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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

次の投資タイミングに向けた種まき

良い週末でしたでしょうか?
私は、土日どちらも不動産業者周りを家族でやっておりました。


土曜は、南武線沿線の地場の業者さんが売り主の物件見学と、鶴見駅付近の大手不動産業者さんおすすめの物件見学、そして今日日曜は、横浜の大手不動産業者さんおすすめの3駅利用可能な新築物件の「土地」の見学、そして最後に川崎の大手不動産業者の訪問。


まぁ、我ながらよく動いたなと(笑)
息子も物件見学はピクニック気分でついてきてくれるのがありがたいです。
こういう感じで自然と不動産投資についての選択眼を身に着けさせてできるだけ早く不動産投資家デビューさせてやろうかと画策しております。


南武線沿線の某駅から徒歩3分の物件はなかなか面白い物件でしたが利回りが中古なのに6%後半とどう考えてもありえない数字だったので、「交渉できない?(売主さんでしょ?)」と聞いたところ、その業者さん曰く「いやー、うちも買い取り時に高く買っちゃってかんたんに下げられないんですよね〜(苦笑い)」とのこと。


普段は実需のお客さん相手にしているそうなので、そういった相場観なしに購入しちゃった感じかもしれませんね。
てことで、見送りですが、その担当さんが誠実な感じの人だったので、物件購入の条件を渡して引き続き物件紹介を依頼。


次に鶴見の物件ですが、これはいわゆる積算評価がバリバリ出る物件で、融資はほぼ100%出ちゃうわけですが、いかんせん利回りがひどい。現状7%を切っている状況(上モノの評価ゼロなのに)しかも、駅からとほ20数分。
この物件は、エリア的には高級住宅街とされている立地にあり、駅までも分オーダーでバスが頻繁にやってきますという点で、いわゆる「徒歩10分」という一般的な不動産投資のセオリーは通用しない特殊なゾーンだとは理解しています。


なので、投資の背景によっては買って数年で売却というスキームもありますが、現状の利回りだとちょっとなぁと。「中古なので8%くらいでいただけるなら考えますよ」と伝えたら「そうすると、土地の坪単価を大幅に割っちゃうので、業者価格になっちゃいますよ。」とやんわり怒られました。あはは。


無理して買うものでもないので見送りです。


そして今日は、新築の土地の見学。
この土地は、横浜エリアでJRと私鉄の計3駅が徒歩圏の物件。
横浜ならではの坂道の上の雲ならぬ、坂の上の物件(笑)なのですが、価格次第ではこの物件の購入はありかもしれません。現状7%中盤の値付けをもくろんでいるらしいですが、8%台に値引きがうまくできれば購入するつもり。
ただ、現状まだまだ融資がゆるゆるなので、他の人が買っちゃうかもですね。


で、夕方は、家族で川崎のヨドバシカメラで家のネット環境の見直ししてきました。


※お特情報!:ワイモバイルでNTT+他社プロバイダでネット環境を持っている方、今なら、ほとんど手出しなく、softbank光に乗り換えて、+wifiルータを手に入れられるみたいです。僕はこれでNTT+某社のプロバイダ契約を解除することになりました。旧プロバイダのメールアドレスは引き継げるみたいですね。諸事情でこの窓はそこまで長くは開いていないそうです。


これで、僕のモバイル環境は劇的に改善されます。うふふ。


そして最後に、17時から川崎の某大手不動産業者に訪問。
「収益物件に強い担当さん」を社員プロフィールから見つけ出し、指名させていただきました。


彼の担当は川崎の川崎区と幸区が中心なのですが、話を聞くにどうやら、僕が8年前に以下のような分析(というか、素人がゆえの自由な「予測」ですが笑)が現実のものになっているようです。


★8年前の自分が偉そうに川崎を語る。
川崎熊手地帯。(明日の不動産投資をボケっと考える): ハワイを目指す不動産投資家 アロハ大家Kanaloa



結果的にこの恩恵なのか、川崎物件ではかなり儲かったのですが、今日の話から、川崎エリアの進化が更に進んでいるようで、新たな目線で市場を捉え直す必要があるようです。
こちらも鶴見エリアと同じく、「別に駅から10分を死守する必要はない」特殊な市場が開けているというところがミソです。


だからといって、闇雲に投資しても駅から10分以上はリスクが上がっていく一方ですから、ここには一定の「マーケティング能力」が求められます。
エリア一つ間違えるとそれなりに苦労しちゃいます(失敗はないと思いますけど)


川崎は、駅チカで勝負するならば、当たり前ですが基本は区分なんじゃないかな。(実績ある僕が言うのですからここは信じてもらっていいと思う)
で、一棟モノでは、駅チカは規模がでかくなるのが必然なので一般投資家はなかなか手が出せないと思う。
かと言って、小さい規模を立ててもそもそもそろばんが合わない。


であれば、、、というロジックですが、これも短絡的に「え、じゃぁ、駅から遠くてもOKなのね?」とするのはちょっと危険。ここで大事になるのが「マーケティング」と言うわけです。


ポイントは「日本の今後の所得層は大観では、2極化する」というところです。(ここ数年如実化しているという話です)


これに合う投資エリアと言うものが川崎にはピンポイントで存在しているということを担当さんから聞きました。
僕は低所得層向け&ハイソ向けの両面でトライしたいという旨を伝えて、今後は物件提案まちとさせてもらいました。


一部の海外で有名な投資家さんが「ボチボチ、リーマショックを凌駕する市場暴落がくる」と言われ始めています。大体そういった情報が流れている状況は日本では1,2年後に顕在化するのが経験的にあるので注視しておかねばなりませんが、かといって現金を持っていてもそいつの価値が落ちてしまったら意味がない。


なので、現時点の現金を物件に反映させておくのは大事なのかもしれません。
一般的には不動産投資はインフレに強いとも言われますし(遅効性あるんじゃなかろうかとおもいますけど)。


こういった感じで、最近は週末ともなると、家族で次の投資のための種まきをやっております。
秋が来たときに種まいても仕方ないですからね。


ということで、また明日から、チャレンジングなサラリーマン生活ですが、不動産事業家としてもチャレンジングに参らないといかんなぁ。
と改めて目標を改めたところです。


頑張りましょ。おやすみなさい。