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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

とにかく、行動。(物件高いからって、何もしない、変ですよね)

不動産市況やセミナーの話 業者さん・金融機関とのお話メモ(2016)

こんばんは。
横浜・川崎も随分冷え込んできました。あなたの地域はどうでしょうか?
今年はちょっと寒そうだから、年末年始は雪があるといいな。(昨年は、全然雪がなかったので)


さて、ここのところ毎週末、何かしらの業者さんめぐりをやってます。
いかんせんこの市況ですから、とにかく、浮ついた気持ちにならず、かつ、「物件高いから何もしない」じゃ、相場観を失うよなってことで、「だったら物件めぐりで、まち探索を楽しんで、業者巡りで次なる買い場が来たときにスムーズに動けるための人脈作り」に勤しんでます。


業者さん巡りって最初は緊張気味で、話し込んでしまうと2時間とかになっちゃってましたが、これだと効率悪いので、頭10分でアイスブレイクとして、残り50分で、前半を自分の紹介と投資ポリシーの説明、求めている物件の条件を伝えて、後半は業者さんのお話を傾聴するという形でだいぶ効率よく業者さん巡りができるようになってきています。


今週土曜は、とある信託系銀行さんからの業者さん紹介で横浜の某大手私鉄系業者さんと、その銀行の担当さんの3者面談してきました。


お決まりのアイスブレイクでは、3者の会社の愚痴セッション(笑)。
内容は、あまりに赤裸々すぎてここではかけませんが、よくわかったのは、まぁ、どの業界も、サラリーマンゆえの理不尽さについても共通するところがあるもんだと、良い勉強になりました。


その後、私の個人の話と資産状況サマリ(あ、こういった資料をキチンと作っておくと、どうやら信頼性、、、というか、見込み客として手厚く扱ってくれそうだということがわかりました。是非あなたもそうしてみてください)を開示し説明したところ、銀行の担当さんいわく、


「kanaloaさんは、この時点で審査OKです(笑)」


とまで言ってくれました。えへへ。(リップサービスか?まぁ、普段それなりにいろいろやってるので、ちゃんとそれを見せられれば自ずと結果は、、ってことですね。)


また、この業者さんとは品川物件の取引をすでに一回している点を伝えたところ、裏から上司の方が挨拶に来られて逆にこっちが恐縮してしまいました。


さて、この信託系銀行さん、金利は、店頭金利から2%オフで、実質1%切るらしいとのこと。(うひゃ~、すごい時代です)
評価は、積算と収益還元の併用。ただし融資期間は原則法定耐用年数。


必然的に、新築かRCの比較的新し目の物件でないと、融資がつかないことがわかります。(築古物件は原則NGっぽいです)


オリックスとかでサラリーマン向けの融資をつけてもらえる物件(大抵は、購入価格と銀行評価(積算ベース)の乖離が大きいのが特徴ですが)に関しては、借り換えも受付ないそうです。
結構渋い銀行さんなんですね。


まぁ、僕はポートフォリオとしては、新しめの物件を組み込まないとバランスが悪いので、この銀行さんで、新しめで、ある程度評価画のびる(理想は物件価格の8割)ようであれば、かなり使い勝手が良さそう。


このご時世、首都圏で収益物件を買うとなると、新しい物件ほど販売価格と銀行評価の乖離が激しいのでなかなかですが、最近はチラホラその条件に近い物件が見え始めています。(昨年は全然なかった)
潮目は着実に変わりつつあると思っています。


業者さんも最近やたら新築の売り込みが激しく。(でも、同じ物件が晒し者状態になっている期間も長くなりつつあります)


こういう部分は、日々行動を積み上げていかないと肌で感じられないというか。
業者さん訪問でまだ、結果に直結しているわけではないのですが、こういう、なんていうのかな、、、「相場観」ってのは手足と頭使って、行動しないとどうしても感じることができない、、、というのが僕の考えであります。


ちなみに、今日は息子が「お前、週末ごとに、あちこちわけわからん街に連れ回しやがって、たまには息子の相手せんかい!」てきな不満を漏らしたので((笑))、んー、でも、そうだな、そうだ、最近川崎駅の東口からずーっと東側の産業道路エリア北側(要は殿町付近まで)が気になっている特殊エリアなので、ここを見に行きつつ、息子には「よし、今日は大きな公園に行こう!」と、大師公園につれていきました。


息子も大満足で安心。


ついでに周辺の賃貸需要を見てきました。
なかなかです。このエリアは、いわゆる通常の投資セオリーではない戦略があり、ここは地元民である僕にとってアドバンテージであると考えています。


今日、川崎大師周辺をウロウロしてみて、あんな有名な場所なのに意外と観光客すくねーなぁと思っていましたが、ふと、あるキーワードを思い出し、ここって結構将来面白くなるんじゃなかろうかと考え始めました。


このエリアのマーケティングを強化する必要がありますね。


てことで、物件高いからって、行動は止めず、来るべきタイミングを逃さぬよう、業者巡り、金融機関の開拓、そして独自マーケの継続と、自主新築への計画(妄想?)を続けたいと思います。


そんじゃ、明日から一週間の始まりですね。(僕もやることいっぱいあって、胃が痛いのですが(苦笑))
いろいろ大変ですが、無駄なことは一つもないと信じて、目の前のことに集中してまいりましょう!!


おやすみなさい。