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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

都内でちょいと面白そうな物件を見てきました。

今日は、都内某人気エリアのちょいと訳ありそうな物件を見てきました。
僕の住んでいるところから都内各所は、非常にアクセスが良く、僕の投資対象エリアでもありますが、
ま、いかんせん高止まりしているもので。(笑)


ただ、今回の物件はこのご時世にも関わらず、いい利回りが出ていて、かつ、このエリアは賃貸需要と周辺環境、が非常に良いところなので、「訳あり」であれちょっと見学しておこうと。


駅からは10分超え。


いわゆる、投資の王道としての「10分圏内」ルールは逸脱していますが、
都内のこのエリアに限って言えば、無視しても問題なし。


なぜならば、このエリアは、10分すぎると、次の駅への10数分いないのエリアに入っているためです。
どっちからか離れすぎるということは、もう一つの路線の駅に近づくということなのです。


かつ、路線バスも充実していますから、最悪はバスでも余裕です。


#最近思うのですが、本当に不動産投資において、投資対象エリアを「自分の足で歩く」というのはマーケティング上非常に大事であるということです。グーグルストリートビューで得られる情報を大したものですが、自分で投資対象エリアに足を運ぶことで得られる情報はやはり、「質」が違います。


さて、その物件。
どうやら、建築確認が取れていないものらしく、融資が非常に厳しいとのこと。
ですが、その分利回りが高く、面白い物件なんですよね。


気になるのはその家賃設定が正しいのかどうかということですが、
こういうときは、地域の不動産業者さんへの聞き込みをやる。これが鉄則でございます。


駅周辺にある不動産業者さんでも、僕はどちらかというと、「老舗」の雰囲気(ですが、あまりにおじいちゃんがいるようなお店だとこれまた情報がずれてしまうのでご注意)を醸し出しているところ。


今日もそういったお店に顔を出してみました。


いぶし銀のおじさんが対応してくれましたが、どうやら名刺をいただくと、社長さんでした。
根っからの地元民で、不動産業者さんになったということらしく、地域情報にえらく詳しい。


この物件を検討しているんだけどもと伝えたところ、


「んー、賃料設定たかすぎるんじゃないかなー」と。


僕もなんとなく周辺の相場を見ていて、また、たの新築物件を見ていると、この物件の値付けよりも安くで回しているようなので、


『ですよね。大体5万前後じゃないですかね?』


と聞いたところ


「うん、そうだね。周りにはもっと面積小さい新築で近い賃料だから、勝負できないからね。」
「賃料の妥当な価格で還元で価格設定してみて、それでさせれば、面白い投資になるかもですね」


と。うん。この人はわかってる。
あ、そうだ、と思い


『ところで、御社では、投資物件って扱っているんですか?売買で』


と聞きました。すると、その社長さん。


「えぇ、というか、私はどちらかというと、賃貸よりも売買がメインなの」


と。


『へー、どういった物件を?』


「いろいろですよ。お客さんはどのくらいの価格帯がいいの?」


ということで、大体1億以内で数字が面白ければ融資つけて買いますよと伝えて、その場は終了。


適当に入ったのにちょっとした業者開拓になりました。
まぁ、流石に、普通に買ったらこのエリアではせいぜい6,7%台でしょうから、買わないと思うけど、こういったおじさんがたまにすごい物件を紹介してくれる、、、という事があるらしく。


良いクリスマスプレゼントがこないかなぁって。(笑)


その後、近所の公園で息子とバドミントンしてヘロヘロになりながらお家に帰りました。
#お陰で背中と腰がひどく痛いです。。。


家に帰ってからは、新築のための建築のお勉強中。


また、今年は所得がやたらでかいので、建築系に必要なDVD教材を買いまくっています。
これから年末にかけて、これをひたすら勉強し、
3月までに腹に落とし、年度明けから具体的な行動に移していきます。


昨年考えていた新築のコンセプトもまだ活かしてありますが、当時はコンセプトのみで、実際の建築の知識がゼロでうごいていたため、自分でコンストラクション・マネジメントが全くできていないことに気づきましたので、ここは少々自己投資して少なくとも論理武装はしておいて、建築費用を抑えることで収益性を上げていくようにしようと考えています。


巷では、ボチボチ、面白い相場になりそうだという声が表面化しつつあるのでトレンドとしては踊り場なんだろうなぁと思うので、こういったタイミングでの高値づかみほどみっともないものはないので、
今は、自己研鑽と物件の質の向上に投資しておこうと思います。


焦らず、焦らず。
でも、詰めは研ぎつつ。。。


上がったもんは必ず下がります。


たぶん。。。