを読んでいただいているあなたへ:

今年も少ない更新率の本ブログを読んで頂き、誠にありがとうございました。
少ない物件数の零細大家の私ですが、その中で可能な限り汎用的に使える情報を発信してきたつもりですがいかがでしたでしょうか?ブログの中でお知り合いになれたかたとの語らいの機会もあり、やはり情報発信は良いものだと改めて考えおります。是非来年も引き続きブログを通じて小さくも、つながりの深い関係を構築できれば嬉しいです。

来年は新築をなんとか具体的に実行していきたいと思っています。また、例の簡易宿所ビジネスも可能性を秘めているためチャンレンジ出来ればやっていきたいと。
とにかく、浮ついた発想でなく、地に足をつけた不動産賃貸経営をすすめていきます。


来年もどうぞ宜しくお願いします。
そして、来年が皆様にとって、よりよき一年となりますよう。


ではでは。