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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

近況報告と新築物件購入と併せて発生する担保評価割れ(首都圏限定?)について、そして購入判断で意識していること。

アメリカ大統領選挙も目の前ですね。
巷では、トランプさんが大統領になった暁には、市場が混乱する→リーマショックを超える大不況のトリガーになる、、、とも言われているようですが、さて、どうなることやら。


戦々恐々としたところで何も現状は変わらないわけですから、僕らは日々粛々とやるべきことをやる。
これに終止すべきなんでしょう。


さて、近況報告です。
最近はとにかく、「種まき」「種まき」「お!刈り取り?、、、んー、ダメだ、種まき」「種まき」「おおお!!今度こそ刈り取り?、、、むー、ダメだー、種まき」。。。
こんな日々ですが。(笑)


物件を紹介されては、現地へ赴き、数字を弾いては、んー残念!!とお断りしたり。ま、最近は息子も7歳になり現地にいっては、近所の公園でサッカーの真似事で文句も言わないので家族サービスも兼務できているので良しとします。


何より、いろんな地域(駅)でランチしていますから、楽しいですしね。
普通に生きていたら、週末ごとに都内(城南中心ですが)や横浜の東横線京急線相鉄線の駅ごとにまち探索なんてありえないですから、これはこれでありがたいなと。


と、いっても、結果は出さないといけないのですが(泣)
とにかく、中古ですら8%行っていたら御の字の情勢。(あ、横浜東部の主要な駅周辺ですよ。)
新築は7%台が当たり前で、業者さんに「8%台がほしい」というと「バカなの?」くらいの勢いで否定されます。


まぁ、でも、融資は僕の場合、1%前半、場合によっては1%切るであろうとのこと。(期間30年とかで。ほぼ実需の住宅ローンのレベルですよね。)ギャップは取れるからいいんじゃないの〜という甘い囁き(僕の中の心の悪魔の)が聞こえてきます。


また、新築はその性格柄、とくに首都圏に於いては、物件が値上がりしすぎて、物件の評価が追いつきません。
最近新築の提案業者さんからしょっちゅう受けますが、横浜エリアでは、だいたい物件価格の5割、6割がいいところで、都内に至っては4割、5割が限界です。


僕は、積算重視偏重思考はまずいと考えている口です。というか、このご時世、売値が積算を下回るということはまずないと考えるべきだと思います。逆にそういう物件は、よほどのボロ物件、スーパービハインド条件物件、土地がでか過ぎで採算割れする(土地でかいと固定資産税もそれなりでしょ?ってことで)単品では基本的にはキャッシュが出づらいものだと考えています。もちろん、ポートフォリオの一つとして考え、十分にリスクに耐えられる体力をお持ちで、対銀行さんに対する評価対策という意味でこれを組み入れるであれば、否定はしません。



なので、僕はだいたい7割、8割の評価が出れば、自己資金を多少突っ込んで、数年の後にキャッシュ・フロー積算+返済を重ねることで、評価がトントン(ちょっとマイナスくらいでも可)にしていれば、次の投資機会が訪れるのではないかと考えているのです。


そのほうが、経営自体安定しますし、返済も進むので、実際の自分の資産が増えますしね。


本屋さんには最近はあまたの不動産投資本が溢れていますが、この辺の考え方についてロジカルにそしてとても易しく説明されている本で、僕がおすすめしているのはこの本です。



特に終盤の評価損に対するアプローチは僕が参考にしているところです。その他もとてもためになる内容になっているので是非一読してみてください。そして何度も読み返して腹に落としておくことが大事だと思います。


先週の土曜日、とある業者さん(県央エリアに本店がある業者さんで、それなりに実績があるところです)に赴いた際に紹介された町田駅から徒歩16分の新築物件。


結果的には購入を見送りましたが、正直悩みました。


駅力としては定評のある町田駅(県央?といっていいのかしら。投資対象としては僕はあまり好まないこのエリアで数少ない投資対象の駅です)から、16分とは言え、徒歩圏内。
地形もよく(ほぼ長方形)で200平米ちょい。
価格に対し、担保評価(積算ではなく、積算の8掛け計算)が、物件価格の8割に達しています。


