不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

久々の不動産投資セミナーへ参加。(地方投資へ思うこと)

こんばんは。


今日はお昼すぎから都内で、とある不動産投資のセミナーへ参加してきました。


先日書籍を出された個人投資家さんのセミナーです。
地方投資への考え方がしっかりされているため、自分がする・しないにかかわらず、一度地方投資への考え方も確認してみたいと思っての参加でした。


全般的にはなかなか歯切れのよい内容で、良かったと思います。
この方は、都心部での5,6%ゾーンでの投資をやってももたざるものは儲からないからやる意味が無い。というスタンスの方。


僕自身は、都心部でも7%台でも基本的にはやりません。
よほど駅から近いとか、近くに大きな商圏があって、そこからの集客が望めるとか、売却シナリオが組め、更には評価面でも5年ほど経てば、評価益が出始めるというものでないとやりたくないのです。(先日から言っているとおりです)


この軸を変えていないため、最近全然ものが買えないというジレンマに陥っているわけですが(汗)。


さて、地方投資も、最近では8%、9%と言った物件が普通に出回っているそうですね。
地方投資では、これを普通に買ってしまうと、実際の空室率の高さやや、広告費といった費用で実質的なキャッシュが残らないという問題にぶつかるため、この相場よりもさらに2%以上たかい物件を仕入れることが大事である。というのが、彼の主張と捉えました。


その上で、


  • 購入時は、周辺ヒアリングを徹底して実施し、その上で採算性の合う物件かどうか、総合的に判断する。
  • 設備費用を徹底してコストダウンし(都市ガスであれば、これをプロパンにするとかしていろんな設備を彼らから提供してもらうとか)手残りキャッシュを残していく
  • リフォームも常に費用対効果を考えてやっていく


ことをやっていき、最終的な手残りキャッシュを残していくことが重要である。
と説いてらっしゃいました。


正しいですよね。


で、何より重要なのは、

購入手段であーだこーだ考えるよりも大事なのは、あなたの投資プラン(計画)です。


と。


ふむ。
やはり、不動産投資で成功している人が語る「成功法則」というものはだいたいは上記に集約されるということですね。


彼は、別に地方投資が正しいと言っているわけではなく、あくまでこのご時世において、もっとも戦える戦術として地方投資を選んでいるというふうにりかいしました。


彼の投資戦略はリスク・リターンの絵で言うと、「オポチュニスティックな投資家」に当たるものだと考えます。
すなわち、
「高いリスクを選ぶ代わりに高いリターンを得ていく」
ということです。
で、高いリスクを、徹底した経営合理化で小さくして、相対的にリターンを高めていくという考え方なんだと思います。


結果的に、ハイリスク・ハイリターンを、経営努力で、

よりミドルリスク化し、よりハイリターンを目指す


ということなんでしょう。


地方で成功をおさめるための考え方・経営手法は非常に参考になりました。


ちなみに、彼が目指す物件の基準というのは、ひとことでいうと、ROI(CF➗物件価格)が1〜2%以上を目指しているんだそうですよ。
この基準を満たせば、必然的にリスクもさがっていくであろう。と。


ちなみに、僕の現在の投資のROIは、約1.8%です。
都心部でこれだけのリターンであれば、合格ですかね。
(最近はこんな物件ぜったいでてこないんですよねぇ。。。)


ただ、ちょっとだけ聞いていて気になったのは、


  • 地方は家賃に対する、修繕費の割合が高い(家賃が上がった(利回り向上した)としても、全体の収益に対するOPEX割合が高くならないか?仮にそうだとしたら、全体の実質のCFは低くなってしまうのではないか?)
  • 明確な出口戦略が見えなかった(例えば、RCの築30年以上のものを持っていたとして、これを得る場合、利回りで見てくる投資家にたいしてどのくらいの値段で売れるんだろう。。という疑問があったのですが、基本はバイホールドだと行っていた点。まぁ、回ればそれでいいんですが。)


でしょうか。
僕自身、ちゃんと聞けているわけじゃないので、実際はきちんとした対策があるのかもしれませんが、この辺がもう少し明確に話聞ければよかったかなと思います。(次回に期待!!)


ですが、CFの話については、「CF偏重でものを考えると、苦しみますよ。」という考え方もちゃんと示しておられたので、やはりそのへんのロジックはしっかりされているんだなと思いました。


最近の不動産投資のセミナーは、基本的には内容は大差ないとおもうので、都内で開催されているものに関しては一切出ていません。
逆にこいうちょっと普段聞けないドメインの投資家の話を聞くのは、自分の投資を見つめなおす良いきっかけになります。


じゃぁ、僕の場合のスタンスはというと、「リスク・リターンの図」でいうところの、

バリューアッドな投資家


なんです。たぶん。


これを狙っているわけじゃないのですが、2物件の運営を見る限りは、


  • エリア:都心じゃないけど、商圏としては十分安定しているエリアで投資
  • 物件:結構ボロいものを買って、いろいろ手塩にかけて改善。
  • リターン:運営状態がよくなっているので、出口でもそれなりのキャピタルが期待できる

こんな感じですものね。
川崎の物件はまさに上記のツボにハマった物件です。時代も味方してくれていますが、仕入れがよかったので。
品川物件はは、エリアは都心。物件はちょっとボロい。ので、リターンはまあまぁ。でしょうか?


あと5年もすれば、かなり面白い状況になると思いますが、まだ実績になっていませんからね。


ということで、僕的には基本的には


  • 現在のBS状況から、あえて地方のリスクは取らない。
  • 都心近郊エリアで、経営改善で収支状況を良くして、出口である程度のキャピタルも狙う。

として、最終的に50歳までに、無借金・年間CF1000万。を目指します!


げ、あと残すところ8年ちょいしかねーな。がんばらんと。


それじゃ、おやすみなさい。