不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

もうちょっとの予感。。。

久々のUPでございます。


この間も引き続き物件の紹介を受けては、現地へ赴き、「んー、見送り!」を繰り返しております。
なかなかの日々が続きますが、、


先週末なかなか良い物件(新築)の紹介を受けました。


スペックは以下の通り。


  1. 神奈川県東部某私鉄駅から徒歩10分圏内
  1. 駅力はいまいちだが、両サイドに大きなターミナル駅があり、そちらから流れてくる需要あり
  1. 街自体は閑静で、付近には京浜工業地帯が広がり、それなりの賃貸需要はありそう。
  1. 木造2F,2Kの物件の6戸タイプ
  1. 積算は珍しく、土地・建物合わせて価格を上回る。
  1. 利回りは8%超え。

どうです?なかなかでしょ?
実際に立地も見に行きましたが、ひな壇の上にあり、1Fのプライバシーが確保されている感じです。
日当たりは抜群。


正直悩みました。


ただ、最後の要素である、8%超えが果たして正しい値かどうか?
この裏が取れていないと「絵に描いた餅」となります。


ということで、事前にネットで相場を調べて、週末半日かけて、周辺の駅の客付け業者にヒアリングをかけました。
計6業者が限界でしたが、やはり生きた情報は貴重ですね。


最初に業者さんが出した家賃設定が相場の2割程度高いことが判明。
となると、想定利回りが下がるため、その価格でなら買うということを伝えましたが、価格折り合いつかず。


見送りとなりました。


悪くないんですけどね。
ただ、付け加えるとすれば、
間取りも2Kという点。内装自体は悪いものは使っていないし、メゾネットぽい間取りになっていたりでなかなかおもしろいと最初は思ったのですが、縦長の2Kプランなので、中間の部屋の使われ方がいまいち想像できず、将来使い勝手が悪くなりそうかなと思いました。


ここ数ヶ月ほど、新築の研究(というか、建築の勉強なのかしら)をやっているため、間取りとか、要は半永久的に変えることのできない基本デザインの部分で妥協すると将来苦労するという認識を持つようになっています。


なので、こういった基本デザインにはこだわっていきたいと。


まぁ、でも、あれですね。
だいぶ価格がこなれてきている物件が出てきているような気もします。
まだ、横浜エリアで6%台でものをだしている、時代錯誤な業者も散見するようですが(笑)


そろそろ、購入できる人が絞られてきているのでしょうかね。


焦らず、じっくり構えてみましょう。


僕は、先日大枚はたいて新築のための諸教材をドカンと購入して、建築のイロハから、収益物件の新築における様々なノウハウを頭に叩き込み中です。
#価格はホント僕の不動産投資人生で一番高いものでした。嫁はん、『てめぇ、これで結果出さなかったら、家からおんだすぞ( - - #)』と脅されております。まぁ、でも、といいつつ、応援してくれる彼女に感謝ですね。


極論を言えば、俗に言う「一人デベ」に近い取り組みなんですが、、、いやはや、これは結構大変そう。
単に土地探して上モノ立てて、、という話ではないのですね。深い。


本業では、一応、それなりの規模の装置を基本設計から市場投入までのマネジメントをやっている立場なので、俯瞰でものを捉えるならば、そんなにやることは変わらないのですが、ただ、いかんせん、建築の細かい話となると全然違いますからね。


ですが、自分でリサーチ・企画・設計の依頼・施工の管理(の依頼?)・金融機関との交渉・契約・客付け業者への営業・そして商品(物件)のリリースまでできるのは結構楽しみです。


当然、様々なハードルが待ち受けているのでしょうが、まぁ、そこは本業でも同じハードルいくつも超えているのであんまり気にしてません。(むしろ、本業のほうがしょうもないことで仕事が滞るので、こっちのほうが全然楽かも)


年末年始は、おそらくこの勉強に時間を費やすつもり。
年始は、リサーチに取り掛かり、3ヶ月程度でデータを揃えて、2017年度から具体的な取り組みという形になりそうです。


相当真剣にリサーチに時間費やさないとあかんと思っております。


ま、併せて物件探しもやってますので、状況に変化あれば共有しましょ。


それじゃ、年末に向かってもうひと踏ん張り。
頑張りましょー。


おやすみなさい。