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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

どうやら、現実味を帯びてきているようですね。地に足をつけて、前に進みましょう。

不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話 不動産市況やセミナーの話

とは言え、まだ「ガツン!」という様相ではないようですが、少なくとも地方物件はかなり厳しい状況になってきていると買いないとか。


私の住む神奈川エリアの物件も場所によっては、感覚的申し訳ないですが、0.5%程度の利回りアップ(価格ダウン)という感じでしょうか?
ですが、現状川崎エリアではまだまだ取引が活発である、、、と、業者さんからは情報入ってきていますが、なにせ向こうは「売ることが仕事」ですので、多少フカしていると考えたほうがいいのかな。



実態を抑えないとですね。



あなたの住むエリアはどうでしょうか?



過去の記事でも再三述べていますが、くれぐれも、くれぐれも「融資が出るからと言って、立地条件、建物仕様がスーパービハインドな物件を利回り6%とかで買っちゃあきまへんよ」。


これをお忘れなきよう。
この状況で未だ新築(しかも、竣工が2017年4月とか、なんの冗談だよという)を6%で平気で売りつけようとしている業者が散見されます。



渋谷区・恵比寿の駅徒歩5分の新築なら吟味の上、喜んで買いますけど。(んなもん、ないって。(笑))



僕も前回の記事から、いくつも物件紹介を受けていますが、もう一歩の条件がクリアできないため見送り・見送りの日々です。主に新築系。(築古は、ほしいのですが、現状のポートフォリオを考えた場合、合理的には新築の方が良いのです。僕にとっては)


最近大枚はたいて購入した新築系のための情報、ファシリティを合理的に安く仕入れるための情報をゴリゴリ・ゴリゴリ勉強した成果もあり、一般に出回っている新築が(当然、業者さんが作り込んでいるという面を考えたとしても)どんだけ利益をとっているんだ。と見えてきているため、余計買うのに慎重になってしまいますね。



「あー、俺ならこうするんだけどなー」
「えー、なんでこの間取りなんだろう」
「この周辺の市場に合ってないんじゃないか?」



とかね。(ま、実際作ったことないから、いわゆる、おじさんのプロ野球評論と近いのですが(笑))



新築を売っている業者さんは、必ずと行っていいほど




「なかなか出回らない希少な物件ですよ」

とか

「この物件なら、融資、100%つきますよ(んなもん、僕なら自分でも付けられますってば)」

とか

金利低い今の条件で買わないと損」

とか、まぁ、あの手この手で、売買契約とろうと必死です。
それを悪いとはちっとも思いません。これが彼らの「仕事」だからです。悪意はないんです(多分)


でも、冷静に分析すると、賃料設定がおかしかったり、水道引き込み費入れると平気で0.2%とか利回り落ちるのに、8%ピッタシです(どや!)的な顔で物件紹介されてもなぁ。と。


とにかくです。


今、不動産投資の市況は、僕の直感ではほぼ、間違いなく「踊り場」です。しかも次のトレンドはかなりの確率で「サゲ」だと考えています。


そんな踊り場で、間違っても、上記のような業者さんに「踊らされないよう」気をつけてください。
踊らされるだけならまだしも、気づいたら、誰も見向きもしない壇上で、ひとり素っ裸で踊っているような状況になりませんよう。(虚しいだけならいいですけど、外は冷えてきてますから、下手すると死にますよ。)


今やるべきは、間違いなく自己投資(※)


※ここでいう自己投資とは?

  • 改めて不動産投資とは何かを立ち止まって考えてみる(買うのが目的じゃないでしょう?買って、儲かるのが目的でしょう?)
  • 不動産投資の知識上げるために、意味のあるレベルの高いセミナーに参加する。(無料は、何かしらのリターンを求められるはず。ときには良い無料セミナーもありますが、私の経験上、本物の価値あるセミナーは有料であったことがほとんどです。)
  • この際、新築物件の紹介をすべて片っ端から見学前提で情報をもらって、未来の自分オリジナルの新築を建てるために情報をパクりまくる。(図面見るだけでも相当勉強になります)
  • この際、新築を建てるためのスキームを自分で作り上げる(実は今、僕、それをやっている最中です。すっげぇ難しそうだってのが見えてきていますが、、、でも、頑張ってやってみるであります)
  • サラリーマンであれば本業を頑張る。(えー、という感じでしょうが、本業から得られる、不動産投資へのノウハウって実は意外と多いと思いますよ。例えば僕は開発業なので、開発スケジュールをマネジメントするってのを突き詰めると、それは、デベロッパーのしごとですから。様々な業種でちゃんと真面目に仕事すれば、来る買い相場のときにそのノウハウが遺憾なく発揮できるはずです)
  • 不動産の領域に近い資格を取って見るとか(宅建士はもとより、FPやら、とにかく不動産の領域に近い資格ってやつです)、または、簿記を取ってみるとか。(仕分けの感覚覚えるだけでも全然違いますよ。やよいつけるとき)


ナドナド、いろいろありますが、とにかく、来る買い相場に備えて、


  • 爪をとぐ



  • 実弾を準備しておけ

ってことです。



繰り返します。現状間違いなく不動産投資は「踊り場」です。


くれぐれも、「冬の空の下、裸のダンサーとならぬよう」ご留意を。


目指すは、

   ビッグウェイブを華麗に乗りこなす、素敵なサーファー


たらんことを。


そんじゃ、年末までもう少し(僕はあとめんどくさいイベントが2,3ありまして、それを持って年内は終了!!)。
頑張りましょ。


おやすみなさい。