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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

金利交渉中&結果が出た!(品川物件、夏の陣)

品川アパート(2号機)の話 業者さん・金融機関とのお話メモ(2016)

こんばんは。
最近UP期間開きすぎてすいません。


猛烈にプレッシャーのかかるマネジメント業務で、やられ気味です。w
まぁ、死なない程度に頑張りますです。


さて、話は品川物件の金利固定期間(5年)が終わり、これの更新手続きに入っているという話。


現在、僕の金利は、期間25年、2.5% 固定期間5年というものです。


8月末で固定期間が終わるため、この金利の交渉、すなわち「品川物件、夏の陣」が始まりました。


2.5%なんて、昨今の融資状況からするとなんとも高い金利と感じられる方もいらっしゃるかと思いますが、僕のスタートは3.2%(川崎物件の時)ですからね。それなりに頑張って信用作り上げてきたのです。


この金利交渉にあたり、「求めるべき金利を裏付けるロジック」を整理する必要がありました。


参考にして欲しいのは僕のこの過去記事

kanaloa.hatenablog.com


このロジックを改めて現在の残債に当てはめて、少なくとも

あ、こいつ、ある程度わかってやがんな。


と思わせるようにしています。


再計算の結果、僕が求めても良さそうな最低ライン(これ以下をいきなり求めると、シカトされるライン)は、


1.2%(固定3年)


でした。


これを、メインバンクの某地銀さんに伝え回答を待ちます。


ちょうど同じ時期に最近プッシュをかけられている某信金さんから、借り換えの金利を提示してもらっていました。



期せずして、今日、両者からの回答がありました。


まず、某地銀さん


変動:1.175%
2年:1.05%
3年:1.1%
5年:1.2%


、、、僕の予想を超えてきました。更にすごいのは、某信金さん(まぁ、借り換え前提なので)


5年固定:0.9% (!)
変動:0.732%( TIBOR連動変動金利 )


、、、すごい。今の融資ってこんなんなの?


てことで、すさまじい金利(というか、、これ以上金利が下がることはないような、、(笑))。


悩んでしまいますが、結論から言うと、借り換えをするほどのメリットはないので、今の銀行さんを延長する形ですね。
多分3年を選ぶと思います。今から3年とすると、2019年9月なので、オリンピック前の年に金利をもう一度見直せるチャンスがあるって感じでしょうか。


今の景気(いいんだか悪いんだかピンときてませんが)が腰折れするのももしかしたらその辺かも知れませんしね。


2年で、変動で以降様子を見るというのもありですが、、、


んー、悩む。


まぁ、とにかく、収穫は、信金さんからTAIBOR連動の金利を引き出せたことですかね。
借り換えとは言え、ここまでの数字を出せたのは収穫です。


今回は、某信金さんにはすいませんと伝える予定ですが、次の物件は(流石に、この金利は厳しいかもですが)彼らにお願いする前提でことわりを入れに行こうと思っています。


現メインバンクの金利でも年間40万くらいの節約になります。(リッチなワンルームリノベ代がでますものねw)


てことで、今日は仕事では散々でしたが、金利では一気にストレスが吹き飛びました!!


不動産賃貸業やっててよかった。


次は、あなたの番ですよ。(笑)


おやすみなさい。