業者さんの利回り計算も、五年目の近辺相場の家賃で設定しているのがわかりました。その上での利回りが7%前半。
おそらく、新築プレミアムをつけることが十分に可能ですから、1割、2割り増しの計算で最初の数年は数字が出せるはずです。


でも、踏みとどまったのは、
自分の判断軸がぶれている(買いたいバイアスがかかっている)点と、どうしても徒歩16分圏内での賃貸運営が「分からない」からでした。

   わからないものには投資しない (ウォーレン・バフェット氏)

   リスクとはどれだけ投資の損失が出るものかと捉えがちですが、
   そのリスクが全面に出てくるときは自分の投資をよく理解していない時です。
   バフェットはそのリスクを避けるために
   自分が理解できないものには投資をしなかったのです。

引用:世界一の投資家ウォーレン・バフェットの名言01- 勝ち組・金持ちの名言



は有名ですが、(まぁ、僕がバフェットおじさん級ではないではないか!との鋭い指摘はさておくとして(笑))
とにかく、自分で釈然としない物があるときには投資に踏みとどまることにしています。


もう一つ、こういう場面で、判断軸としてとても助かっている存在があります。
それは、「嫁さん」です。


彼女がどうにも釈然としない顔をしているときというのは、経験則上、「何かよくわからないことがあって、その先にあまりいいことがない」というときなのです。


先の川崎物件(きちゃなかったけど、出口でも儲かった)、品川物件(出口は取っていないけど、すでに安全圏で、十中八九出口でキャピタルゲイン取れる自信あり)のいずれも、彼女は「いいんじゃない。買おうよ」と言っていました。そのときに彼女の表情に一点の曇もなかったことを思い出します。


今回の物件、僕はかなり購入に前向きだったのですが、どうも彼女が渋い顔をしていたのです。



「なんか、ひっかかるのよねー。うん、悪くないと思うんだけど、数字的には」



えぇ、彼女の感覚には、「数字が語ること以外の別のなにか」がその「軸」になっているようです。
なので、全然定量的に議論できるところではないのですが、ボク個人、モノづくりの世界にいて、例えば製品の品質や工程を語る上で、数字が示す「以外の部分」が大いに影響を及ぼすことを知っています。(だから、「見える化」は正しいアプローチだけど、全てじゃないと思っている一人です)



なので、僕自身、購入に際しては、なにせ金額がでかいので、彼女のいわば「第六感」的な部分も判断材料にしているというわけです。


経済の非常に「マクロな視点」では、ここ数年が怪しいと言われていますからね。


わからないときは、投資しない。


改めて、大事だなと思う次第です。まぁ、正解かどうかは、、、これまた「わからない」のですけど。(笑)
あなたはどう考えますか?


#今日、突然某信託系の銀行さん(L&Fじゃないですよ)から電話がかかってきて、なんだろうと思ったら、これまた某信託系の業者さんからの紹介でコンタクトされてきた模様。いろいろ会話したところ、他の業者さんとのパスをお持ちのやりて?っぽい方だったので、マッチングを依頼しておきました。なんか最近、いろんな業者さんとパスができつつあり、誰がどこの人で、、ってのがわかんなくなってきました。


#こういうとき、営業さんって人を覚える商売だから大変だろうなーって感心しちゃいます。こういうパスを地道に作って来るべきタイミングに備えようと思います。


#あと、昨日日曜もかなり購入で悩んだ物件があったのですが、、、あー、かなりダラダラ書いちゃったので、次回(数日後)に共有しますね。


それじゃ、今日もお疲れ様でした。おやすみなさい。