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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

不動産投資ドメインでのロジカルなチャイナマネーの動き

不動産市況やセミナーの話 不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話

大変ご無沙汰しております。
一ヶ月以上放置プレイですいません。


本業のマネージャ研修で日々スパーリングを受けておりまして(新しくボスになった親分がそれはまぁ、可愛がってくれるもので、胃に穴が飽きそうです。w)、つい先日その研修が終わったところです。


「あぁ、これで一息つけるなぁ」と思っていたら、今度は自分のビジネスがうまく軌道に乗らない可能性があるとかで「はよなんとかせんかい!」と発破かけられております。


そんな状況でも、8月終わりに開催された、狼さんのセミナーに出てみたりしてます。
初めて参加させていただいたのですが、まぁみなさん、熱心だなぁと。
建築に特化した内容だったので面白いのですが、反面、「一人でゼロからの建築ってこんなにやることあるんだぁ。」などと、およそエンジニアとは思えない感想を持っちゃったりして。(笑)


地形と、建築ボリュームがどれだけ入るか?これを限られた時間で判断できるようにならないと(判断できるだけの組織づくりができていないと)新築はかなりの確率でコケる可能性が高いという点が非常に大きな学びとなりました。


あぁいけない。表題と関係ない話しちゃいましたね。


実は、こうしている間も、僕は粛々と物件探しを続けてます。最近は、下手に知識をつけてしまったせいか、石橋を叩いて叩いて、、、もう人たたきしたら橋が壊れる的な探し方をするもんですから、物件のアラしか出てこないで購入に至っていないというのが実態でございます。


先日の銀行さんとの金利交渉も無事作戦通りになって(残存期間20年で、固定期間3年の1.05%ならまずまずでしょ?)、最近は未開拓領域の「地場の不動産業者とのパイプづくり」に勤しんでおります。


地場といっても、それなりに大きな駅の周辺にある、大手じゃない、地場の大手(?言葉が変ですね。ニュアンス伝わりますかね?)に触手を伸ばし始めているんです。


流石にまだ、おじいさんがやっている「超ローカルな地場の業者さん」には足を踏み入れる自信がなく。。。


昨日は、横浜駅に本拠地を構える地場系の業者さんに行ってきました。
もとはといえば、嫁さんが、今の家は子供の通学・帰宅後の習い事にも使えねぇから新しい場所に移りたいんだけど、ってことで勝手に某人気私鉄の駅近くで禁断の「賃貸併用住宅」を探していたみたいで(※)、


その一環で見つけた業者さんだったそうです。
彼女いわく、見つけた物件は坪単価が他の同等物件に比較して極端に安く(賃貸併用だからでしょう)、お買い得だと思ったんだそうです。


※僕は賃貸併用はよほど条件が整わないと買いたくないし、今のマンション住まいに満足しているので基本的には興味なんですよね。。(といったら嫁はんにぶっ飛ばされますが)


彼女の選択眼は正しくて、たしかに相場よりかなり安い(賃貸併用だからでしょう)ということもあり、すでに契約済みということでこれは流れました。


が、そういう良い物件を仕入れる(しかも売り主の専任で)事ができる業者を探していたので、早速収益物件も探してもらおうということで参じたというのが背景です。


担当の方に要件を伝えて、今後よろしくということでしばらくは様子見です。


ようやくここで、今回の表題の話なんですが、、


以前は、東京都心部を中心に席巻していたチャイナマネー。主にタワマンや大規模なレジ一棟モンにドカンと現金を投下して、、なんてことが良くテレビで取り上げられていましたが、


最近はちょっと流れが変わってきた(というより、そういう層が出てきたというのが正しいかも)とのことです。


端的にいうと、



このチャイナマネーは、個人投資家・事業家である我々にとって脅威になるかもしれないということ。



なんです。
その業者さんいわく、

「なんか、最近中国の方がふらりと訪れて、『このエリアで9%の利回りが超える物件があって、出口もそんなに極端に価格が落ちないような物があったらすぐ買いたい。ローンも組み合わせて』という方がチラホラいるんですよね。


と。
何が怖いって、彼らが日本の不動産投資をちゃんとロジカルに分析して、その上で購入是非を決めているというところなんです。


なんとなく都内だからいいやではなく、横浜エリアで、投資的に他の日本人と同じ目線を持ち始めているという点。
まぁ、横浜エリアで、9%表面ともなると、それなりにリスクを伴う物件となると思いますが、(新築9%は横浜はありえんでしょう。現時点では)それでも相場と価格が乖離せず、ビジネスとして成り立つのであればこれを購入するというロジックを持っている点が怖いです。



、、、完全に僕ら個人投資家・事業家とかぶるのですよ。。。



為替リスクとかは考えなくていいのかよという気もしますが、そういう方々は、いずれは日本に移住なんてことも考えているのではないかと。(だとしたら、円でもっておいて、円で消費すればいいわけだから、為替リスクは最初の交換時のレートだけ気にしていればいいわけですものね。)


強敵になりそうな予感がしますね。


僕は現在、業者さんに購入時の僕のスタンスは、


  • 市場よりも安く
  • 業者さん価格よりもちょっと高く

ので、いい物件ちょーだい。と言っています。


このレンジに彼らが入ってきたら僕の作戦が壊れてしまう。。


んー、弱りました。


作戦を練り直す必要があるのかなぁ。。。
まぁ、とは言え、極端にチャイナマネーが不動産投資のサラリーマン層レベルのドメインを食い尽くすことは流石にないでしょうから、冷静に見ておいたほうがいいのかもしれませんね。


僕は今、市場でダブってきそうな新築物件の値下げを虎視眈々と狙ってます。
別の大手の業者担当さんからは、新築は相変わらず強気ですが、昨年ほどの市況の強さを感じないとか。


実際、楽待や健美家みてても、古い物件は若干値下がり傾向にあるというのも捉えています。


きっと金融機関が猫も杓子も、、、という融資スタイルを変えつつあるカラなんじゃないかと。


ということで、若干ハイエナ的な物件の物色をしている僕です。


※新築、、、最近放置プレイだなぁ。ゼロからの企画練って、というスキームでやろっかなぁ。。。


とりあえず今日はこんなところで。
おやすみなさい。